近兩年來(lái)，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)及其價(jià)格的持續走熱與高揚，一些地方出現了在“城中村”或“城鄉結合部”集體土地上開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權”房，對此，從政府到業(yè)界似乎一個(gè)聲音兩個(gè)字：反對，并一再宣稱(chēng)“不受法律保護”。筆者則認為，“小產(chǎn)權”房的出現反映了市場(chǎng)法則的作用，“小產(chǎn)權”房體現了我國初級階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點(diǎn)，“小產(chǎn)權”房拓展了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的多形式，多樣性。
“小產(chǎn)權”房的出現反映了市場(chǎng)法則的作用
“小產(chǎn)權”房的出現，一個(gè)基本的意識反映就是說(shuō)明他有市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)濟的本質(zhì)只有兩個(gè)字——自由，即自由生產(chǎn)、自由交換、自由發(fā)展，而這種“自由”的正常運行過(guò)程又是以有需求和滿(mǎn)足需求為特征的。由于需求形成的市場(chǎng)波動(dòng)刺激了生產(chǎn)者，生產(chǎn)者看到了這個(gè)消費市場(chǎng)及其前景，便會(huì )迅即研討、策劃、組織生產(chǎn)，供給消費需求，這就是市場(chǎng)法則。為什么會(huì )出現“小產(chǎn)權”房？這是有其深刻的產(chǎn)生背景和條件的。進(jìn)入21世紀以來(lái)，特別是近五年，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續發(fā)展，異�；鸨�，房地產(chǎn)價(jià)格更是一路攀高，以至于人們驚呼“買(mǎi)不起房”。這兩年，一些人雖然也指出了絕大多數人“無(wú)力買(mǎi)房”，卻又同時(shí)吹出了“人人都應該有房住，買(mǎi)得起”的“共產(chǎn)”風(fēng)，更是鼓動(dòng)了消費欲的勁增。但是再怎么說(shuō)，掏個(gè)驢價(jià)只能買(mǎi)頭驢，不出騾子價(jià)格是買(mǎi)不到騾子的，至少買(mǎi)不到好騾子。也是在這一住房“共產(chǎn)”風(fēng)及其一些人們消費心理壓抑狀態(tài)下，社會(huì )開(kāi)始尋求并出現低價(jià)房。其間，政府也推出了經(jīng)濟適用房，卻又太難以爭到手，而在量上也遠遠滿(mǎn)足不了需求�！俺侵写濉�、“城鄉結合部”的決策者們正是看到了這一市場(chǎng)景象，并找到了一個(gè)極好的切入點(diǎn)，即借“城中村”改造，“城鄉結合部”拆遷改制之際，推出了“小產(chǎn)權”房。這既反映了當代“城中村”、“城鄉結合部”人的市場(chǎng)意識的增強、以及進(jìn)入市場(chǎng)尋求自我生存、自我發(fā)展的精神風(fēng)貌，也反映了市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格與價(jià)值關(guān)系的內在規定性，以及我國市場(chǎng)機制運行對經(jīng)濟社會(huì )越來(lái)越大的影響和帶動(dòng)性。所以，我們沒(méi)有理由去叫停和咒罵“小產(chǎn)權”房，更不該去“圍追堵截”“小產(chǎn)權”房，倒是應感到欣慰并為之叫好。
“小產(chǎn)權”房體現了我國初級階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點(diǎn)
消費，包括住房消費取決于生產(chǎn)。我國進(jìn)入了社會(huì )主義，但尚處于初級階段。初級階段的生產(chǎn)力水平是低下的，這一經(jīng)濟特征直接影響著(zhù)人們的消費購買(mǎi)力�！靶‘a(chǎn)權”房也許是與此相適應的、帶有中國特色的一種人們的房屋擁有形式。經(jīng)濟是基礎，社會(huì )主義應該努力使人人有房住，但絕不可能達到人人都能夠自己買(mǎi)房住，而且人人都去購新房、購大房、購豪房。不要說(shuō)初級階段，即使是將來(lái)跨越了初級階段，進(jìn)入更高一級的社會(huì )，也會(huì )因為勞動(dòng)職業(yè)崗位的差別，從而決定的工資收入的差別關(guān)系，而不可能人人都購一樣的房，住一樣的房。這一客觀(guān)差別性，必然使一些收入高者住“高價(jià)”房，一些收入低者住“低價(jià)”房。按照“初級階段”水平與方式辦事，包括住房必須量力而行，購不起高價(jià)房就住低價(jià)房，爭取不了“大產(chǎn)權”房，就擁有“小產(chǎn)權”房�！靶‘a(chǎn)權”房所以能興起，一個(gè)主要原因也正是房?jì)r(jià)相對較低，大多數人能承受得起，亦或說(shuō)，“小產(chǎn)權”房的出現為那些無(wú)力購買(mǎi)高價(jià)房者提供了一條新的路徑選擇。
“小產(chǎn)權”房拓展了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的多形式，多樣性
機械地說(shuō)，多層次的生產(chǎn)力水平?jīng)Q定著(zhù)多種形式的產(chǎn)權結構關(guān)系，從而也決定了多種生產(chǎn)形式及其消費的多樣性。目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有政府直接開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)兩種形式，而其中又以政府出讓土地，房地產(chǎn)商購置土地開(kāi)發(fā)為主導。這一市場(chǎng)特性自然導致一方面政府左右著(zhù)房地產(chǎn)商，另一方面房地產(chǎn)商左右著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而恰是在這一“左右”過(guò)程中，政府與房地產(chǎn)商之間產(chǎn)生了“非市場(chǎng)、非正�！甭�(lián)系，也是這種“非市場(chǎng)、非正�！甭�(lián)系，使得一方面政府高呼加強宏觀(guān)調控，抑制房?jì)r(jià)；另一方面房地產(chǎn)商卻心里有數，蒙著(zhù)臉，低著(zhù)頭，狂揚價(jià)，還時(shí)不時(shí)冠以“市場(chǎng)行為”，“市場(chǎng)大勢”。而分析起來(lái)，個(gè)中緣由至少可以說(shuō)，政府導向下的房地產(chǎn)商獨家壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是問(wèn)題之基本癥結。假如現在放開(kāi)，讓有閑置土地的企業(yè)和單位自主開(kāi)發(fā)商品性住宅，變“城中村”改造為由“城中村”土地所有者直接開(kāi)發(fā)商品性住宅，加之政府批撥專(zhuān)門(mén)土地給專(zhuān)門(mén)建設單位開(kāi)發(fā)“經(jīng)濟性適用房”、“廉租房”，試問(wèn)，這種打破單一政府與房地產(chǎn)商壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì )那么一個(gè)勁地價(jià)格走高嗎？所以，這種貌似市場(chǎng)行為，而實(shí)為行政作為的房地產(chǎn)市場(chǎng)，漲價(jià)就是必然的。真正想抑制價(jià)格的關(guān)鍵在于打破壟斷，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)法則運營(yíng)，發(fā)展多種形式、多樣渠道的房地產(chǎn)市場(chǎng)結構。特別是轉變觀(guān)念，讓“小產(chǎn)權”這種低價(jià)房正面登場(chǎng)，從而科學(xué)建構有中國特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑是有著(zhù)重大的、現實(shí)的、歷史的意義的。
“小產(chǎn)權”房的“入市”，將成為評抑高房?jì)r(jià)的重要措施。任何壟斷都是就市場(chǎng)而言的，其內在的、支撐預期性的則是價(jià)格。平抑高房?jì)r(jià)，一方面要打破市場(chǎng)壟斷，另一方面就是改變價(jià)格困局，以“低”平“高”。我國住房制度改革以來(lái)，尤其是商品房的開(kāi)發(fā)，不僅活躍了整個(gè)國民經(jīng)濟，而且使一部分人首先擁有了自己的房舍產(chǎn)權。但是，單一的政府允認、發(fā)放“房產(chǎn)證”，即所謂“大產(chǎn)權”的指向，是否就是適應目前的經(jīng)濟社會(huì )性質(zhì)，是否就不許可再有一個(gè)“小產(chǎn)權”的存在？確實(shí)是值得研討的，特別是這種產(chǎn)權的單一指向性引發(fā)的房?jì)r(jià)虛高、持續上揚，更是值得思考的。有房產(chǎn)商揭幕現在房?jì)r(jià)中成本只占20%，而余下部分四成以這樣那樣、明的暗的、姓公姓私地歸了“政府”，我們不想就此評論什么，可是這卻傳遞了一些信息，即在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“合作”中，似乎存在有某些人為地加大房地產(chǎn)成本，人為地抬高房地產(chǎn)價(jià)格的嫌疑。顯然，政府征用農村集體的土地，再出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再生產(chǎn)出房產(chǎn)品銷(xiāo)售給購房者，這一過(guò)程中政府與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與購房人之間的兩次、兩個(gè)聯(lián)結，必然就增大了交易費用。假如由土地的所用者，亦或說(shuō)由“城中村”人，“城鄉結合部”人直接開(kāi)發(fā)便減少了中間的兩個(gè)環(huán)節，勿庸置疑，房產(chǎn)品價(jià)格肯定會(huì )低得多。問(wèn)題還在于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)可以，為什么土地所有者就不可以呢？同時(shí)，現在都說(shuō)房產(chǎn)品價(jià)格高，為什么就不可以讓有條件的土地所有者自行開(kāi)發(fā)點(diǎn)低價(jià)位房產(chǎn)、并依此投入市場(chǎng)，平抑高房?jì)r(jià)呢？這似乎是沒(méi)有道理的，所謂“不受法律保護”、“全面清查”“小產(chǎn)權”房也是太隨意、太草率，不負責任的。
“小產(chǎn)權”房有利于減輕政府面對的社會(huì )住房需求壓力。隨著(zhù)工業(yè)化、城鎮化、農業(yè)現代化的發(fā)展，人們的消費觀(guān)念及其對康年盛世新生活的追求，住宅供求失衡的矛盾越來(lái)越大，并且已經(jīng)超脫出某一城市或地區，成為國家不得不面對的一大壓力，成為構建和諧社會(huì )的一個(gè)基本的物質(zhì)障礙。而要解決這一問(wèn)題，僅僅發(fā)展“大產(chǎn)權”的路子是根本不可能的，所以我們是否應該現實(shí)地正視“小產(chǎn)權”的出現呢？“棒喝”是沒(méi)有用的，明智之舉是因勢利導，使其成為現行房市的補充，經(jīng)過(guò)一定程序和一定階段的規制，讓“小產(chǎn)權”走向大產(chǎn)權。圍繞“小產(chǎn)權”房，重要的是趨利避害，一要加強審核、監管，納入城市發(fā)展的總體規劃之中；二要加強規制、組織，規避風(fēng)險，切實(shí)維護“小產(chǎn)權”房人的基本權益�！靶‘a(chǎn)權”房的出現，是一種客觀(guān)必然，是我國房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展中的新生事物。改革與發(fā)展中的問(wèn)題還須用改革與發(fā)展的眼光，在改革與發(fā)展中解決，改革與發(fā)展必須遵循其自身的規律。初級階段，市場(chǎng)經(jīng)濟也好，生產(chǎn)力也好，總是從無(wú)序到有序，從野蠻到文明，而這一過(guò)程不應該是對那些“大逆不道”完全實(shí)施封殺、遏制，恰恰則是要認真地從經(jīng)濟社會(huì )環(huán)境、生產(chǎn)關(guān)系及其上層建筑方面評析原因，從而達成制度與體制的自我完善。當然，其中涉及的問(wèn)題肯定是復雜的，而只要我們認真對待，并且積極地從有利于解決國民住房、有利于減緩政府壓力、有利于經(jīng)濟社會(huì )大局穩定出發(fā)，就一定能科學(xué)地處理好“小產(chǎn)權”房的問(wèn)題。 (作者郭軍系河南財經(jīng)學(xué)院教授)
