業(yè)主不交物業(yè)管理費和專(zhuān)項維修資金，小區業(yè)委會(huì )可通知房管局禁止其賣(mài)出房屋。——這是廣州市國土房管局正在公開(kāi)征求意見(jiàn)的《業(yè)主大會(huì )議事規則示范文本(草案)》中的最新規定。(據《新快報》)
部分業(yè)主因為不滿(mǎn)物管公司的粗劣服務(wù)等原因拒絕交納物業(yè)管理費以及專(zhuān)項維修資金，這在現實(shí)生活早已司空見(jiàn)慣。在此情形下，如果任由業(yè)主將房產(chǎn)出售，則勢必會(huì )損害到其他按時(shí)交納物管費和專(zhuān)項維修資金業(yè)主的利益。因此，以業(yè)主委員會(huì )的名義禁止不交物管費和專(zhuān)項維修資金的業(yè)主賣(mài)房，就成為一種貌似合理的維權方式，但在本質(zhì)上，這卻是一種多數人暴力——多數人以強制的方式要求少數人無(wú)條件做出符合多數人利益的讓步。
《物權法》規定，所有權人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主的賣(mài)房行為屬于正常行使自己對房產(chǎn)的處分權，這種權利不受包括業(yè)主委員會(huì )在內的任何人粗暴干涉。當然，出于管理和服務(wù)的需要，要求業(yè)主在賣(mài)房和出租房屋后將賣(mài)房或出租房屋的情況告知業(yè)委會(huì )和物管公司，還是比較合理的。關(guān)鍵是，決不能將這種“事后告知”義務(wù)上升為一種“事前許可”特權。無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主委員會(huì )，都沒(méi)有這種“許可權”。
站在業(yè)主委員會(huì )的角度，作為“不交物業(yè)費禁止賣(mài)房”邏輯成立的前提條件，實(shí)質(zhì)上意味著(zhù)業(yè)主委員會(huì )對一種觀(guān)點(diǎn)的贊同：不交物業(yè)費總是錯誤的。因為只要承認不交物業(yè)費在某些情況下可能是合理的，那么以此為由禁止業(yè)主賣(mài)房就肯定是不合理的�？墒聦�(shí)上，不交或遲交物業(yè)費往往正是業(yè)主乃至業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)表達不滿(mǎn)和進(jìn)行抗爭的主要維權方式。業(yè)主委員會(huì )理當代表業(yè)主的利益，否定不交或遲交物業(yè)費的合理性，很大程度上是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益的維護，對業(yè)主利益的背叛。
站在房管局的角度，某種意義上，“不交物業(yè)費禁止賣(mài)房”類(lèi)似于法律意義上的“凍結財產(chǎn)”，但卻是由業(yè)主委員會(huì )代替法院做出的決定，這顯然不具有任何的法律效力。如果房產(chǎn)局據此拒絕辦理房地產(chǎn)契約變更手續，會(huì )有濫設行政許可之虞。
一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是：賣(mài)房行為和交費糾紛是完全不同的兩回事，賣(mài)房行為無(wú)須任何人許可，而交費糾紛只能通過(guò)仲裁或者法律途徑解決�！安唤晃飿I(yè)費禁止賣(mài)房”等于是在未經(jīng)法庭審判的情況下，就私自宣判不交費的業(yè)主“有罪”。這顯然是不合理的。循此視角觀(guān)之，我們不難發(fā)現，“不交物業(yè)費禁止賣(mài)房”本質(zhì)上是物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì )的力量來(lái)解決自己與業(yè)主之間的交費糾紛——利用多數人對自身利益的關(guān)切，成功實(shí)施對少數人正當應訴權利和未來(lái)勝訴可能的剝奪。在多數人暴力模式下，既沒(méi)有法庭，也沒(méi)有審判，只有對少數人不利的判決。(舒圣祥）
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