自國土資源部明示“小產(chǎn)權房不合法”和建設部發(fā)出“風(fēng)險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權房清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權房清理和處置工作幾乎陷入僵局。與此同時(shí)，市民購買(mǎi)小產(chǎn)權房的熱情并沒(méi)有完全被打壓下去，甚至有部分市民呼吁與其清理小產(chǎn)權房不如讓它合法化。小產(chǎn)權房到底應該“轉正”，還是應按“拆違”強制執行，引起了業(yè)界激烈的爭論。
小產(chǎn)權房雖禁難止
據北京房產(chǎn)中介千萬(wàn)家市場(chǎng)研究中心調查數據顯示，目前小產(chǎn)權房屋的交易量已經(jīng)達到全北京市商品房交易量的兩成，每天都能賣(mài)出數十套，而且購買(mǎi)人絕大部分是“明知山有虎，偏向虎山行”。
小產(chǎn)權房為何如此受青睞？北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟認為，最主要原因就是小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格低廉，其價(jià)格一般只有同樣地理位置商品房?jì)r(jià)格的40%至60%。常淑娟告訴記者，小產(chǎn)權房幾年前就有了，但由于地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。而近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐的加快以及軌道交通的發(fā)展，小產(chǎn)權房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善。兩年前北京郊區的商品房?jì)r(jià)格也不過(guò)每平方米兩三千元，比小產(chǎn)權房高不了多少，而如今商品房?jì)r(jià)格飛速飆升、二手房交易稅費逐漸完善，小產(chǎn)權房的價(jià)格優(yōu)勢凸顯出來(lái)。小產(chǎn)權房因沒(méi)有依法向國家繳納土地使用權出讓金、大市政費和其他稅費，因而價(jià)格相比真正的商品房便宜很多。所以，一部分因為房?jì)r(jià)高漲而無(wú)法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權房。
對此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理趙晨明表示贊同。他說(shuō)，這幾年國家雖出臺了很多房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，但并沒(méi)有如期達到平穩房?jì)r(jià)的目的，而住房保障體系的缺失將一部分雖然收入較低但有購房需要的群體推向了商品房市場(chǎng)，房?jì)r(jià)的高企早已超出了他們的支付能力，小產(chǎn)權房的出現恰恰滿(mǎn)足了這部分群體的需要，并起到了平抑房?jì)r(jià)的效果。不過(guò)，趙晨明強調說(shuō)，雖然小產(chǎn)權房的現象已既成事實(shí)，但仍是合理不合法。
“合法化”呼聲漸起
正是由于小產(chǎn)權房已是既成事實(shí)，目前，有輿論開(kāi)始呼吁與其清理小產(chǎn)權房不如讓它合法化。
在北京某公司工作的崔先生向記者表示，小產(chǎn)權房存在從一個(gè)側面反映了產(chǎn)權房?jì)r(jià)格畸高，超出了大多數人的購買(mǎi)力。目前部分人已經(jīng)購買(mǎi)了小產(chǎn)權房，如何妥善安置這部分人的住居，當前還缺少相關(guān)的配套措施，如果對小產(chǎn)權房按照“拆違”強制執行，也容易引發(fā)群體事件。因此，堵不如疏，政府相關(guān)部門(mén)應該探討如何妥善解決小產(chǎn)權房的問(wèn)題，爭取早日讓小產(chǎn)權房脫掉“黑戶(hù)”帽子。
記者發(fā)現，與崔先生想法相同的人不在少數，有一部分網(wǎng)民甚至在網(wǎng)上公開(kāi)支持“與其清理小產(chǎn)權房不如讓它合法化”的觀(guān)點(diǎn)。那么小產(chǎn)權房能否合法化呢？
著(zhù)名房產(chǎn)律師秦兵認為，小產(chǎn)權房合法化，這種發(fā)展趨勢是必然的，但在短期之內很難實(shí)現，因為如果讓小產(chǎn)權房合法，就意味著(zhù)政府將減少一大筆土地出讓金收入。
趙晨明則認為，小產(chǎn)權房合法化的關(guān)鍵是農村集體用地流轉制度的改革。受現行《土地管理法》的限制，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設”、“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，但自1995年蘇州最早試點(diǎn)基層自發(fā)集體建設用地的使用權流轉，目前已有多個(gè)省市開(kāi)始采用不同方式試點(diǎn)集體用地的流轉。如廣東已在進(jìn)行的農村土地入市試點(diǎn)規定，省內的農村集體建設用地，無(wú)須經(jīng)過(guò)國有征收程序可以直接進(jìn)入土地二級市場(chǎng)參與流轉；重慶的方式則是允許以土地承包經(jīng)營(yíng)權直接入股，更為激進(jìn)和大膽。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，目前小產(chǎn)權房還缺乏有效法律支持，嚴格控制增量是當務(wù)之急。按照10月1日正式實(shí)施的《物權法》第59條規定，“農民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”，如果所開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權房由農民自住，產(chǎn)權屬于集體中的農民，將受到《物權法》的保護。但是，現在大量的小產(chǎn)權房都由因城區房?jì)r(jià)較高而轉向郊區的城鎮居民購買(mǎi)，由于這種交易本身不合法，購房人無(wú)法取得國家頒發(fā)的合法的房屋產(chǎn)權證，因此不受《物權法》的保護。
小產(chǎn)權房如何善后
怎樣妥善處理已存在的小產(chǎn)權房？
“對于小產(chǎn)權房的善后切忌一刀切�！壁w晨明的建議是：首先，應在現有的法律框架內促其合法化，并根據不同情況區別對待。如是違法、違章建筑，比如占用了農村耕地的小產(chǎn)權項目，應堅決予以拆除，不能將城市的購房需求轉嫁到農村，來(lái)侵占農民賴(lài)以生存的珍貴土地。對于建設在農村集體用地上，業(yè)已發(fā)展成熟的社區，可通過(guò)提高違法者的違法成本來(lái)震懾他人，如責令開(kāi)發(fā)商和購房人共同出資，補交土地出讓金和相關(guān)稅費，并給予一定經(jīng)濟處罰，變更土地的使用性質(zhì)后使房屋產(chǎn)權合法化，可以避免不必要的資源浪費；其次，應建立有效的社會(huì )保障體系，加大、加快保障性住房的供給，使中低收入階層有房可住、有房可買(mǎi)，減少被迫性購房支出；第三，應探索土地制度的改革模式，平等地對待國有和集體土地，建立統一協(xié)調機制，實(shí)現國有與集體土地統一、互補的市場(chǎng)供應。
金育松對這種觀(guān)點(diǎn)表示贊同。他建議，首先，推倒與保留的取舍，基本原則應該是保護村民宅基地、耕地，對于占用宅基地和耕地的小產(chǎn)權房，應該予以還原；其次，對于“小產(chǎn)權”的普通住宅及別墅，政策也應區別對待。別墅項目往往占用大量的土地，在國家已經(jīng)明令停止審批別墅用地的情況下，更不允許占用集體土地建別墅，可以將別墅項目予以還原，而普通住宅是面向普通消費者，相當于對商品房供給起到了一定的補充作用，因此政策可以更為靈活。此外，金育松還建議，政府可以借鑒經(jīng)濟適用房回購的模式，通過(guò)制定一定的標準對小產(chǎn)權房進(jìn)行收購，并對村鎮進(jìn)行一定的補貼后，把小產(chǎn)權房變?yōu)閲行再|(zhì)。這樣既可以保證持有者利益，也能夠增加政府保障性住房來(lái)源，從而增加房源量的供給。(李佳鵬 商艷青 章婧)
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