近日有媒體以《“小產(chǎn)權房”喊打聲中受熱捧》為題報道稱(chēng)，對于“小產(chǎn)權房”，政府部門(mén)喊打，“但消費者似乎并不買(mǎi)賬。記者從北京、上海等地了解到的具體情況來(lái)看，仍然有人在追捧這種物業(yè)�！�
近年來(lái)，在房?jì)r(jià)持續飆升的背景下，“小產(chǎn)權房”無(wú)疑成了想買(mǎi)房的低收入者眼中的“救命草”。
什么是“小產(chǎn)權房”？事實(shí)上就是一些農村集體經(jīng)濟組織在本集體的土地上建設的住宅樓，并以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟組織以外成員(主要是指城市居民)銷(xiāo)售這些房子。由于房子只有鄉鎮或村委會(huì )所發(fā)的產(chǎn)權證明，而沒(méi)有國家房管部門(mén)頒發(fā)的合法產(chǎn)權證(俗稱(chēng)“大產(chǎn)權證”)，因而這樣的房子一般俗稱(chēng)“小產(chǎn)權房”，或稱(chēng)“鄉產(chǎn)權房”。
在北京，目前五環(huán)以?xún)鹊姆课菥鶅r(jià)已達約14000元，而集中在通州、順義、房山、密云等遠郊的小產(chǎn)權房，房?jì)r(jià)卻多在每平方米2500元至4000元之間，遠遠低于城里的房?jì)r(jià)。
超低房?jì)r(jià)，正是小產(chǎn)權房受熱捧的原因所在。
然而，小產(chǎn)權房卻從一開(kāi)始似乎就是一個(gè)違法的產(chǎn)物。
我國《物權法》第五十八條規定：集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括(一)法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂……該法第一百五十一條規定：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定。
《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》明確禁止城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
這些規定意味著(zhù)，在目前的法律規定下，“小產(chǎn)權房”不能得到法律承認和保護。
建設部曾在今年上半年發(fā)布風(fēng)險提示。建設部表示，非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續。
隨后，北京國土資源局發(fā)布禁令，北京市國土資源局局長(cháng)安家盛在全國土地日宣傳活動(dòng)上明確表示：“市國土部門(mén)正聯(lián)合市農委在全市范圍內調查‘鄉產(chǎn)權房’、‘小產(chǎn)權房’的家底，根據調查情況將對違規開(kāi)發(fā)建設的項目予以停工停售�！�
但幾個(gè)月過(guò)去了，各地的小產(chǎn)權房卻依然“建銷(xiāo)”兩旺。
在本文開(kāi)頭引用的同一篇報道中，文章作者這樣記述了目前一些地方小產(chǎn)權房銷(xiāo)售火爆的現狀：記者在上海小昆山鎮上采訪(fǎng)時(shí)，一位姓焦的三輪車(chē)司機告訴記者，她每到周末都會(huì )遇到一些前往小昆山看房的乘客，他們大都來(lái)自上海市中心，而且她自己就在兩個(gè)月前買(mǎi)了一套。
北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)主任表示，雖然北京“小產(chǎn)權房”已經(jīng)遭到管理部門(mén)的明令禁止，但在市場(chǎng)上仍然能夠找到此類(lèi)物業(yè)。而在成都，也有開(kāi)發(fā)商打出了這樣的廣告：“東三環(huán)北湖公園旁的家，起價(jià)2650元/平方米”。在商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)4000元/平方米的成都東三環(huán)路附近，這樣的廣告確實(shí)非常具有誘惑力……
面對這樣的情況，我們不禁想問(wèn)一問(wèn)有關(guān)主管部門(mén)：到底能不能買(mǎi)小產(chǎn)權房？
如果明明知道小產(chǎn)權房是違法的，為什么依然有小產(chǎn)權房在建設和銷(xiāo)售？為什么還能看到大量的小產(chǎn)權房廣告？為什么購房者還能很方便地買(mǎi)到小產(chǎn)權房？
面對如此便宜的小產(chǎn)權房，許多群眾并不完全懂得其中的法律規定，看到政府有關(guān)部門(mén)并沒(méi)有懲處小產(chǎn)權房的建設和出售行為，自然會(huì )以為政府是認可或默許這種行為的，也很容易相信自己購買(mǎi)小產(chǎn)權房也是合理合法的。
一方面，某些地方政府的主管機關(guān)并沒(méi)有拿出實(shí)際行動(dòng)來(lái)禁止小產(chǎn)權房的建設和出售，一方面小產(chǎn)權房又有“物美價(jià)廉”的優(yōu)點(diǎn)，在這樣的背景下，小產(chǎn)權房依然受到購房者的“熱捧”就是再自然不過(guò)的事情了。
但是，如果什么時(shí)候某些主管部門(mén)動(dòng)起真格的，小產(chǎn)權房就完全有可能被作為“違法產(chǎn)物”而拆除，到了那時(shí)，最倒霉的當然是購房者。開(kāi)發(fā)房屋的村集體因為已經(jīng)把房屋賣(mài)出，賺到了錢(qián)；村集體土地也沒(méi)有因為房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)而改變其集體所有的性質(zhì)，國家不會(huì )因此而遭受土地出讓的損失。真正受損失最大的，就是購房者。一方面，因為是低收入者才不得不選擇購買(mǎi)遠離城市中心的房屋，房屋如果因為是違法產(chǎn)物而被拆除，將再次淪為無(wú)房戶(hù)；另一方面，由于購買(mǎi)小產(chǎn)權房是違法行為，將不受法律的保護，除非賣(mài)房一方“有良心”，把房款主動(dòng)退給購房者，否則，購房者只能自認倒霉。如果這些購房者果真倒了霉，某些政府主管機關(guān)是難辭其咎的，因為他們沒(méi)有積極地去禁止和預防這些情況的產(chǎn)生。
一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，如果面對小產(chǎn)權房現象，某些主管機關(guān)僅停留在紙上談兵階段，只是偶爾地出面談一談購買(mǎi)小產(chǎn)權房的風(fēng)險，并不真的禁止小產(chǎn)權房的建設和出售，那么將會(huì )有更多的小產(chǎn)權房建設起來(lái)，而沒(méi)有聽(tīng)到“風(fēng)險提示”的購房者在不知道小產(chǎn)權房背后的法律規定前提下，面對“物美價(jià)廉”的小產(chǎn)權房，一定會(huì )選擇購買(mǎi)。
面對“小產(chǎn)權房”現象，各級各地主管機關(guān)應該嚴格依法辦事。如果小產(chǎn)權房果真違法，就應該積極采取行動(dòng)，禁止小產(chǎn)權房的繼續建設和出售，禁止小產(chǎn)權房廣告的播發(fā)。同時(shí)，還要依法對違法建設和出售小產(chǎn)權房的單位和個(gè)人進(jìn)行處罰。如果小產(chǎn)權房是一個(gè)抑制房?jì)r(jià)、有利于低收入者“居者有其屋”的好出路，也應該早點(diǎn)出臺相應措施，讓其“名正言順”。
無(wú)論如何，由于某些主管機關(guān)的不作為，讓群眾做出了信以為合法的選擇，但到頭來(lái)落個(gè)“房屋一拆兩手空”的局面，將嚴重損害部分群眾的權益，有損政府的執法形象，也不利于和諧社會(huì )的構建。(洪衛 )
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