2007年7月20日，央行決定一年期存貸利息上調0.27%，同時(shí)，國務(wù)院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現行的20%調減為5%。
易憲容：樓市投資零風(fēng)險政府加息減稅劍指房地產(chǎn)
“今年上半年深圳的房?jì)r(jià)上漲50%以上，基本上是房地產(chǎn)炒作之結果�！蹦壳皣鴥鹊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速增溫，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)達到28.5%，而且全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作也十分盛行。
經(jīng)濟學(xué)者易憲容近日表示，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升，特別是在國內一線(xiàn)城市的價(jià)格快速飆升，無(wú)不是與當地房地產(chǎn)投資炒作有關(guān)。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì )投資炒作盛行？易憲容表示，由于政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式定位不清，國內商業(yè)銀行銀行為了追求短期利益，紛紛為這些房地產(chǎn)投資炒作提供了便利的融資渠道，為房地產(chǎn)炒作提供過(guò)高的金融杠桿。銀行資金易獲得性及過(guò)高的金融杠桿驅使，使得國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格炒高。
國內樓市投資零風(fēng)險
目前來(lái)看，最大的問(wèn)題還在于中國的低利率政策或負利率政策。從6月份的經(jīng)濟數據來(lái)看，CPI增長(cháng)是4.4%，但居民一年期存款利率為3.06%，加上利息稅，6月份居民的一年期存款利息為-1.952%。即使這次加息后居民一年期存款利息上升為3.33%及利息稅下降為5%，如果7月份的通貨膨脹率保持在6月份4.4%的水平，7月份國內居民的一年期存款利息仍然為-1.2365%。
在嚴重負利率的情況下，光是從目前的結果來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者只要從銀行借到錢(qián)，就能夠輕易地獲利。再加上房?jì)r(jià)快速上升，房地產(chǎn)投資者不僅從負利率上得利，也能夠從房?jì)r(jià)的飆升中大獲其利。另外，加上政府要穩定房?jì)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了一個(gè)零風(fēng)險的投資市場(chǎng)。在這種情況下，國內的投資者豈能不大量地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)？當大量的投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，全國各地房?jì)r(jià)推高也自然了。
政府此次調控有新意
易憲容表示，從國家統計局所公布的二季度的經(jīng)濟數據來(lái)看，無(wú)論GDP增長(cháng)11.9%，六月份的CPI上升4.4%，還是固定資產(chǎn)投資增長(cháng)為25.9%，都表明當前中國經(jīng)濟處于過(guò)熱之中。特別是CPI的快速上升，更是表明利息的上調勢在必行。他認為，從房地產(chǎn)商的角度來(lái)看，他們肯定會(huì )認為加息這樣小對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )沒(méi)有什么影響，甚至可以忽略不計。因為增加0.27%的融資成本，對于利潤率在20%、30%、50%等以上甚至更高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)成本是可以忽略不計。
但他同時(shí)表示，這次加息及減利息稅的政策出臺與前幾次宏觀(guān)政策出臺有一個(gè)很大的差別，就是無(wú)論是貨幣政策委員會(huì )還是央行官員，對利息在金融市場(chǎng)中的作用有了更多清楚的認識。這次貨幣政策委員會(huì )的例行公告中就明確表示，就當前中國經(jīng)濟而言，不僅要采取適度從緊的貨幣政策，而且要更有效利用價(jià)格型工具。
同時(shí)，央行的官員早就在公開(kāi)會(huì )議上表示，負利率是不利經(jīng)濟持續發(fā)展，政府有責任來(lái)改變這種負利率局面。根據這種情況，全國人大也與政府一起在努力調整法規。所以，在二季度的經(jīng)濟數據公布前后，對加息與減利息稅早就成了市場(chǎng)共識。如果政府的宏觀(guān)調控手段與目標從根本上得以改變，那么這種低利率政策的局面要想再持續下去是不可能了。低利率政策的改變，對房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)將是壓倒駱駝背上的一根稻草。
加息減稅直指房地產(chǎn)
“另外加息對房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者直接成本的影響也是巨大的�！币讘椚菖e例說(shuō)，本金一元，利率復利為5%時(shí)，30年后一元的終值利息系數為4.322；利率為8%，30年后一元的終值利息系數為10.062；利率為10%時(shí)，30年后一元的終值利息系數為17.449。也就是說(shuō)，當復利計算時(shí)，當利率由5%上升到10%時(shí)，其終值利息系數為四倍多。如果你購買(mǎi)房子總價(jià)為120萬(wàn)元，首期付款20萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，分30年付清，貸款利率為10%，你每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬(wàn)元，其中利息支付232萬(wàn)元。因此在復利的情況下，利率上升對房地產(chǎn)購買(mǎi)者的成本影響會(huì )十分大的。
易憲容說(shuō)：“利率對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并非是一次性的、突發(fā)的，而是逐漸的、滲透性的。如果說(shuō)央行加息成為一種常規性的手段，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者不僅要觀(guān)察加息之后房地產(chǎn)市場(chǎng)行為預期的變化，而且也得關(guān)注央行對房地產(chǎn)市場(chǎng)行為預期的反映可能出臺什么政策。而正是這種市場(chǎng)預期連鎖反應，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響誰(shuí)敢低估呢？”易憲容表示，如果利息進(jìn)入上升的通道，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為與消費者行為都會(huì )改變。而政府要改變目前負利息狀況，就得不斷地讓利息上調，而一旦利息進(jìn)入了一個(gè)上升的通道，它對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是巨大。由此可以看出，政府此次的加息減稅是直指房地產(chǎn)。
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