預言逐漸變作現實(shí)。7月將盡時(shí)，央行本年度第三次動(dòng)用了利率杠桿，金融機構人民幣一年期存款基準利率和一年期貸款基準利率分別被同步上調0.27個(gè)百分點(diǎn)。相應地，個(gè)人住房公積金貸款利率也上調了0.09個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)布這項消息的時(shí)候，央行不忘例行性地表示，這次利率調整有利于引導貨幣信貸和投資的合理增長(cháng)；調節和穩定通貨膨脹預期，維護物價(jià)總水平基本穩定。
非常不幸的是，先于樓市泡沫一步，利率杠桿的神話(huà)漸次破滅。市場(chǎng)當中，那些唯利率者的利率“萬(wàn)能論”也不免處境窘迫———2004年迄今，中央銀行連續七次啟用了利率杠桿，最初的一兩次，因為有所期待，升息政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響猶有一點(diǎn)“雨過(guò)地皮濕”的痕跡。后來(lái)的幾次升息，則難免令人視覺(jué)疲乏，因為結果總是無(wú)一例外：雨是來(lái)了，但地皮從來(lái)沒(méi)有濕過(guò)。
放眼望去，魚(yú)龍混雜的需求在不斷釋放，逐日走高的樓價(jià)在狂舞。再看看，一如既往地，死扣教科書(shū)的唯利率者們，將市場(chǎng)納于斗室之中推演，閉門(mén)造車(chē)設定一些僵硬框框，然后據此固執地相信，包括利率杠桿在內的貨幣政策是樓市調控的致勝策略，可以控制投資、可以打擊投機、還可以削減洶涌如潮的置業(yè)需求，高價(jià)格也將相應被平抑住。但是，在市場(chǎng)實(shí)際走勢面前，這類(lèi)教科書(shū)理論早早就失語(yǔ)了。
簡(jiǎn)單的、粗線(xiàn)條的、一刀切的利率政策，從來(lái)就沒(méi)有任何可以值得高興和歡迎的。對于并不處在成熟和良性基礎之上運轉的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是試探性的小幅微調，還是猛烈的大動(dòng)干戈，一通狂風(fēng)落葉之后，都可能落個(gè)“錯殺三千”的敗局。
現實(shí)市場(chǎng)一片混沌，誰(shuí)是炒作資金？誰(shuí)在投機？誰(shuí)又是無(wú)辜的？這些問(wèn)題都沒(méi)有明確界定(注：這是升息無(wú)效的第一個(gè)因素)。沒(méi)有了邊界，你想升息政策會(huì )有什么結果呢？如此這般陸續升息，在樓市里最有準備和應對策略的投機分子們，根本不為所動(dòng)，不是大筆吃進(jìn)就是大筆吐出，九牛不折一毛。倒是那些最普通的置業(yè)者，在利率漩渦中牢牢套緊，越陷越深。
為什么明明是政策打擊焦點(diǎn)的炒資，偏偏又會(huì )跑掉？還不是因為我們只顧著(zhù)利用升息政策去彈壓需求，凡是進(jìn)入市場(chǎng)的人都要各各敲上一悶棍，而沒(méi)有去想哪些人可以不敲棍子，哪些人應該敲重些，哪些人應該敲輕些？
這還不算。在遠沒(méi)有弄清誰(shuí)是投機炒作、誰(shuí)是普通置業(yè)之時(shí)，多類(lèi)需求總是在釋放的。只要需求此起彼伏，利率杠桿拿泡沫就始終沒(méi)轍(注：這是升息無(wú)效的第二個(gè)因素)。再強大的利率政策也不足以震懾各種需求，只會(huì )催促人們盡早往里滲入。因為有一種正面預期在發(fā)生作用。房子不像股票，股票不是基本生活要素，僥幸賺了一點(diǎn)就可以?huà)伋�，換手率很高，因之起起落落。房子是必需品，原本供應緊缺，又遭到性質(zhì)不明的多種混合型需求追逐，接手率很高。當不斷有人出來(lái)接手，就會(huì )不斷有需求衍生，也就不斷地將價(jià)格推至高處，只起不落，利率政策就不能湊效。
有鑒于此，想要刺破泡沫，利率杠桿顯然已經(jīng)沒(méi)有什么作用了。諸如稅收、限價(jià)等措施，只怕也不堪大用。好辦法大約有兩類(lèi)：一是要嚴格限制資本交易；二是要建立多種供給模式。
想要辯明了誰(shuí)投機分子再下手懲治，幾乎是件辦不到的事情。但是再進(jìn)一步看，不易辦到的事情總有源頭。投機的源頭大致是異地流動(dòng)的游資，把住這根脈絡(luò )，懲治炒資也不是沒(méi)有辦法的。
我們既能限制境外資金的境內購買(mǎi)行為，可不可以也限制境內異地資本的跨區域購買(mǎi)行為呢？或者說(shuō)，即使允許資金異地流動(dòng)，又可不可以限制這些資金的異地市場(chǎng)準入和購買(mǎi)量呢？如果就此制定一個(gè)標準，規定置業(yè)性地購入一套房子是可以，購入兩套用作投資也行，那么三套以上就是投機，就要明令禁止嚴懲不貸，這難道不能自根本上約束那些流動(dòng)資本的瘋狂炒作嗎？
如果說(shuō)這還有什么技術(shù)性壁壘，無(wú)非是異地游資可能假手購買(mǎi)區域內的本地個(gè)體去實(shí)現市場(chǎng)投機企圖，這也很好辦，本地個(gè)體的市場(chǎng)準入與購買(mǎi)量也相應加以限制，內外兼顧雙管齊下，照樣可以解決問(wèn)題。
當然，最要緊的是建立一套政策性住房供應模式，考慮建設多元化的供應體系，方是根本之道。如果專(zhuān)辟一個(gè)政策性住房投資、開(kāi)發(fā)體系，負責政策性住房的投資與供應，使政策性住房供應體系與商品房開(kāi)發(fā)供應體系并駕齊驅?zhuān)M不是既創(chuàng )造了模式競爭，又開(kāi)辟了規模供給的另一個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)域？
如此，則樓市泡沫隨即刺破。(章劍鋒 廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究員 香港財經(jīng)文摘雜志高級記者，專(zhuān)欄作者)
