中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　估值難題是所有開(kāi)征物業(yè)稅的國家面臨的共同難題。應該由誰(shuí)來(lái)評估房產(chǎn)價(jià)值？應該制定出一個(gè)什么樣的具體估值標準？因房產(chǎn)價(jià)值評估引起的爭議如何解決？只有把這些難題解決好，才能確保物業(yè)稅推出時(shí)即能以最小的成本高效率地施行。

　　最近，有關(guān)物業(yè)稅的消息不斷傳出。一是國家稅務(wù)總局局長(cháng)肖捷在全國稅務(wù)工作會(huì )議上表示，2008年將努力構建以財產(chǎn)稅、資源稅等為主體的地方稅制體系。二是建設部部長(cháng)汪光燾在最近召開(kāi)的全國建設工作會(huì )議上表示，2008年將推進(jìn)征收物業(yè)稅的試點(diǎn)。三是在第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，多位專(zhuān)家建議加速出臺物業(yè)稅。四是財政部已經(jīng)啟動(dòng)了第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)。

　　物業(yè)稅的腳步似乎越來(lái)越近。但是，如果房產(chǎn)的估值問(wèn)題解決不了，物業(yè)稅還只能說(shuō)是僅僅停留在計劃層面，遠未到運行的地步。

　　實(shí)際上，物業(yè)稅的試點(diǎn)并不順利。據媒體披露，財政部啟動(dòng)第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)很大程度上也是不得已而為之，因為第一批參加試點(diǎn)的省市都拒絕空轉變實(shí)轉，他們擔心這會(huì )對吸引外來(lái)投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)，跟估值難也有著(zhù)直接關(guān)系。這些試點(diǎn)省市擔心，如果物業(yè)稅實(shí)轉，稅收成本很高，因為他們尚未有專(zhuān)門(mén)機構對房產(chǎn)進(jìn)行估值，甚至至今還沒(méi)有一個(gè)能夠被各方所認可的估值標準。

　　估值難題是所有開(kāi)征物業(yè)稅的國家面臨的共同難題。這里面又包含著(zhù)幾個(gè)方面：

　　第一，估值機構即誰(shuí)來(lái)估值問(wèn)題。為了保證評估工作的公正、科學(xué)、高效，物業(yè)稅稅基評估應由一個(gè)部門(mén)統一組織，問(wèn)題是由誰(shuí)組織。在美國，評估是由地方政府完成的。在歐洲許多國家(如英、法、德等國)，評估則是由中央政府負責的。開(kāi)征物業(yè)稅的國家，大都單獨設立了不動(dòng)產(chǎn)稅基的評估部門(mén)。比如，在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室負責評估房產(chǎn)價(jià)值。

　　那么，我們由誰(shuí)來(lái)評估房產(chǎn)價(jià)值呢？許多專(zhuān)家建議由稅務(wù)部門(mén)來(lái)評估。但是，眾所周知，我國的征稅成本是比較高的。一個(gè)常被引用的數據是：我國的征稅成本達5%—6%，而西方國家的征稅成本一般只有1%左右。倘若由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負責整個(gè)轄區內的房產(chǎn)價(jià)值評估，必然要新增大量人員，更重要的是，稅務(wù)部門(mén)并非對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的專(zhuān)業(yè)機構，由它來(lái)評估不僅顯得力不從心，還將大大增加征稅成本。

　　評估機構的確立并非易事。從試點(diǎn)省市情況來(lái)看也比較復雜，有的是由房管部門(mén)來(lái)估值，而有的則由財政部門(mén)來(lái)估值。比如，鄭州市過(guò)去是由房管局對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，再由財政部門(mén)復審，而在被納入第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)后，鄭州市財政局收回了評估權限。這其中有河南是較早實(shí)現契稅全省財務(wù)部門(mén)執征省份的優(yōu)勢，同時(shí)，恐怕也與評估權限本身所具有的含金量有關(guān)。但是，財政部門(mén)同樣不是專(zhuān)門(mén)的評估機構，它首先需要收集房產(chǎn)信息，它與房管部門(mén)相比的優(yōu)劣勢是一目了然的。

　　由各地自行決定評估機構的做法顯然是行不通的，評估機構必須統一，而目前，我們連評估機構尚且不能確立。房產(chǎn)價(jià)值的評估雖然非常麻煩，但是，評估背后的權力誘惑同樣是難以抵擋的，如果有關(guān)部門(mén)爭相要求評估，必然造成評估的混亂。因此，由誰(shuí)來(lái)評估是首先需要解決的問(wèn)題。

　　第二，估值標準即如何估值的問(wèn)題。在房產(chǎn)價(jià)值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì )導致估值的混亂，導致物業(yè)稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會(huì )導致權力尋租，即房產(chǎn)所有人為了少繳物業(yè)稅而賄賂評估人員，通過(guò)降低房產(chǎn)估值達到少繳稅的目的。而要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的明確的能被各方所廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類(lèi)參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

　　問(wèn)題在于，我國的房產(chǎn)成本是不透明的，而房產(chǎn)估值是很難邁過(guò)這道坎兒的。事實(shí)上，不僅物業(yè)稅，包括公共維修基金的交存都面臨著(zhù)這一阻礙。建設部剛剛發(fā)布的《住宅專(zhuān)項維修基金管理辦法》將于今年2月1日起實(shí)施，根據規定，今后市民買(mǎi)房時(shí)所要交存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平米的建筑安裝工程造價(jià)的比例交存。問(wèn)題是，建筑安裝工程造價(jià)如果不透明就只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，這對于房產(chǎn)所有人而言顯然是不公平的。

　　而且，房產(chǎn)價(jià)值評估中的變量太多，這一理論上的標準規范在現實(shí)中其實(shí)是很難確立下來(lái)的。西方國家由于財產(chǎn)透明度高，人們的守法意識和納稅意識積極，信息共享機制建立得早而且完備，相關(guān)財產(chǎn)評估的標準相對還容易確立，即便如此，對評估價(jià)值的爭議也層出不窮。

　　這于是又引出了估值的另一大難題，即房產(chǎn)價(jià)值評估爭議的解決機制問(wèn)題。評估必然引發(fā)爭議，那么，爭議如何快速、高效率的解決就顯得非常重要，因為倘若爭議持續下去，物業(yè)稅的征收就必然會(huì )受到影響。在美國和加拿大，針對評估的爭議一般是這樣解決的：如果申訴人不滿(mǎn)意估稅官做出的決定，他們可以以某種形式向仲裁委員會(huì )提出申訴。經(jīng)過(guò)這些程序后，假如申訴人仍然認為其財產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有得到公正的評估，他們還可以向法院提起訴訟。

　　物業(yè)稅估值涉及到千家萬(wàn)戶(hù)，如果估值環(huán)節的問(wèn)題解決不好，一旦積累到申訴甚至訴訟環(huán)節，不僅導致我國房產(chǎn)評估成本的大幅度提高，甚至可能引發(fā)包括司法成本在內的社會(huì )成本的上升。

　　因此，鑒于物業(yè)稅的復雜性和我們現實(shí)條件的限制，我們應該以科學(xué)嚴謹的態(tài)度，做好物業(yè)稅每一步的準備工作，以確保物業(yè)稅推出時(shí)即能以最小的成本高效率地進(jìn)行。(王蘋(píng) 作者系新浪華東地產(chǎn)專(zhuān)題策劃,財經(jīng)專(zhuān)欄作家)