10月份開(kāi)始一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)基本維持高位，但因政策調控、房?jì)r(jià)漲幅短期過(guò)快等方面原因，銷(xiāo)售上購房者出現程度不一的觀(guān)望。前期房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快、投資需求比重較高的深圳和廣州地區銷(xiāo)售量明顯下降。
不過(guò)，因人口紅利和真實(shí)消費需求持續存在、經(jīng)濟持續景氣及其財富效應，我們預計房?jì)r(jià)不會(huì )下跌，但全國住宅房?jì)r(jià)漲幅將有所放緩。
珠三角成交量顯著(zhù)下降
根據供求關(guān)系和前期房?jì)r(jià)、銷(xiāo)售量漲幅，預計以北京為首的環(huán)渤海地區、以上海為首的長(cháng)三角地區，武漢、西安、沈陽(yáng)、天津、福州、蘇州等二線(xiàn)核心城市房?jì)r(jià)和銷(xiāo)售量將保持上漲。預計深圳、廣州部分城區、珠海等城市因觀(guān)望氣氛而導致的銷(xiāo)售量下降將維持一到兩個(gè)季度的時(shí)間。
上海10月以后每周銷(xiāo)售面積相比高峰時(shí)期下降較少，基本維持在日均800套的平均水平，成交價(jià)格有所下滑，從最高時(shí)期的每平方米1萬(wàn)多元下降到近期的8000多元。北京10月以后一手房住宅繼續保持每周3000套以上的銷(xiāo)售旺盛態(tài)勢，成交面積40萬(wàn)平方米左右，房?jì)r(jià)穩中有升。
廣州8月以后一手住宅房?jì)r(jià)整體上維持在每平方米11000元左右，近期也并沒(méi)有出現下降。但成交量從最高時(shí)候的每周1500套以上下降到目前的700套左右，市場(chǎng)出現了較為明顯的觀(guān)望氣氛。深圳9月開(kāi)始一手住宅成交量開(kāi)始下降，從最高時(shí)期的每周1000套、10萬(wàn)平方米以上面積下降到目前的500套、4萬(wàn)平方米，觀(guān)望氣氛嚴重。但一手住宅成交價(jià)維持在14000元，基本沒(méi)有下跌。
行業(yè)綜合景氣持續抬升
10月國房綜合景氣指數為105.74，為2004年下半年以來(lái)的新高。其中，銷(xiāo)售價(jià)格指數表現最好，為107.31，創(chuàng )2006年8月以來(lái)的新高。10月末全國商品房空置指數110.7，同比下降3.9%。其中，空置商品住宅5794萬(wàn)平方米，下降13.3%。
土地開(kāi)發(fā)和施工面積維持平穩�？傮w上行業(yè)景氣得到維持并正持續上升，預計行業(yè)綜合景氣將繼續維持。
10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)31.4%，穩中有升，繼續小幅領(lǐng)先于城鎮固定資產(chǎn)投資增速。今年前10個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成1.92萬(wàn)億元，接近2006年全年水平，而今年前10個(gè)月商品房銷(xiāo)售額累計實(shí)現2.13萬(wàn)億元，同比增長(cháng)51.5%，超過(guò)去年全年水平。
在中央政府轉變調控思路，加強包括經(jīng)濟適用房、廉租房和配套商品房在內的保障性住房開(kāi)發(fā)建設后，經(jīng)濟適用房投資增速急劇上升，從高負增長(cháng)變?yōu)楦哒鲩L(cháng)。目前經(jīng)濟適用房投資總額6.18億元，占住宅和商品房投資額的比例不到5%，雖然增速很快，但總額較低。
行業(yè)銷(xiāo)售和投資對比說(shuō)明樓市供不應求整體趨勢沒(méi)有根本改變，經(jīng)濟適用房等保障性住房投資增加因總額相對較低對房?jì)r(jià)和需求沖擊不大。
住宅價(jià)格漲幅將放緩
因需求顯著(zhù)上升，2007年前10個(gè)月房?jì)r(jià)快速上漲。2006年1月到2007年4月全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數基本在105.5波動(dòng)，5月后持續上升，10月達到109.5，接近2004/2005年的高點(diǎn)。房?jì)r(jià)快速上漲促進(jìn)了商品房銷(xiāo)售額的快速上漲，前10個(gè)月銷(xiāo)售額增長(cháng)超過(guò)50%。2006年、2007年的房?jì)r(jià)和銷(xiāo)售額上漲將為一二線(xiàn)主流房地產(chǎn)公司未來(lái)2-3年的業(yè)績(jì)高增長(cháng)打下堅實(shí)基礎。
分類(lèi)看，住宅和商業(yè)用房?jì)r(jià)格相對比較穩定，辦公樓價(jià)格波動(dòng)較大。最近一年多以來(lái)住宅價(jià)格漲幅加快，辦公樓和商業(yè)用房?jì)r(jià)格漲幅放慢。因辦公樓和商業(yè)用房投資增速放慢，同時(shí)國內經(jīng)濟景氣而推動(dòng)的辦公樓和商業(yè)用房需求將持續緩慢上漲，所以預計辦公樓和商業(yè)用房?jì)r(jià)格有望獲得更好的上漲表現。
調控提高行業(yè)集中度
近期和未來(lái)一段時(shí)間政府調控政策主要集中在商品房供應結構和閑置土地清理上，供應結構調整是2005年、2006年新老國八條的主要調控精神，內容包括保證保障性住房供給、保證90平米以下的中小戶(hù)型供給，該政策有利于調整產(chǎn)品供應結構，對行業(yè)需求并無(wú)負面沖擊。
據了解，大部分上市公司的土地儲備都處于連續滾動(dòng)開(kāi)發(fā)狀態(tài)，很少有閑置開(kāi)發(fā)的項目。而且，在萬(wàn)科等行業(yè)龍頭的帶動(dòng)下，目前上市公司出現了項目開(kāi)發(fā)加速的行業(yè)趨勢，閑置土地則更少。絕大部分閑置土地在非上市的小開(kāi)發(fā)商、項目公司手上，而目前土地、資金緊縮的宏觀(guān)調控導致行業(yè)門(mén)檻提高，將有利于這部分閑置土地通過(guò)兼并收購轉移到優(yōu)勢上市公司手中。從今年看，一線(xiàn)的萬(wàn)科A、二線(xiàn)的名流置業(yè)在土地資源的行業(yè)整合上表現良好。
對于物業(yè)稅，我們認為，因為涉及稅基、稅率、征稅對象、征稅依據、商品房存量和增量、物權等是否要評估，由誰(shuí)評估等眾多方面和環(huán)節，出臺的概率和時(shí)間很難判斷，目前我們傾向于認為出臺物業(yè)稅的概率不大。
2006年全年、2007年前三季度樓市房?jì)r(jià)和銷(xiāo)售量的良好表現，使得一二線(xiàn)龍頭上市公司未來(lái)兩到三年業(yè)績(jì)保持45%以上的高增長(cháng)基本有了可靠保證。
近期一二線(xiàn)龍頭公司股價(jià)從最高點(diǎn)普遍下調30%以上，我們認為，由于行業(yè)景氣的大趨勢不會(huì )改變，房?jì)r(jià)和需求量上升趨勢不變，行業(yè)集中度提高將使龍頭公司受益，所以維持對房地產(chǎn)行業(yè)的推薦，一二線(xiàn)龍頭公司的投資價(jià)值不變。(國泰君安 張宇 孫建平)
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