最近幾年，房?jì)r(jià)持續上漲，有關(guān)部門(mén)憂(yōu)心忡忡，調控措施不斷出臺，但是，房?jì)r(jià)卻迎著(zhù)調控昂首向上，出現了越調控房?jì)r(jià)漲得越快的現象。問(wèn)題出在哪里？關(guān)鍵在于由于種種人為因素導致了房屋的有效供給嚴重不足。
市場(chǎng)供應的充足與否，直接決定著(zhù)某種商品的稀缺程度，也決定著(zhù)其價(jià)格的高低。如果某種商品由于種種人為原因出現有效供給不足，就容易制造出供不應求的假象，從而，不斷推動(dòng)價(jià)格上漲，導致價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的嚴重脫節。我國的房?jì)r(jià)就面臨著(zhù)這一局面。
根據國土資源部公布的數據，我國每年出讓的土地面積并不少，如果這些土地全部形成有效供給，商品房供應的稀缺狀況就不可能出現，房?jì)r(jià)也不可能漲到今天這種地步。但是，由于三種原因，有效供給并沒(méi)有形成。
第一，土地被大量囤積導致商品房建設進(jìn)度緩慢，難以形成足量有效供應。建行最近發(fā)布的研究報告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣(mài)。國務(wù)院發(fā)展研究中心于9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》披露，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng )新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來(lái)越大。全國最大的“地主”是碧桂園，截至今年7月末，總土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬(wàn)平方米。
第二，大量已建成商品房囤積在開(kāi)發(fā)商和炒房人手中，導致房屋的市場(chǎng)有效供應不足。作為一種“可交易的人民幣資產(chǎn)”，在現在人民幣流動(dòng)性過(guò)剩的大背景下，由于國內投資渠道偏少，大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資性購房需求持續旺盛。北京、深圳等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高與此不無(wú)關(guān)系。深圳社會(huì )科學(xué)院公布的《深圳藍皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示：深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%�？梢�(jiàn)投機性購房之嚴重。
由于大量房屋囤積在開(kāi)發(fā)商和投資者手中，導致真正需要住房的人無(wú)法得到有效滿(mǎn)足，在深圳房市炒作最火爆的時(shí)候，普通人買(mǎi)房甚至需要向開(kāi)發(fā)商或中介公司繳納幾萬(wàn)元的喝茶費才能獲得購房機會(huì )。這不僅意味著(zhù)有效供應與有效需求之間的嚴重脫節，也意味著(zhù)房屋實(shí)際需求者的購房機會(huì )在被變相擠壓乃至剝奪。
第三，住房的結構性失衡造成市場(chǎng)的有效供應嚴重不足。我國第二次房市調控政策出臺時(shí)中央明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上�！边@一政策是基于現實(shí)需求基礎上作出的。因為調查顯示，我國城鎮人均住宅建筑面積大約在26.11平方米，戶(hù)均住宅建筑面積在83.2平方米左右。也就是說(shuō)，90平方米的面積是符合大多數人的需求的，是真正的市場(chǎng)主流需求。將90平方米比例界定為70%，而將30%比例的大面積住房用來(lái)滿(mǎn)足富人的需求，是與市場(chǎng)實(shí)際需求相吻合的。
但是，根據建設部信息系統數據，全國40個(gè)重點(diǎn)城市批準預售商品住房中，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重到今年上半年也才占到24.31%。國家發(fā)改委7月31日發(fā)布的數據則顯示，今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%，大戶(hù)型仍是主流。這就意味著(zhù)，大多數人所需要的中小套型住房依然無(wú)法得到滿(mǎn)足，住房供應由于結構性失衡而難以形成有效供給。
因此，房市調控要想取得效果，必須針對造成有效供給不足的因素分別采取針對性的措施，以加大商品房的市場(chǎng)有效供給。比如，依法嚴厲打擊囤積土地行為，對于滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，堅決無(wú)償收回土地使用權；出臺嚴厲的政策，加大囤房和炒房成本；通過(guò)建立嚴厲的問(wèn)責制，促使各級地方政府更嚴格地執行90平方米占70%的政策，改變住房供應結構性失衡的問(wèn)題等等，就能逐漸加大商品房的市場(chǎng)有效供給，從而，達到平抑房?jì)r(jià)的目的。(賈圖 )
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