第二套購房貸款首付比例提高終于塵埃落定。業(yè)內專(zhuān)家分析，監管部門(mén)加強房貸管理不僅是出于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的考慮，也體現了差別化調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的用意。
央行和銀監會(huì )9月27日發(fā)出的通知，重點(diǎn)調整和細化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，此舉出于兩方面考慮。其一，房地產(chǎn)調控措施對抑制投機或投資性需求部分失靈，房?jì)r(jià)且調且漲。2006年以來(lái)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅“三稅”齊征時(shí)代。這些政策的本意是增加交易環(huán)節稅負，遏制投資性需求和炒房哄抬房?jì)r(jià)行為。但截至目前來(lái)看，該政策效果不僅未能達到，反而導致房主轉嫁稅負致使房?jì)r(jià)被動(dòng)上漲。此外，加息對抑制投資性需求的效果也同樣不盡如人意。因為，目前為止的加息尚未改變實(shí)際利率為負的局面，房地產(chǎn)的保值增值仍將受到青睞。而且，在人民幣升值壓力下，國際投資者仍熱衷于投資中國樓市。
其二，美國次貸風(fēng)波直接敲響了中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的警鐘。實(shí)際上，在央行密集加息的作用下，一些投資者已經(jīng)出現了房貸斷供現象。一旦房?jì)r(jià)“轉漲為跌”，不僅投資者信貸風(fēng)險批量出現，而且房地產(chǎn)企業(yè)目前高價(jià)拿地的風(fēng)險也將轉為現實(shí)，出現資金鏈斷裂。在當前國內資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，這些風(fēng)險將主要集中在銀行體系。
上述通知還以購房的套數和套型建筑面積為標準，設計了不同的最低首付款比例、利率水平。北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉說(shuō)，這樣一來(lái)，那些投機性或投資性購房將得到有效的遏制，這部分房源將有效轉入自住購房者手中。
還有專(zhuān)家建議，在區分首次置業(yè)和二次置業(yè)基礎上，對新房和二手房房貸首付比例的提高也要有所區分。他們認為，部分地區的部分銀行在實(shí)際操作中還整體提高二手房房貸首付比例，此舉值得商榷。一是相對于新房的高價(jià)，二手房?jì)r(jià)格相對較低，更能滿(mǎn)足中低收入群體的住房需求。二是一手房定價(jià)權被開(kāi)發(fā)商牢牢掌控，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)抬價(jià)、期房陷阱等現象加大了銀行放貸風(fēng)險，二手房則是房東和購房人對現房進(jìn)行的“討價(jià)還價(jià)”，銀行在對現房評估后才放貸，這大大降低了風(fēng)險程度。
我們應該看到，提高房貸首付，雖然對抑制房地產(chǎn)投資或投機以及控制銀行風(fēng)險有一定作用，但與此同時(shí)也會(huì )對住房消費帶來(lái)消極影響。因此，對于自住性住房房貸與投資性房貸加以區別對待，是一個(gè)值得研究的課題。(費楊生)
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