據本報(新京報)8月4日報道，盡管商業(yè)銀行目前尚未有動(dòng)作，但銀監會(huì )已經(jīng)明確表示，希望提高房貸首付。自2006年6月1日商業(yè)銀行住房貸款首付比例限定為最低不得低于30%之后，購房首付有可能再次調高。聯(lián)系到今年5月份央行要求房貸首付提高至40%或50%的傳言，這一次應當不是空穴來(lái)風(fēng)。
許多未購房者都對近幾年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控感到無(wú)奈。但房地產(chǎn)調控問(wèn)題是多方面的，按下葫蘆起來(lái)瓢，怎么進(jìn)行調控，大家總是爭議不斷，吵成一鍋粥。這其實(shí)是因為利益浸漬其中，涉及的水太深，包括地方政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒房人等等。凡是政策影響本地區、本行業(yè)、本部門(mén)的利益就可能以冠冕堂皇的理由投反對票，導致許多政策或出不了臺，或出臺卻走了樣。
在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數是不爭的事實(shí)。過(guò)去的50年中，許多國家發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作投機。各個(gè)國家都曾經(jīng)制定相關(guān)政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。去年下半年，韓國的建設部長(cháng)因控制房?jì)r(jià)上漲不見(jiàn)成效甚至還丟了官。雖然調控的做法各有差別，但完全相同的是：一用稅收政策與信貸政策打擊在房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機活動(dòng)；二是政府盡最大可能保障社會(huì )大多數人能夠擁有自己的住房。
近一年多時(shí)間內，國內一些官員與學(xué)者多次聲稱(chēng)，國外是以租房為主，中國人過(guò)于偏好自有產(chǎn)權，所以推高了房?jì)r(jià)。有位有著(zhù)較高知名度的專(zhuān)家說(shuō)，美國是30%的人買(mǎi)房，60%租房；又有一位地產(chǎn)部門(mén)的官員說(shuō)中國應當有70%的人去租房。這些說(shuō)法確實(shí)在一定時(shí)期左右了國家政策。
前不久的7月13日，美國住房和城市發(fā)展部(HUD)部長(cháng)阿方索·杰克遜來(lái)中國洽談，打算利用中國的外匯儲備來(lái)幫助美國無(wú)房的30%人口圓住房夢(mèng)，披露了一些真實(shí)的數據，讓中國的民眾大吃一驚。原來(lái)美國擁有自己房產(chǎn)的人已經(jīng)達到了70%，北歐如瑞典等國這個(gè)比例則達到了88.5%.這個(gè)證據又一次讓我們認識到中國老祖宗說(shuō)的“安居才能樂(lè )業(yè)”并非中國人獨有的情結，在全世界都有大批認同者。
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機與炒作不是新鮮事，國內外皆有發(fā)生。但是，縱觀(guān)美國近50年，大部分時(shí)間房?jì)r(jià)的年增長(cháng)率僅在3%以?xún)�，少數時(shí)間在5%以?xún)�，與我國的房?jì)r(jià)一年動(dòng)不動(dòng)就漲20%、40%，甚至像深圳那樣，半年狂漲50%，根本不是一個(gè)數量級。
為什么在美國與西歐炒房與投機掀不起大浪？原因就在于人家有一整套的房地產(chǎn)調控政策，拳拳打在房?jì)r(jià)的關(guān)鍵部位。
歸納起來(lái)，國外的辦法主要就是四條措施：一是提高第二套房直到N多套的房貸首付。比如在英國，第二套直到第N套的房貸有規矩，只能貸個(gè)人年收入的3.5倍，或者家庭年收入的4.2倍，假定本人年收入為10萬(wàn)元，最多也就貸35萬(wàn)元。
二是開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。在美國，不動(dòng)產(chǎn)稅通常是1.2%-1.8%，第二套至第N套還會(huì )逐步提高；三是對投機所得開(kāi)征高額稅收，比如韓國，全部轉讓增值稅收高達60%，這就讓投機者幾乎無(wú)所得。
四是房屋預售款歸政府相關(guān)部門(mén)管理。比如美國，房屋預售款不讓開(kāi)發(fā)商使用，實(shí)際上等于現房交易，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險大大提高，沒(méi)有辦法囤積居奇。
上面的四條，只要有一條措施出臺，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )像現在這樣持續高漲。銀行作為最大的利益集團之一，此次銀監會(huì )對提高房貸首付的建議令人遐想，至少表明銀行系統已經(jīng)十分清楚問(wèn)題癥結并試圖擺脫利益羈絆。因此，提高房貸首付作為實(shí)招之一，或許不久會(huì )付諸實(shí)施，但需要注意的是，在政策設計中需細化，以保證最大化滿(mǎn)足中低收入購房者的真實(shí)需求。(李開(kāi)發(fā) 中國管理科學(xué)研究院研究員)
