眾所周知，在今天的中國“房改”中，開(kāi)發(fā)商不僅是市場(chǎng)供應的主體，而且也成為房地產(chǎn)和住房產(chǎn)業(yè)真正的壟斷者和操控者。那么，中國這種以開(kāi)發(fā)商住房供應模式為主體的“房改”，究竟是否能真正地滿(mǎn)足了城鎮居民提高住房水平和全面小康發(fā)展的需要、促進(jìn)了住房產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、從而真正成為支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的生力軍和健康力量呢？
這里首先應該算清的一筆“大賬”，就是要不折不扣地實(shí)現作為全面小康歷史任務(wù)中最重要一環(huán)的住房小康，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)每年實(shí)現“有效銷(xiāo)售”的商品住房究竟應該有多少。
根據國家的《人口發(fā)展“十一五”和2020年規劃》預測，到2010年和2020年，我國的城鎮人口將分別達到6.8億和8.7億。要達到建設部制定的住房小康標準(在2010年城鎮居民人均住房建筑面積達到30平方米，2020年提高到35平方米，同時(shí)最低收入家庭人均住房建筑面積不得低于20平方米)，屆時(shí)全國城鎮存有的總的住房面積，就必須分別達到204億平方米(2010年)和304.5億平方米(2020年)。
我們已經(jīng)知道，到2006年底全國城鎮居民住房總面積為100.65億平方米，那么要實(shí)現中國城鎮居民住房小康的兩步走的目標，必須使全國城鎮居民住房的總面積在2010年和2020年分別凈增103.35億平方米和203.85億平方米。
從目前情況來(lái)看，我們到2010年實(shí)現城鎮人均住房30平方米建筑面積的小康第一步目標已成為不可能完全的“歷史任務(wù)”。因為要實(shí)現這一目標，算上今年，我們每年平均需建造并銷(xiāo)售25億平方米以上的住房，這相當于一年就要完成“房改”這九年開(kāi)發(fā)商一共銷(xiāo)售出去的商品住房。而這對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)論如何是不可能做到的。
所以，為了“全面小康”的目標，我們只能把到2020年中國城鎮的《全面建設小康社會(huì )居住目標》，由“兩步走”并為“一步走”。即把到2020年城鎮住房?jì)粼?03.85億平方米、實(shí)現人均住房建筑面積35平方米住房小康的“終極目標”，分解到今后14年的住房建設和供應中。
而要實(shí)現城鎮居民住房?jì)粼?03.85億平方米的目標，還要除去每年在城市大規模改造中所拆遷的住房(拆遷率定為2%)以及由于城鄉規劃的發(fā)展及城區的擴大而由農民轉變?yōu)槭忻竦摹稗r改非”人口的住房。據估算，這些每年“帶房進(jìn)城”的“新市民”，不超過(guò)500萬(wàn)人。在今后14年里，以他們人均“帶房”40平方米來(lái)計算(這是國家小康標準2020年的農村人均住房目標)，每年這500萬(wàn)“帶房新市民”會(huì )給城市新增加住房面積2億平方米。由于有很多劃入新城區的農民住房立即就會(huì )遇到拆遷改造(初步估算為四分之一)，所以實(shí)際這500萬(wàn)人實(shí)際“帶入”新城區的住房為1.5億平方米。全國城鎮每年因拆遷改造“損耗”的4億平方米，減去這增加的1.5億平方米，每年“非新建住房因素”而實(shí)際增減的住房，就應該為負的2.5億平方米。14年總共減少35億平方米。只有加上這35億平方米，到2020年全國城鎮的住房才能實(shí)現凈增203.85億平方米的目標。
因此，在未來(lái)的14年中，中國城鎮只有總共增加238.85億建筑平方米的居民住房面積(相當于平均每年需新建17.06億平方米的居民住房，約為17億)。但要叫現今主導和操控中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，每年提供并銷(xiāo)售出去如此海量的新建城鎮居民住房幾乎可以肯定是不可能的。
根據國家統計局的統計年鑒，在過(guò)去5年里，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每年銷(xiāo)售的商品住房分別為2.37、2.98、3.38、4.96和5.5(估算)億平方米建筑面積。這和住房小康建設所必需的每年17億平方米的任務(wù)相比，完成最好的年份也僅達32%。從全國來(lái)說(shuō)，這并不是因為開(kāi)發(fā)商供應不夠，而是老百姓買(mǎi)不起，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不掉。每年數次的從國家發(fā)改委和統計局傳出來(lái)的統計數據都表明，全國商品房的空置面積都在1億平方米以上。
這就充分說(shuō)明，在開(kāi)發(fā)商操控的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，住房問(wèn)題的主要矛盾不是出在供應上，因為開(kāi)發(fā)商在僅僅提供社會(huì )正常需求三分之一還不到的情況下，就出現了大量的新建商品房的空置。中國住房問(wèn)題的矛盾的主要方面，恰恰出在中國“房改”和房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際“主宰者”——開(kāi)發(fā)商特殊利益集團及開(kāi)發(fā)商模式的自身上。(沈曉杰)
