發(fā)表評論 受宏觀(guān)調控政策影響，近期國內一線(xiàn)房地產(chǎn)城市深圳、上海、北京、廣州等地的樓市呈現出成交量萎縮、價(jià)格回調的趨勢(《文匯報》1月1日)。新華社記者日前走訪(fǎng)深圳市一些新盤(pán)卻發(fā)現：降價(jià)只是個(gè)別現象，樓市的主要走勢是橫盤(pán)整理，而非大幅下挫。(《東方早報》2007年12月31日)
隨著(zhù)國家提高首次房貸比例，確定第二套房認定標準，禁止轉按揭、加按揭等調控政策的連續出臺和發(fā)揮作用，廣州、深圳、上海等地樓價(jià)自2007年10月開(kāi)始下滑，銷(xiāo)量減少。針對這一狀況，輿論普遍認為樓市價(jià)格的“拐點(diǎn)”已經(jīng)出現。
很明顯，這種“拐點(diǎn)”的正常邏輯是：樓市價(jià)格開(kāi)始從上漲“拐”向“下跌”，盡管原來(lái)樓市價(jià)格上漲是非理性的，但這種“拐點(diǎn)”畢竟是下跌。這樣的現實(shí)，從利益導向看，對地產(chǎn)商當然是不利的，包括萬(wàn)科、華遠這樣的中國頂級開(kāi)發(fā)商，雖然對“拐點(diǎn)”的表述各有不同，但公眾還是能夠感受到：這些地產(chǎn)老總們對“拐點(diǎn)”的態(tài)度與樓市“瘋長(cháng)”時(shí)比較，有明顯不同，那時(shí)是直截了當：“利潤多得都不好意思拿”；現在則語(yǔ)句模糊，難以正面承認“拐點(diǎn)”拐跌的現實(shí)。
其實(shí)，從買(mǎi)方市場(chǎng)分析，受我國此番樓市“拐點(diǎn)”影響較大的，并非是對樓市自住型需求的社會(huì )群體，而是那些投資或投機的炒房族。因為別說(shuō)是目前一些城市樓價(jià)降幅10～30%，就是在原來(lái)每平米1萬(wàn)多元兩萬(wàn)元基礎上下降得再多，多數自住型群體仍然買(mǎi)不起。因此，近段時(shí)間各種媒體關(guān)于“拐點(diǎn)”報道鋪天蓋地，可仔細觀(guān)察，與此相關(guān)的種種信息，除了專(zhuān)家學(xué)者就是地產(chǎn)商、中介行業(yè)的聲音，真正普通商品房消費階層的聲音很少聽(tīng)到。
目前我國城市化率已達到40%左右，到2006年底，城市人口已達5.77億(新華社2007年10月23日)，這一龐大的城市群體，首先需要的是自住型房屋。試想，一個(gè)游離于基本住房需求的樓市“拐點(diǎn)”，能夠持續多久？經(jīng)驗證明，國家歷次對房地產(chǎn)的調控政策，從2005年的“國8條”，到2006年的“國6條”，以及對土地市場(chǎng)的招拍掛，最終的結果都是事與愿違，房?jì)r(jià)越調控越高，地產(chǎn)商政策性增加的投入，最終都轉嫁到了房?jì)r(jià)里。為什么會(huì )出現這樣的結果？
也許相關(guān)部門(mén)能總結出1萬(wàn)條理由，可我認為最根本的一點(diǎn)在于：商品房體制在房屋市場(chǎng)中占的比重太大，保障型住房占的比重太小，租房的相關(guān)制度尚未建立，普通住房需求者選擇的余地很小。所以，從社會(huì )角度看，樓市形成真正的“拐點(diǎn)”不在于幾個(gè)一線(xiàn)城市的高檔住房?jì)r(jià)格階段性下降，而在于政府加大保障性住房的投入力度。
然而，加大保障性住房的投入力度，目前還存在不少制度性障礙，主要表現：一是廉租房數量太少，難以滿(mǎn)足特困群體需求；二是經(jīng)濟適用房制度，一方面在實(shí)踐上只面向低收入群體，“覆蓋面擴大至中產(chǎn)階級”的目標盡管從總理、政府主管部門(mén)到廣大公眾都一再提及，但遲遲難以進(jìn)入程序，還有價(jià)格形成機制不公開(kāi)、不透明等，使年收入在6—20萬(wàn)元的大多數城市中等收入群體成為了既買(mǎi)不起商品房，又不符合廉租房承租條件的“夾心”層；三是一些地方推出的“限價(jià)”房，性質(zhì)歸屬不明確，既不是完全意義上的商品房，也不是政策范圍內的“保障房”，從建設、銷(xiāo)售，到管理等多個(gè)環(huán)節，都容易產(chǎn)生政策漏洞，需要盡快明確其“保障”功能，納入到保障體系內進(jìn)行管理。
近10年來(lái)的住房體制改革實(shí)踐說(shuō)明，在我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡、收入懸殊的背景下，只對低收入群體實(shí)行住房保障是遠遠不夠的，只有把保障范圍擴大到中等收入群體，才能對長(cháng)期形成的、一家獨大的商品房局面構成影響，也才能使我國價(jià)格持續高漲的樓市出現實(shí)質(zhì)意義的“拐點(diǎn)”。(李季平 作者供職于《中國改革》雜志社)
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