國慶前夕，央行與銀監會(huì )共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了貸款購買(mǎi)“第二套”住房者的首付比例和貸款利率，規定已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準利率的1.1倍，相較于目前大多執行的85%的優(yōu)惠利率，有較大幅度的提高。
以直觀(guān)判斷，上述首付比例與貸款利率“雙提高”的措施，一方面有利于抑制已經(jīng)擁有自有住房者的二次置業(yè)沖動(dòng)，另一方面亦可以降低投資收益比的方式，對房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資熱潮加以限制�？傊�，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控“組合拳”中的最新一記，其最顯著(zhù)的作用還是在于抑制增長(cháng)過(guò)快的市場(chǎng)需求。
但和近期出臺的各種措施的境遇相似，該政策甫一出臺便受到質(zhì)疑，輿論首先懷疑的是，在房?jì)r(jià)“越調(控)越高”的大勢下，這個(gè)相對溫和的“新政”，在抑制房?jì)r(jià)方面究竟能夠起到多大作用。
確實(shí)，在連續加息和征收二手房交易稅等一系列重拳之下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)卻全線(xiàn)逆勢上揚，甚至呈現“瘋長(cháng)”趨勢，不但使購房者叫苦不迭，也讓許多觀(guān)察者錯愕不已。但如果考慮到金融市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的背景，加之股票、基金飛漲帶來(lái)的示范效應，作為唯一可與證券市場(chǎng)并駕的投資工具，市場(chǎng)對房地產(chǎn)價(jià)格的樂(lè )觀(guān)預期和投資炒作，其實(shí)也在情理之中，而一系列調控措施帶來(lái)的投資和交易成本的上升，也就很容易被“消化”在這種樂(lè )觀(guān)的預期之中。
在這種一致“看多”的市場(chǎng)氛圍和群體心態(tài)下，“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求(無(wú)論自用還是投資)的作用，不但論者持懷疑的態(tài)度，就連決策者也未必有十足的信心。
不過(guò)，此次“房貸新政”的另外一項潛在的作用，也值得輿論的關(guān)注，即降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險。而首付比例和貸款利率的“雙提高”，一方面可降低銀行信貸在購房投資中的比例，亦可提高單位貸款的利息收益，顯然都可以在降低銀行風(fēng)險方面，起到明顯的作用。如此，若把抑制市場(chǎng)需求和降低銀行風(fēng)險視為此次“房貸新政”的雙重目標，則即使在抑制需求方面收效不大，也至少可以在降低風(fēng)險方面起到切實(shí)的作用。
而不論欲實(shí)現雙重目標中的一項，還是完整實(shí)現其綜合目標，輿論提出的另一項擔心都值得央行和銀監會(huì )高度重視，即如何準確、合理界定“第二套”住房，并以此為據，對第二套及以上住房嚴格落實(shí)“新政”規定的各項措施。只有這樣，才能既不因“新政”而傷害到普通群眾改善住房條件的正當需求，同時(shí)有效抑制住房市場(chǎng)的投資炒作，并切實(shí)降低銀行的金融風(fēng)險。
日前，央行副行長(cháng)表示，央行的征信系統完全可以查到貸款人以往的住房貸款記錄，成功認定第二套及以上住房。在電腦系統日臻完備的條件下，公眾對央行是否具備這樣的能力，也確乎不必太過(guò)擔心。同時(shí)在個(gè)人財產(chǎn)觀(guān)念逐漸強化的今天，那種借用別人名義購買(mǎi)住房以躲避“第二套”認定的現象，似乎也不會(huì )大面積出現。因此，真正值得擔心的，倒可能是各商業(yè)銀行是否能夠真心響應、貫徹央行政策。有報道稱(chēng)，某商業(yè)銀行已經(jīng)表示，其認定“第二套”住房將以個(gè)人而非家庭為單位，即一個(gè)家庭中的不同成員可以分別貸款購買(mǎi)住房而不被認定為“第二套”；也有銀行表示，將以購房者是否在本行重復貸款而非央行的征信記錄，作為認定“第二套”的依據。盡管央行未來(lái)可能對此類(lèi)模糊地帶進(jìn)行進(jìn)一步明確規范，以杜絕各種空子和漏洞，但這些銀行的表態(tài)卻已經(jīng)預示，商業(yè)銀行出于對房貸這一到目前為止還相當“優(yōu)質(zhì)”的信貸資產(chǎn)的留戀，很可能以各種小招數，為重復貸款者提供方便。而如果監管不嚴，則這種小招數就可能毀了央行和銀監會(huì )的宏觀(guān)大計。因此，此次的“房貸新政”，還需要更詳盡的措施和嚴格監管，才能實(shí)現其本來(lái)的目標。(張天蔚）
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