鑒于我國房?jì)r(jià)飛速上漲的現狀，最近不斷有專(zhuān)家提出建議：為控制投資，應盡快推出物業(yè)稅，并強調物業(yè)稅出臺“越早越好”，以提高住房閑置成本，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
首先需要指出的是，對于出臺物業(yè)稅降低房?jì)r(jià)的作用可以寄予希望，但不可認為它就是萬(wàn)能藥。實(shí)際上，“我國現行的房產(chǎn)稅、土地增值稅從本質(zhì)上說(shuō)就等同于國外的物業(yè)稅，只是需要在計稅依據、征收范圍、征收力度上加以完善”，這種觀(guān)點(diǎn)恐怕會(huì )令一些專(zhuān)家吃驚，而這一觀(guān)點(diǎn)并非筆者的創(chuàng )造，是我國高等院校房地產(chǎn)教材中明確提出的。為什么要討論這個(gè)問(wèn)題呢？因為物業(yè)稅的推出首先應該避免重復征稅的情況發(fā)生，如果等推出以后再進(jìn)行修正就會(huì )非常被動(dòng)。
要更清楚地了解這一點(diǎn)，需要從根源上來(lái)講。目前，世界上大致有三種征收物業(yè)稅的方式：第一種是巴西、加拿大等國實(shí)行的，將土地、房屋、有關(guān)建筑物和其它固定資產(chǎn)綜合在一起進(jìn)行征稅。第二種是像奧地利、韓國那樣，只對土地或房屋征稅。第三種是墨西哥、波蘭等國那樣，對土地和房屋合并征稅。
先來(lái)對照一下我國的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，按照房產(chǎn)的價(jià)值或房產(chǎn)租金向房屋產(chǎn)權的單位和個(gè)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據分為房?jì)r(jià)和房租兩種，前者是以房產(chǎn)的余值為計稅依據，后者是根據房產(chǎn)租金收入征稅。
對照國際上物業(yè)稅的征收情況不難發(fā)現，房產(chǎn)稅其實(shí)是只對房屋征稅，屬于第二種情況。實(shí)際上，一些國家的物業(yè)稅的名字就叫房產(chǎn)稅。根據房產(chǎn)原值征稅的做法，也跟國際上通行的以?xún)r(jià)值征稅的做法相同，并且，我國房產(chǎn)稅按年計征，連征收周期與物業(yè)稅的特征都相吻合。
再來(lái)看看土地增值稅，它課稅的依據是轉讓土地使用權、地上建筑物、附著(zhù)物的增值額，也就是說(shuō)，在征收該稅種時(shí)，不僅要計算土地自然增值額，還要計算土地使用者個(gè)人開(kāi)發(fā)所得的利潤。這種征稅方式與國際上通行的對土地和房屋合并征稅非常接近，只是，我們所認為的土地價(jià)值是土地使用權的價(jià)值而不是土地所有權價(jià)值。
通過(guò)以上分析不難看出，我們需要注意兩個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)問(wèn)題，上述接近物業(yè)稅的稅種為何對房?jì)r(jià)沒(méi)有起到抑制作用？第二個(gè)問(wèn)題，如果對現存的稅種不加以改革，而直接開(kāi)征物業(yè)稅很容易造成重復征稅問(wèn)題。
先談第一個(gè)問(wèn)題。理論上，像土地增值稅這樣的稅種是應該對抑制房?jì)r(jià)有作用的，但是，在相當長(cháng)的一個(gè)時(shí)期，土地增值稅并沒(méi)有被依法征收，而是由各地根據自己的情況決定是否收、如何收和收多少。眾所周知，地方政府通過(guò)土地出讓獲取了豐厚收入，加上開(kāi)發(fā)環(huán)節收取的各種稅費，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取的回報成為財政收入的最重要來(lái)源之一。而有些費本身就起到了替代稅的作用，地方政府倘若再依法征收土地增值稅，會(huì )制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終影響到地方政府的收益，這是導致土地增值稅清算在很長(cháng)一個(gè)時(shí)期內被懸空的原因。
實(shí)際上，即使在國家稅務(wù)總局重新要求對土地增值稅進(jìn)行清算后，各地自行出臺的措施也往往比較溫柔。以上海為例，上海規定開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅暫按收入的1%預繳，這對資金充足的企業(yè)來(lái)說(shuō)是影響甚微，而且，上海規定個(gè)人土地增值稅針對的是非普通住房，但上海非普通住房的比例只占到30%-40%，真正的主流是商品房。
那么，物業(yè)稅也面臨著(zhù)同樣的問(wèn)題。如果不對現存的開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節的稅費進(jìn)行改革，將相當一部分稅費轉移到保有環(huán)節征收，物業(yè)稅最終有可能淪為土地增值稅這樣的結局。需要明確的是，開(kāi)征物業(yè)稅并非增稅，而是稅收從開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節向持有環(huán)節的轉移。實(shí)際上，我國最初設計物業(yè)稅的思路就是這樣的。
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重復征稅問(wèn)題，其實(shí)在目前就存在。比如，現在既對房產(chǎn)轉讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，又要按照增值部分征收土地增值稅，對增值部分就存在著(zhù)重復征稅問(wèn)題。物業(yè)稅如果開(kāi)征，有可能與現存的具有物業(yè)稅特征的土地增值稅、房產(chǎn)稅一起構成重復增稅。因此，開(kāi)征物業(yè)稅并不是孤立的，而是牽涉到目前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種的改革問(wèn)題，如果這些重要問(wèn)題不能得到解決，物業(yè)稅就不能說(shuō)推出得“越早越好”。(瓏銘)
