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　　央行近日公布的今年四季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查結果顯示，居民購買(mǎi)住房意愿降至歷史次低水平。從居民家庭收入結構來(lái)看，中低收入家庭購房意愿隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上漲而降低；但高收入家庭仍有較強的購房沖動(dòng)，收入在2-5萬(wàn)元和5萬(wàn)元以上的家庭購房意愿占比仍處于年度高位。央行認為，導致居民購房意愿走低的原因在于房貸新政抑制了部分貸款購房者的積極性。事實(shí)上，隨著(zhù)近期樓市“拐點(diǎn)”的熱議，市場(chǎng)對于年尾樓市供求博弈加劇的態(tài)勢相當關(guān)注。本周，上證第一演播室就該話(huà)題請來(lái)業(yè)內人士，從市場(chǎng)供求格局出發(fā)，分析未來(lái)樓市的走勢。

　　看供應

　　土地不足房源少

　　主持人：今年的樓市供應局面是怎樣的？

　　薛建雄：對于近年來(lái)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，一致的聲音是土地供應不足。以上海為例，統計年鑒顯示：2002年-2006年住宅用地轉化的建筑面積分別是1987萬(wàn)平方米、3300萬(wàn)平方米、2888萬(wàn)平方米、3149萬(wàn)平方米和1912萬(wàn)平方米。

　　土地供應量的下滑，從而直接導致了住宅開(kāi)工量的下滑。有統計數據顯示，去年上海住宅開(kāi)工量?jì)H2112.1萬(wàn)平方米，同比下滑了15%；今年前11個(gè)月住宅開(kāi)工量也僅1458.35萬(wàn)平方米，同比下滑10.6%。從今年的推地情況來(lái)看，明年住宅的開(kāi)工量依然不容樂(lè )觀(guān)，這將導致未來(lái)3年以上時(shí)間住宅供應的萎縮。

　　談需求

　　借抑制還原樓市

　　主持人：央行調查顯示居民購買(mǎi)住房意愿目前處于低水平，您怎么看樓市的需求局面？

　　薛建雄：由于受到9月底央行房貸新政的影響，不少城市的樓市成交量從10月開(kāi)始逐月下滑。但從上海的情況來(lái)看，每月也就是10%左右的下滑，表明購房者并未達成觀(guān)望共識。主要原因是，國家雖然調控力度很強，但對中低收入者也將提供強大的住房保障支持，在供應量日趨緊缺和國家加緊調控的情況下，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)的預期沒(méi)能達成共識，所以成交量只是出現了季節性下降，而非調控性下降。

　　另需指出的是，在樓市總體供應偏緊的情況下，今年高收入者搶占資源推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲。在我看來(lái)，政府就是考慮在土地供應沒(méi)能跟上時(shí)，先通過(guò)加息、加稅等抑制購房需求，以換得時(shí)間在未來(lái)幾年大量增加土地供應。一方面，在不遏制高價(jià)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的情況下，增加高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)用地的供應；另一方面，大量開(kāi)發(fā)廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房來(lái)滿(mǎn)足中低收入者的購房需求。因為只要釋放了高檔需求，才不至于把實(shí)際房?jì)r(jià)拔高；只有解決了中低收入者的住房問(wèn)題，才能還原虛旺的需求；這樣才能還原真實(shí)的房?jì)r(jià)，才能解決目前房?jì)r(jià)虛高的問(wèn)題。

　　論“拐點(diǎn)”

　　大升大降不現實(shí)

　　主持人：近期業(yè)內外對于樓市“拐點(diǎn)”議論得很多，您如何看這個(gè)問(wèn)題？

　　薛建雄：如果說(shuō)房?jì)r(jià)明年從上升通道轉入下跌通道，這樣的“拐點(diǎn)”我個(gè)人認為并不現實(shí)。以我國中產(chǎn)階層年收入6-20萬(wàn)元的水平來(lái)算，對房?jì)r(jià)的承受能力在5000元/平方米-18000元/平方米之間。以上的需求分析也表明，高收入者對商品住宅的需求依然嚴峻，而且目前我國住宅品質(zhì)還有待提升，高收入者還存在著(zhù)改善居住環(huán)境的需求。

　　我覺(jué)得在土地日漸緊缺的情況下，一些新建樓盤(pán)在品質(zhì)提升的帶動(dòng)下，報出比周邊樓盤(pán)高出30%-50%甚至一倍的價(jià)格，明年依然還會(huì )出現。但是，大部分已體現其價(jià)值的樓盤(pán)，明年的價(jià)格可能會(huì )趨于平穩態(tài)勢。

　　從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)擁有近千萬(wàn)平方米可售量的上海二手房市場(chǎng)也將呈現平穩態(tài)勢。同時(shí)由于政府保障類(lèi)住房供應的分流，明年商品住宅市場(chǎng)的需求不再會(huì )那么強烈，一二手商品住宅的成交量都將不會(huì )再像今年這么火爆。預計明年樓市總體將呈現“量低價(jià)穩”態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格還將上漲，也會(huì )出現不少價(jià)格下跌的劣質(zhì)樓盤(pán)。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持/整理：李和裕)