中國人民銀行、中國銀監會(huì )27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對房地產(chǎn)信貸政策重新做了調整，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，要求貸款首付比例不得低于40%，同時(shí)商業(yè)用房和商住兩用房貸款最低首付比例分別為50%和45%，且商業(yè)用房貸款期限不能超過(guò)10年 ，貸款利率至少提高一成。
中農工建四大銀行以及深發(fā)展、光大、浦發(fā)銀行有關(guān)人士昨日在接受記者采訪(fǎng)時(shí)透露，目前仍未接到具體通知，因此房貸新政的實(shí)施時(shí)間還不明確。不過(guò)，業(yè)內人士表示，各家銀行應該會(huì )搶在“十一”之前推出新政，否則將會(huì )刺激市民在十一“搶房”。
新政
首付款隨套數增加“水漲船高”
通知指出，商業(yè)銀行應重點(diǎn)支持借款人購買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對于購買(mǎi)首套自住房且套型建筑在面積90平方米以下的，仍執行20%的最低首付比例，對購買(mǎi)首套自住房且面積90平方米以上的，繼續執行30%的最低首付比例。
為了防范信貸風(fēng)險，對于已貸款買(mǎi)房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款最低首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平隨套數增加大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
另外，考慮到購買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較高，要求利用貸款購買(mǎi)的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，最低首付比例由原來(lái)的40%提高到45%，調整幅度小于商業(yè)用房調整幅度。
疑問(wèn)
新政實(shí)施時(shí)間未定
國慶前還是國慶后大有文章
由于央行和銀監會(huì )的聯(lián)合通知中沒(méi)有明確房貸新政的實(shí)施時(shí)間，讓各家銀行措手不及。據悉，各大銀行昨日與總行進(jìn)行密切溝通，商討新政的實(shí)施時(shí)間。中行、工行、光大等各家銀行均表示，尚未收到總行的正式通知。
光大銀行廣州分行個(gè)貸部經(jīng)理沈宇華表示，目前總行正在研究房貸的調整計劃，預計國慶之后會(huì )將調整通知下發(fā)到各分行。民生銀行廣州分行個(gè)貸部有關(guān)人士則稱(chēng)，分行尚沒(méi)有接到有關(guān)通知，在正式通知下發(fā)前，對第二套房仍按照三成的首付比例提供貸款，大概國慶之后才會(huì )有調整。
不過(guò)，深發(fā)展廣州分行個(gè)貸中心有關(guān)負責人分析指出，各家銀行房貸新政應該會(huì )搶在國慶前出爐，如果在國慶后才實(shí)施，將極大刺激市民“十一”購買(mǎi)第二套住房，炒樓者更會(huì )搶搭“末班車(chē)”，從而進(jìn)一步抬高房?jì)r(jià)，這顯然與政策出臺的初衷相違背。
第二套房難以界定
以個(gè)人還是家庭為單位沒(méi)有標準
銀行業(yè)內人士表示，之前銀行在放貸時(shí)主要看貸款人的信用記錄，基本上不會(huì )考慮是貸款人購買(mǎi)的第幾套住房。因此，目前各家銀行對第二套及第二套以上房貸的界定仍缺乏明確的標準，這也許會(huì )直接影響房貸新政的執行。
按照央行的說(shuō)法，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款購買(mǎi)的自住房，“第二套(含)以上住房”則是借款人利用貸款購買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。沈宇華指出，監管部門(mén)只能提供總的指導性意見(jiàn)，具體操作的細節問(wèn)題則由各行自行處理。
招行廣州分行有關(guān)人士指出，他們目前都是根據央行的個(gè)人征信系統里的資料來(lái)判斷貸款人申請的是第一套還是第二套房貸。也就是說(shuō)，如果貸款人此前在個(gè)人征信系統里有過(guò)房貸記錄，接下來(lái)的房貸將被視作第二套房貸。但對所謂的“第二套房”應該是個(gè)人購買(mǎi)的還是家庭購買(mǎi)的，目前各家銀行也都沒(méi)有一個(gè)明確的界定標準。
不過(guò)，單純根據個(gè)人征信系統來(lái)判斷問(wèn)題很多。比如，某市民因第一套住房面積偏小而購買(mǎi)大房子改善居住條件，其間向銀行申請房貸時(shí)，如果執行第二套房貸的首付比例和利率，則有失公允。再如，如果此前的一套房貸已經(jīng)還清，現在再貸款買(mǎi)另一套房，算不算第二套房？還有，按照央行現有的征信系統，只有當購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統中查到該購房者名下有幾套房，而目前央行的征信系統并未與房管部門(mén)的系統互通，銀行并沒(méi)有太多的辦法判斷一個(gè)人到底有多少套房子。
第二套房貸利率提高后的月供增幅
現在的利率：7.83% 新政后利率：8.613%
供房年限 30萬(wàn)元 30萬(wàn)元 50萬(wàn)元
20年 10年 20年
調整前 2477.67 3612.94 4129.46
調整后 2625.08 3737.82 4375.13
月供增幅 147.41 124.88 245.675
(注：等額本息 單位：元/月)
三種情況算第二套房
農行廣東分行房貸部有關(guān)人士稱(chēng)，農行主要是通過(guò)央行的信用征信系統和農行內部的信貸管理系統來(lái)確定是否是第二套住房。銀行會(huì )要求貸款申請人提供結婚證明，對于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執行；如果貸款申請人拒絕提供結婚證明，則需要出示未婚證明材料。
若屬于以下3種情況，銀行基本上可判斷是第二套住房：
第一，在廣州已有一套住房，如果再到其他城市買(mǎi)房，將會(huì )按第二套房處理。
第二，夫妻二人中一人已貸款購買(mǎi)一套住房，如果想以另一方名義再按揭購買(mǎi)一套的話(huà)，按第二套房處理。
第三，如果一方離婚后獲得一套房產(chǎn)，再婚后以對方名義再貸款買(mǎi)房，在提供結婚證明之后，仍按第二套房處理。
業(yè)內說(shuō)法
“將抑制樓價(jià)上漲過(guò)快”
昨日，記者就新政對廣州樓市的影響采訪(fǎng)了廣州市有關(guān)專(zhuān)家、業(yè)界人士和市民，不少人認為新政會(huì )在一定程度上抑制炒房投機行為，但房?jì)r(jià)是否會(huì )受抑制尚不能過(guò)早下結論。
廣東省社科院研究員黎友煥博士表示，約1個(gè)月前坊間就傳聞第二套住房首付將提至四成，他們跟蹤案例發(fā)現，市場(chǎng)上對此已有所反應，包括投資者都表現出觀(guān)望彷徨的情緒。對房貸新政最敏感的是炒家。炒樓的特點(diǎn)就是出貨慢，新政出臺后，炒家短期內將面臨集中拋售、無(wú)人接盤(pán)的現象。
他預計，廣東乃至廣州的房?jì)r(jià)都將改變升勢過(guò)快的局面，“過(guò)去一兩年升勢過(guò)快的歷史已經(jīng)過(guò)去”。
“政策太輕微，影響不大”
但也有業(yè)內人士認為，與樓價(jià)上漲幅度相比，房貸首付款比例提高一成“算不了什么”，對投資者而言，依然有利潤空間。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，相對于樓價(jià)上漲的幅度，首付比例的提高幅度顯得太少了，力度不夠。他舉例，一套價(jià)值100萬(wàn)的房子，政策前后貸款首付也就多了10萬(wàn)，但從目前樓價(jià)上漲的速度來(lái)看，這套100萬(wàn)的房子幾天內可能就上漲了10%。尤其是珠江新城，像這樣樓價(jià)一天一變的區域更是如此，所以對多次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，其買(mǎi)房行為不會(huì )受新政影響。
廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同的觀(guān)點(diǎn)與此相同。他認為，此次新政涉及面很小，僅僅對第二套房貸作出限制，而不是對購買(mǎi)第二套房的行為作出限制。黃韜認為，第二套住房首付提高至40%的幅度太小了，如果停止第二套房貸款，影響會(huì )更明顯。
“炒家年底或拋售房子”
工行廣東分行有關(guān)人士表示，新政將遏制第二套房的購房融資需求，從而減少一定的購房需求，但導致當前廣州地區房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的因素較多，房?jì)r(jià)是否下跌還有待于市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗。
沈宇華則稱(chēng)，對于已有一套住房，想置換新房的人來(lái)說(shuō)，對這部分人的購房需求影響不會(huì )太大，而對于炒房的人來(lái)說(shuō)，由于首付要多付一成，購房的風(fēng)險加大了，是否要買(mǎi)房可能還要衡量一下。另外，對房?jì)r(jià)會(huì )有抑制作用，如果國慶期間購房成交量明顯減少，說(shuō)明房貸政策起到了一定效果。
某銀行廣東分行房貸部有關(guān)人士表示，房貸的調整對于整個(gè)房貸市場(chǎng)的沖擊還是比較大的，除了央行不斷加息，年初房貸將上調外，現在第二套房貸利率也在基準利率的基礎上再提高一成，一些炒房的人由于無(wú)法將供房繼續下去，可能會(huì )在3個(gè)月后會(huì )出現拋售房子的現象。
市場(chǎng)反應
開(kāi)發(fā)商：房?jì)r(jià)不會(huì )下調
提高第二套住房的首付，一些以投資客為主要消費群體的樓盤(pán)是否面臨成交量下跌？
廣州某樓盤(pán)以“酒店公寓”為賣(mài)點(diǎn)吸引不少投資客。其負責人表示，目前出售的公寓一套大多在600萬(wàn)左右，買(mǎi)家絕大對數都是多次置業(yè)者，首付比例提高后，也就多付了60萬(wàn)的首期，而且這也屬于房?jì)r(jià)的一部分，是“自己必須買(mǎi)單”的內容，只不過(guò)早晚問(wèn)題，因此對買(mǎi)家影響不大，反而是“貸款利率不得低于同期同檔次基準利率1.1倍”的條款對買(mǎi)家心理影響較大。
該負責人同時(shí)表示，盡管新政對樓盤(pán)的成交量會(huì )有一定影響，但不會(huì )以調低價(jià)格的方式應對。海珠區某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監表示：廣州市區的土地供應只會(huì )越來(lái)越少，能付得出首期40%的買(mǎi)家不在少數，整個(gè)市場(chǎng)仍然是買(mǎi)多賣(mài)少，供應量不足。因此，開(kāi)發(fā)商絕對不可能在近期降價(jià)。
市民：暫時(shí)擱置賣(mài)房計劃
家住在海珠區的溫太太去年在番禺區一大型小區購進(jìn)一套商品房。近一年來(lái)，廣州樓市上漲較快，他們本來(lái)計劃用這套商品房改善居住環(huán)境，現在也改變了主意，“如果賣(mài)出去能賺錢(qián)，就賣(mài)了�！�
聽(tīng)聞房貸新政，他們決定這套新房還是先不賣(mài)了。因為他們改善居住環(huán)境的需求仍然存在，賣(mài)房再去買(mǎi)第二套，不但首付、利率都提高，怕資金難以支撐。（袁峰 喬倩倩 羅莎琳 田桂丹）
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