中央經(jīng)濟工作會(huì )議確定2008年實(shí)行從緊的貨幣政策后，央行為了貫徹落實(shí)這一政策接連出招：先是今年第十次提高存款準備金率，達到14.5%，高出歷史最高水平13%一點(diǎn)五個(gè)百分點(diǎn)。接著(zhù)，對于一直猶豫不決的第二套住房貸款按照個(gè)人或者家庭計算問(wèn)題，突然明確為：以家庭為單位計算第二套住房貸款情況。再接著(zhù)，重新啟動(dòng)了20年前使用過(guò)的特別存款工具，吸納中小金融機構的過(guò)剩流動(dòng)性，不給調控留下死角。12月20日，在再三斟酌論證后，決定從21日開(kāi)始今年第六次調整存貸款利率。12月5日結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，短短15天時(shí)間，央行4次出臺調控政策，平均不到4天出臺一項。特別是準備金率一改過(guò)去上調0.5個(gè)百分點(diǎn)為1個(gè)百分點(diǎn)，頻率和力度空前之大。彰顯央行貫徹中央“從緊的貨幣政策”的決心。
人們都在紛紛猜測、擔憂(yōu)從緊的貨幣政策對各個(gè)方面造成的影響。筆者曾經(jīng)從幾個(gè)方面談了看法，現在再次對房?jì)r(jià)的影響做一些分析。當前，以深圳、廣州等為標志的房?jì)r(jià)銷(xiāo)售低迷或者價(jià)格回落或者出現了買(mǎi)賣(mài)雙方的拉鋸戰為標志，使社會(huì )出現了關(guān)于房?jì)r(jià)是否出現拐點(diǎn)的爭論。作為桃花園中人的萬(wàn)科董事長(cháng)王石先生公開(kāi)表示“房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)是禿子頭上的虱子”。給“拐點(diǎn)論者”以巨大的助力。然而，國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局12月20日發(fā)布的最新調查顯示，11月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)。從數據上看11月房?jì)r(jià)仍然“高燒”不退，但是，央行發(fā)布的2007年第4季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，城鎮居民的購房意愿繼續低位徘徊，降至歷史次低水平。房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入拉鋸局面。這一方面說(shuō)明落實(shí)調控政策，促使樓市“退燒”已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻，另一方面也說(shuō)明拐點(diǎn)之說(shuō)待時(shí)間檢驗。
有一些重大問(wèn)題一直在筆者頭腦反復縈繞，那就是僅僅依靠從緊的貨幣政策單打獨斗能否真的使房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)呢？我們必須具體分析影響房?jì)r(jià)的幾個(gè)因素。從大背景看，解決我國貿易順差過(guò)大、外匯儲備過(guò)多導致的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題還要有一個(gè)相當長(cháng)的過(guò)程。這期間人民幣加速升值已經(jīng)是大勢所趨。敏感的國家熱錢(qián)通過(guò)各種途徑進(jìn)入我國資產(chǎn)領(lǐng)域，導致資產(chǎn)價(jià)格包括住房?jì)r(jià)格走高，是完全有可能的事情。同時(shí)，影響房?jì)r(jià)的土地不但稀缺而且不可復制，政府控制的土地，價(jià)格不斷攀升，用地的“明成本、暗成本”打著(zhù)滾翻番，對房?jì)r(jià)走高起著(zhù)重要作用。再者，開(kāi)發(fā)商利潤空間巨大而且一直得不到有效遏制，對房?jì)r(jià)走高起到了決定性作用。當然，投資投機性購房行為也是房?jì)r(jià)走高的因素之一。
我們再來(lái)分析一下已經(jīng)實(shí)施的調控措施，一個(gè)明顯問(wèn)題是，在需求上的調控措施出臺得過(guò)多，例如：信貸政策方面，利息不斷增加、首付比例一直提高，稅收政策也在不斷出臺，這些都是針對需求的。針對土地以及開(kāi)發(fā)環(huán)節的暴利行為的調控政策措施過(guò)分弱化。同時(shí)，央行出臺的房貸政策目的在于防范信貸風(fēng)險，而不一定是針對房?jì)r(jià)的。目前，調控房?jì)r(jià)的著(zhù)力點(diǎn)應該由過(guò)分注重需求調節轉變到在國家降低土地成本、增加土地供給上，出臺政策遏制開(kāi)發(fā)商的暴利上面做足文章。如果僅僅依靠從緊貨幣政策，繼續在需求上做文章，那不是“釜底抽薪”之策。從緊貨幣政策、區別對待的土地政策、遏制開(kāi)發(fā)商暴利等多策并舉才能使烈馬般奔騰的房?jì)r(jià)在2008年放慢腳步。
需要特別強調的是，房?jì)r(jià)決不能像股市那樣出現大起大落的狀況。無(wú)論上漲過(guò)快還是出現暴跌，對國家、企業(yè)以及個(gè)人都沒(méi)有益處，帶來(lái)金融風(fēng)險的嚴重程度是相同的。遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)，既要態(tài)度堅決，措施過(guò)硬，又要防止矯枉過(guò)正。(常亮）
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