房?jì)r(jià)繼續在上漲！
7月23日國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布的數據顯示，6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%。
這組數據說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標遠未完成，特別是主要目標，即商品住房的結構問(wèn)題和價(jià)格問(wèn)題一個(gè)也沒(méi)有完全解決。商品住房?jì)r(jià)格繼續上漲的原因很多，其中有一個(gè)未被重視的原因就是，調控中未抓住并解決結構性矛盾，從而造成供求錯位和有效供給的不足。
國家發(fā)改委日前公布的數據顯示：90平方米以下普通商品住房?jì)H占商品住房投資的17.2%。這必然使市場(chǎng)上中低價(jià)位、中小套型商品住房有效供給嚴重不足。這是當前房?jì)r(jià)繼續上漲的一個(gè)主要原因。
從這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控過(guò)程和當前房?jì)r(jià)上漲的態(tài)勢看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是結構性矛盾，即廣大人民群眾需要的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給嚴重不足，而豪華和大套型(90平方米以上)的高檔商品住房供應又偏多。目前這兩者之間的比約為3：7，而居民中，中低收入者與高收入者的比約為8：2。住房套型結構比與居民收入結構比剛好相反，兩者嚴重錯位，不僅造成有效供給不足，而且也推動(dòng)了房?jì)r(jià)的快速上漲。
從這兩年多宏觀(guān)調控實(shí)踐看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多種問(wèn)題和矛盾，如投資過(guò)熱、房?jì)r(jià)偏高、上漲過(guò)快、投機和腐敗問(wèn)題等，商品住房結構性矛盾則是主要矛盾。
住房結構性矛盾的正確處理，可以比較有效地遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。從當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢看，大中城市，特別是大城市和特大城市中心城區的房?jì)r(jià)近年已上漲了一倍、兩倍甚至更高，要使這部分已經(jīng)漲上去的房?jì)r(jià)(盡管其中有很多不合理的因素)降到原有的水平是有困難的。這是因為中心城區房?jì)r(jià)的上漲部分是合理的，如城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，區位條件的改善和中心城區地價(jià)的合理上漲等。
當然也有不合理的，如開(kāi)發(fā)商對土地及其房產(chǎn)的壟斷，投機炒賣(mài)和哄抬房?jì)r(jià)等。這部分要降下來(lái)也不容易，而且與前述合理因素難分開(kāi)。在最好的情況下，也只能局部地稍稍下降，所以要從根本上解決房?jì)r(jià)偏高、上漲過(guò)快的問(wèn)題，只能通住房結構的調整，即增加中低價(jià)位、中小套型商品住房的供應比重，使房?jì)r(jià)的相對價(jià)格水平降下來(lái)。隨著(zhù)中低價(jià)位中小套型商品住房比重的增加，市場(chǎng)上住房的有效供給將快速增加，從而有可能使過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)降下來(lái)，降到合理的水平。
住房結構性矛盾還跟地產(chǎn)投資過(guò)熱密切相關(guān)。目前過(guò)熱的房地產(chǎn)投資雖已下來(lái)，但這個(gè)成果是初步的，要鞏固這個(gè)成果，就要根據商品住房供應結構的調整相應調整住房投資結構，即中低價(jià)位、中小套型商品住房投資不低于總投資的70%。這樣就能從制度上規定房地產(chǎn)投資比例，從而較好解決投資過(guò)熱的問(wèn)題。
最后，中低價(jià)位、中小套型商品住房制度的推行，將有利于打擊投機活動(dòng)，因為中低價(jià)位中小套型商品住房將占投資總量的70%，而且其規劃、生產(chǎn)、銷(xiāo)售包括土地的供給、房?jì)r(jià)的形成和銷(xiāo)售對象的確定等是嚴格受政府和社會(huì )監控的。目前這類(lèi)商品住房占的比重雖然不大，但隨著(zhù)“90/70”新政策的實(shí)施，它將由少變多，由小變大，上升為商品住房供應中占支配的部分。那時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)將走向成熟并健康發(fā)展，成為既為社會(huì )富裕人群服務(wù)，也為廣大中低收入者服務(wù)的新型產(chǎn)業(yè)。(王克忠 作者為復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授）
