9月27日，央行和銀監會(huì )共同發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策進(jìn)行了調整和細化。
本次房貸新政的核心政策有三：一是對第二套(含)以上住房的貸款首付比例，規定不得低于40%，利率不得低于同期同檔次基準利率1.1倍；二是對商業(yè)用房貸款的首付款比例，規定不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率1.1倍；三是對具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，規定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。前兩條政策主要針對房地產(chǎn)投資乃至投機性需求，有專(zhuān)家甚至預言，首付比例提高10%，可以減少三成買(mǎi)房量；后一條政策則旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快土地、住房開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應，緩解供需矛盾。
但這只是理論的推演，房貸新政實(shí)際要達到抑制需求促進(jìn)供給從而平穩房?jì)r(jià)的目的，仍需面對不少難題。
首先，住房產(chǎn)品的供給彈性是很低的，而又具有很強的保值增值性。這樣，在目前投資渠道狹窄的情況下，人們對住房產(chǎn)品極易產(chǎn)生投機性需求。事實(shí)證明，這種需求即使在價(jià)格上漲時(shí)也往往不降反升。住房市場(chǎng)供求嚴重失衡的狀況，決定了任何政策措施都很難將人們的投資需求完全壓制下去。
其次，目前與居民住房、購房相關(guān)的信息分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部門(mén)，不僅各個(gè)部門(mén)內部的征信體系不完善，部門(mén)之間也無(wú)法互聯(lián)互通，政府主管部門(mén)也沒(méi)有建立起有效的公共信息披露制度，住房征信體系可以說(shuō)很不完善。政府不能準確掌握居民的收入、住房情況，銀行之間信息未曾聯(lián)網(wǎng)，更無(wú)法也沒(méi)有動(dòng)力去甄別同一個(gè)家庭以不同成員的名義購買(mǎi)住房的情況。
第三，在政府壟斷開(kāi)發(fā)用地供應的制度下，所有人都會(huì )形成土地供應日益短缺的預期。另外，現行的房屋預售制度使得開(kāi)發(fā)商能夠堂而皇之地將一期樓盤(pán)分批開(kāi)盤(pán)，每次房?jì)r(jià)都不同程度提高。這是開(kāi)發(fā)商囤積土地、捂盤(pán)惜售的制度根源。在這些制度沒(méi)有有效改變前，指望不給予開(kāi)發(fā)商貸款從而促使開(kāi)發(fā)商去開(kāi)發(fā)房子，增加供給，作用不會(huì )很大。
最后，如何來(lái)界定第一套住房也是個(gè)問(wèn)題。是根據家庭還是個(gè)人，或者根據本地還是全國？鑒于信息系統的不支持，銀行自身難以區分自住與投資。另外，雖然銀行目前能夠配合管理部門(mén)把好提高首付比的門(mén)檻，是因為銀行今年的額度貸款指標基本用完了，正處于無(wú)米下鍋的地步，但在銀行總體處于流動(dòng)性泛濫的背景下，銀行明年能否真的放棄個(gè)人房貸這塊“肥肉”的誘惑，也還是個(gè)問(wèn)題。因為從信貸新政來(lái)看，對銀行不執行管理部門(mén)的政策似乎并未有嚴厲的處罰舉措。
上述問(wèn)題不能得到有效化解，住房信貸新政難免落入過(guò)往調控政策的宿命，管理層的良好意圖就可能被打折扣。（鄧聿文 北京學(xué)者）
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