十一前夕，央行、銀監會(huì )突發(fā)而出的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，澆冷了房市黃金周銷(xiāo)售的憧憬。全國各地的房市幾乎都顯得有些熱張羅冷收場(chǎng)。
據悉，上海在長(cháng)假期間舉行的為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會(huì )上，4～6日三天的交易總量只相當于節前9月28日一天的規模。而之前漲勢如虹的北京和深圳，黃金周期間更是門(mén)可羅雀：深圳在十一期間最低單日新房成交量?jì)H6套，北京則出現了退房情況。
毋庸置疑，房貸新政的確在一定程度上澆冷了樓市非理性的供需兩旺假象。雖然新政還需更多細則來(lái)加以細化和規范，但對第二套按揭房提高首付比例和貸款利率，商業(yè)用房購房貸款首付比例不低于50%、期限不超過(guò)10年，以及禁止加按揭和要求只能對主體結構已封頂住房進(jìn)行住房按揭等等，確實(shí)在客觀(guān)上打擊了房市中的一些非理性投機行為，緩解了房?jì)r(jià)泡沫過(guò)度膨脹的風(fēng)險。
新政為何能初見(jiàn)成效
當前的房貸新政與2003年央行孤軍奮戰而出的121號文件所規范的內容實(shí)際上大同小異。然而，為何其效果目前看來(lái)要顯著(zhù)好于之前的121號文件？筆者認為，原因可能出自以下幾個(gè)方面：
首先，當前的房貸新政在出臺時(shí)機上顯得恰逢其時(shí)，房貸新政契合了當前市場(chǎng)的訴求。即當前的房貸新政是應市場(chǎng)需求而生，并反過(guò)來(lái)對市場(chǎng)進(jìn)行了前瞻性的指導。事實(shí)上，在央行、銀監會(huì )出臺房貸新政之前，在市場(chǎng)中，過(guò)去相當穩固的金融機構與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益同盟軍已經(jīng)出現了明顯的裂縫。當時(shí)建行出臺的相關(guān)研究報告已經(jīng)直接警示出房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險隱患所在。對銀行來(lái)講，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險一方面體現在目前趨增的房貸壞賬損失和違約率，另一方面則是不斷膨脹的房?jì)r(jià)泡沫與較低的按揭成數，使得房?jì)r(jià)泡沫風(fēng)險過(guò)度地向銀行系統聚集，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險敞口越來(lái)越大。另外，過(guò)高的開(kāi)發(fā)貸款和不斷高企的開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負債比率也威脅著(zhù)銀行系統的資產(chǎn)質(zhì)量。
其次，央行征信系統覆蓋率和覆蓋范圍的不斷擴展為當前的房貸新政及其他后續的調控政策效用的發(fā)揮提供了一定程度的保障。之前的樓市調控政策由于信息不對稱(chēng)而被不同程度地架空。如限制投機炒房的政策，由于缺乏統一的個(gè)人征信系統，在實(shí)際操作中往往是掛一漏萬(wàn)，最終由于可操作性不高而夭折。時(shí)至今日，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險意識在不斷提高，在客觀(guān)上有利于豐富和完善央行征信系統的內容；而日趨成熟的征信系統，也為商業(yè)銀行貫徹房貸新政提供了更富操作性的平臺。筆者認為，倘若各商業(yè)銀行認真填充央行的征信系統，并依靠該系統來(lái)鑒別房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，當前的房貸新政將完全可以走出121號文件的宿命而在某種程度上發(fā)揮出其效用。
再次，美國的次貸風(fēng)險對中國銀行系統和房地產(chǎn)系統的風(fēng)險警示效應。美國的次貸風(fēng)險雖然對中國市場(chǎng)的直接影響要相對有限，但對中國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的間接影響卻更富警示性。顯然，從某種程度上講，正是發(fā)生在美國的次貸風(fēng)險使得中國銀行系統和管理層開(kāi)始高度警惕和審視中國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險隱患。
配套政策應釜底抽薪
不過(guò)，需要指出的是，十一黃金周央行等部門(mén)出臺的房貸新政在樓市的降溫效應雖然已然顯現，但仍然不甚牢固。
一方面，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)在初始設計中存在的制度和市場(chǎng)缺陷仍然沒(méi)有得到有效改善。地方政府與開(kāi)發(fā)商這一利益同盟軍的格局目前仍未能打破，地方政府仍然把持著(zhù)土地一級市場(chǎng)，土地財政問(wèn)題仍然十分嚴重；因此，要建立和完善更加市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就要打破地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)放商間形成的利益共同體；即在不斷完善的《物權法》下，引導地方政府走出土地市場(chǎng)。同時(shí)，為緩解地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財政，要進(jìn)一步合理劃分中央和地方的財權與事權，并適當地允許地方政府發(fā)債來(lái)籌集本地基礎建設所需資金，發(fā)展多層次的公共產(chǎn)品投資體系。另一方面，不斷完善央行征信系統，打通征信系統、工商稅收信息系統、房產(chǎn)交易信息系統等的部門(mén)藩籬，完善個(gè)人和企業(yè)信用信息系統。
另外，還需要特別指出的是，當前各地政府公共服務(wù)系統、教育系統等過(guò)度與房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)掛鉤的制度安排實(shí)際上正是制造剛性需求的主要罪魁禍首。目前大部分城市的教育系統都需要以房產(chǎn)為銷(xiāo)售基本教育的前提，居民沒(méi)有房產(chǎn)難以甚至無(wú)法享受?chē)易罨镜牧x務(wù)教育。這種不合理的城市公共產(chǎn)品和服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤的制度設計，不僅使得公共服務(wù)和產(chǎn)品無(wú)法公平、合理且科學(xué)地分配，而且也增加了居民住房消費的剛性需求。顯然，取消這些不合理的制度安排對構建完善健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)的效用不容忽視。
總之，擠壓當前的房?jì)r(jià)泡沫，不僅需要加強和完善調控政策的力度和可操作性，加強調控政策的組合協(xié)調性；還要對諸如把公共產(chǎn)品和服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤等一系列不公平合理政策進(jìn)行清理，切斷地方政府與開(kāi)發(fā)商的利益同盟，才可達到治標治本，營(yíng)造一個(gè)健康和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終目的。
□劉曉忠(北京普藍諾研究院研究員)
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