日前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重量級人物王石承認，“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現了”。這一表態(tài)與廣州、深圳等地的房?jì)r(jià)環(huán)比微降相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)理論”與“拐點(diǎn)心態(tài)”，具體表現為購房者觀(guān)望色彩濃厚，房地產(chǎn)商則在商量對策，加速樓盤(pán)銷(xiāo)售回收現金流。
站在經(jīng)濟穩定的全局上，房?jì)r(jià)暴漲或者暴跌都不是什么好事，前者意味著(zhù)經(jīng)濟過(guò)熱、固定投資過(guò)快，通脹可能加速，而后者意味著(zhù)房?jì)r(jià)硬著(zhù)陸之后“負翁”的增加，經(jīng)濟轉入冰凍。香港1998年資產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，后來(lái)靠?jì)鹊卦丛床粩嗟馁Y源輸入，才得以緩解，以中國內地如此大的經(jīng)濟體量，一旦出現問(wèn)題，誰(shuí)給我們埋單？
今年房地產(chǎn)是個(gè)過(guò)山車(chē)的行情，從年初年中的大漲到年末的縮量滯漲，與之伴隨的是房地產(chǎn)政策的越來(lái)越明確，從市場(chǎng)主導轉向民生保障為重，這不僅是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，更是十多年來(lái)房地產(chǎn)主導政策的大拐彎。如果政府以堅定的決心將民生與市場(chǎng)的比例控制在合理范圍內，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)難得的房?jì)r(jià)穩定階段。從明年開(kāi)始，保障性住房大量出籠，廉租房與限價(jià)房占比約70%，這就決定了從房地產(chǎn)宏觀(guān)數據上看，不可能再出現類(lèi)似于今年這樣一兩個(gè)月核心城區房?jì)r(jià)漲50%的局面。這絕非一蹴而就之事，但只要大方向不偏移，就有成功的可能。
我認為，基于以下理由，中國房地產(chǎn)不大可能出現類(lèi)似于香港1998年之后的房?jì)r(jià)急挫。
首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊地根政策沒(méi)有改變，從國土資源部一連串對違規違法用地占地的查處，以及國務(wù)院喊停小產(chǎn)權房來(lái)看，中央保障18億畝耕地的決心不會(huì )動(dòng)搖，同時(shí)土地的現行制度也不會(huì )動(dòng)搖，這就表明支撐房?jì)r(jià)的最大支柱仍然屹立不倒；其次，人民幣明年進(jìn)一步升值是可以預期的事，住房、能源等作為最大的人民幣資產(chǎn)，其價(jià)值仍然存在；第三，中國城市化的進(jìn)程方興未艾，遠未結束；第四，調控房?jì)r(jià)主要目的是降低通脹預期、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購，只要這一目的達到，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，調控即可能告一段落。
此番調控將主要影響三類(lèi)人。一是限價(jià)房與經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)者，他們獲得的將不是完全產(chǎn)權。舍棄了以往保障型住房的全產(chǎn)權式烏托邦，考慮到中國的土地、財政資源，政府對這部分保障型住房的交易權會(huì )有所限制，以免濫用公共福利；
二是普通商品房購買(mǎi)者，他們很有可能為多占用的資源付出高稅收的代價(jià)，近日國家統計局已經(jīng)重提物業(yè)稅；
三是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )經(jīng)過(guò)一輪大洗牌。馮侖先生認為，未來(lái)全國大概應該有3000～5000家公司可以存活下來(lái)，也就是說(shuō)，以目前的四五萬(wàn)家的開(kāi)發(fā)商數目，大約十家可以存活一家。從10月底央行“窗口指導”叫停信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)公司的增發(fā)與公司債停止審批后，以往的由土地資產(chǎn)從資本市場(chǎng)零成本圈錢(qián)而后回到土地市場(chǎng)的模式已走不通。
央行貨幣政策委員會(huì )委員樊綱的一句話(huà)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的點(diǎn)題之語(yǔ)，他認為，房?jì)r(jià)會(huì )穩定在合理區間內，“國家對房產(chǎn)市場(chǎng)調控的結果，在于使房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度放慢，使房?jì)r(jià)實(shí)現平穩增長(cháng)，即便出現小幅波動(dòng)，也不會(huì )招致泡沫一下子破裂，整個(gè)房市的價(jià)格不會(huì )出現急劇下滑，或者活生生地一下子實(shí)現‘硬著(zhù)陸’”。這相當于為房地產(chǎn)市場(chǎng)定性，也為市場(chǎng)各方定下了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期的準確基調。
□申草(上海 媒體從業(yè)者)
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