最近一段時(shí)間，有關(guān)樓市拐點(diǎn)之爭幾乎陷入了白熱化狀態(tài)，且不說(shuō)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與公眾之間，即便在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內部，有關(guān)拐點(diǎn)的認識也差之千里。萬(wàn)科董事局主席王石認為：“房地產(chǎn)還不出現拐點(diǎn)才是咄咄怪事！ 中國大陸房?jì)r(jià)走勢正處在一個(gè)拐點(diǎn)上�！倍沃緩妱t強調“夢(mèng)想讓樓市進(jìn)入拐點(diǎn)、看樓市大跌的確實(shí)大有人在，但他們會(huì )失望的�！�
正當人們把目光聚集在樓市拐點(diǎn)之爭的時(shí)候，王石接受了央視采訪(fǎng)，在這次采訪(fǎng)中王石透露了大量重要信息。這些信息告訴我們，爭論樓市現在是否處于拐點(diǎn)已不重要，重要的是，中國樓市需要拐點(diǎn)，需要一次像樣的下跌，否則，無(wú)論對于民生還是房地產(chǎn)業(yè)本身，都將意味著(zhù)風(fēng)險的進(jìn)一步累積。
房屋質(zhì)量的提高需要一次像樣的下跌來(lái)推動(dòng)。
王石直言不諱地說(shuō)：“從性能價(jià)格比上來(lái)講，中國和發(fā)達工業(yè)國家相比，我們這個(gè)房子是相當相當不值的……和工業(yè)發(fā)達國家相比，(我國住房)質(zhì)量上還有很大的缺口，我覺(jué)得三四年之后會(huì )有比較大的改善�！�
作為一位資深房地產(chǎn)商，王石盡管講得很含蓄，但他依然點(diǎn)出了我國樓市中一個(gè)非常嚴重的問(wèn)題，即質(zhì)量“缺口”問(wèn)題。但是，單純的“三四年”的時(shí)間變遷不能自動(dòng)提高房屋質(zhì)量，中國樓市需要一次像樣的下跌來(lái)促使房屋質(zhì)量的全面提升。原因有二：
一，供不應求因素。最近幾年，全國不少地方的房?jì)r(jià)都成倍上漲，有的甚至上漲了好幾倍。在可替代性投資品比較有限的情況下，大量投機性需求蜂擁進(jìn)入樓市瘋炒，與居住性需求一起演繹了我國房市供不應求的格局。加之開(kāi)發(fā)商人為囤積土地延遲開(kāi)發(fā)和捂盤(pán)惜售等行為，減少了市場(chǎng)的有效供應量，使得供不應求的狀況極為明顯。不少樓盤(pán)剛一開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售一空。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何動(dòng)力提高房屋建設質(zhì)量。
二是質(zhì)量監管機制本身的缺陷。目前，許多地方的商品房質(zhì)量監管已經(jīng)“市場(chǎng)化”，大都對房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量實(shí)行五方責任主體(即開(kāi)發(fā)商、施工方、監理方、設計院和工程勘測方)共同負責制。但是，五方中除了開(kāi)發(fā)商，剩下的四方全部都受雇于開(kāi)發(fā)商。房屋質(zhì)量的檢驗同樣由開(kāi)發(fā)商實(shí)施，質(zhì)監部門(mén)僅按一定比例進(jìn)行一下抽檢(大都流于形式)。在這種情況下，房屋質(zhì)量怎么可能提高呢？中消協(xié)公布的數據顯示，房地產(chǎn)質(zhì)量投訴位居前列。
建立在房屋交易量下降基礎上的拐點(diǎn)，將能一改開(kāi)發(fā)商由于供不應求局面養成的忽略質(zhì)量的惰性，迫使其通過(guò)提高房屋質(zhì)量獲得消費者的青睞。當然，這也需要同時(shí)對房屋質(zhì)量的監督、檢驗制度進(jìn)行變革。
面粉貴于面包的現狀需要一次像樣的下跌來(lái)矯正。
王石說(shuō)：“面粉貴過(guò)面包的現象不可能持續……土地供應不足是市場(chǎng)健康發(fā)展要面對的問(wèn)題，但是絕對不構成土地要貴過(guò)房?jì)r(jià)的理由�！�
2007年，我國樓市最大的一個(gè)特征，就是“地王”的不斷涌現。許多“地王”的樓面價(jià)格遠遠高出了周?chē)姆績(jì)r(jià)，形成了所謂“面粉貴過(guò)面包”的現象。這加大了人們對未來(lái)房?jì)r(jià)可能進(jìn)一步大幅度上漲的預期，由此引發(fā)的炒作和投機熱潮又成為房?jì)r(jià)新一輪上漲的推手。面粉貴，面包就一定貴嗎？但現在很多開(kāi)發(fā)商就是這樣想的，這種思維對許多開(kāi)發(fā)商而言已經(jīng)根深蒂固。要改變這一點(diǎn)，僅僅靠理論上的爭辯是沒(méi)有任何用處的。只能靠樓市的一次像樣的下跌，只能靠樓市下跌帶來(lái)的深刻的教訓，告訴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，面包價(jià)格也有低于面粉價(jià)格的時(shí)候，他們才會(huì )在“地王”桂冠的爭奪中保持足夠的理性。
房?jì)r(jià)與民眾收入水平嚴重脫節的狀況需要一次像樣的下跌來(lái)調整。
王石說(shuō)：“很多人都問(wèn)我現在該不該買(mǎi)房子？我說(shuō)你三四年之后再買(mǎi)吧……三四年之后你是一個(gè)中產(chǎn)階層，你存這么多年錢(qián)還買(mǎi)不起房子的話(huà)，我覺(jué)得市場(chǎng)是有問(wèn)題的，市場(chǎng)一定會(huì )被懲罰的，不是懲罰消費者，是懲罰房地產(chǎn)發(fā)展商，懲罰社會(huì )�！�
房屋的本質(zhì)是用來(lái)居住的，是消費品，而作為消費品的價(jià)格是由民眾的實(shí)際購買(mǎi)力來(lái)決定的，當某種商品的價(jià)格遠遠超出民眾實(shí)際購買(mǎi)力時(shí)，這個(gè)行業(yè)要么通過(guò)調整適應人們的購買(mǎi)力，要么，等待人們收入的上漲與之趨近。而無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)講，我國樓市目前的價(jià)格都需要一次像樣的下跌來(lái)調整。如果繼續沿著(zhù)今年的速度漲下去，在投機和投資收益預期降低的情況下，房?jì)r(jià)遠離居民的購買(mǎi)力只會(huì )把開(kāi)發(fā)商自己送入一個(gè)高處不勝寒的危險境地。
調控政策本身也需要房?jì)r(jià)有一次像樣的下跌來(lái)配合。
從2005年的“國八條”，到2006年的“國六條”，再到今年的“房貸新政”，樓市調控已經(jīng)持續兩年多，而恰恰是在這兩年多中，我國許多地方的樓市走出了一波強勢上漲行情。這使得一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始漠視政策調控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他指出：“確實(shí)這兩年國家政策有這樣的情況，調整一次價(jià)格上升一次，我覺(jué)得這次是不同的，要清醒認識，這個(gè)是兩方面原因：一個(gè)方面是消費者已經(jīng)承受不住了。這個(gè)要清醒地看到。第二個(gè)是國家的調整不僅僅是對房地產(chǎn)……當然房地產(chǎn)首當其沖�！�
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為商人，首先關(guān)注的是利潤，而決策層首先關(guān)注的是社會(huì )穩定，關(guān)注的是民生和經(jīng)濟的可持續健康發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)熱不僅是通貨膨脹的結果更是加劇通貨膨脹的推動(dòng)者。決策者調控樓市的決心通過(guò)嚴厲的房貸新政已經(jīng)顯出端倪。任何漠視這種決心的態(tài)度都是危險的。
總之，中國樓市是否已經(jīng)出現“拐點(diǎn)”并不重要，重要的是，中國樓市只有經(jīng)過(guò)一次像樣的“拐點(diǎn)”，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，才能減輕和避免房?jì)r(jià)持續上漲對民生的進(jìn)一步傷害。而要促使樓市“拐點(diǎn)”的形成，不僅需要公眾的支持，也需要樓市中各個(gè)利益主體保持必要的清醒，對中央的調控政策作出配合。(賈圖 作者系房地產(chǎn)界資深評論人士)
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