發(fā)表評論 中共中央黨校經(jīng)濟學(xué)部在日前舉行的“2007·中國經(jīng)濟熱點(diǎn)調查”研討會(huì )上發(fā)布的一份最新調研報告顯示，當前，受?chē)H投資者轉移資金規避風(fēng)險的客觀(guān)需要、中國經(jīng)濟持續高速增長(cháng)、人民幣升值預期增強、我國房地產(chǎn)業(yè)存在高額利潤以及某些制度欠缺等因素的影響，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一些新的變化趨勢。
這份歷時(shí)數月、針對國內一二線(xiàn)城市所做的調研報告認為，自2003年以來(lái)，隨著(zhù)我國宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境日益向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出逐年增長(cháng)之勢。特別是近兩年來(lái)，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的方式更加多樣化、隱蔽化，涉及的領(lǐng)域更加寬泛，這些新變化和新趨勢對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提出了諸多挑戰。
這些新趨勢具體表現為以下四個(gè)方面：第一，投資總額逐年增長(cháng)。2007年，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造行業(yè)的第二大外商投資產(chǎn)業(yè)。以廣東省為例，2007年1至8月，廣東房地產(chǎn)業(yè)合同利用外資38.86億美元，同比增長(cháng)99.4%；實(shí)際利用外資24.33億美元，比上年同期提高22.6個(gè)百分點(diǎn)，增長(cháng)189.2%。
第二，投資范圍逐步擴大。從投資對象上來(lái)看，逐步從住宅領(lǐng)域轉向商業(yè)、工業(yè)等非住宅領(lǐng)域，選擇投資的重點(diǎn)分別為甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目以及產(chǎn)權分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域上來(lái)看，逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等領(lǐng)域。從投資地域上來(lái)看，逐步從北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市向南京、武漢、哈爾濱等二線(xiàn)城市擴展。
第三，投資方式趨于金融化。近年來(lái)，投資者更加偏向于房地產(chǎn)尾盤(pán)階段性投資和整體收購，從而縮減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資建設周期，規避較高的交易成本和資金沉淀風(fēng)險；更加傾向于收購我國房地產(chǎn)公司的債券和股票，通過(guò)證券市場(chǎng)轉嫁資金風(fēng)險；更加傾向于借助地產(chǎn)基金吸引境外資本。
據課題組負責人劉艷梅介紹，他們在調查中發(fā)現，為規避我國的“限外”政策，“夾層融資”式的債務(wù)融資結構近來(lái)也在悄然出現。夾層融資作為一種介于債務(wù)與股票之間的資本融資方式，具有更高的靈活性。隨著(zhù)中國投資環(huán)境的變動(dòng) 相關(guān)政策規定，外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)投資總額若超過(guò)1000萬(wàn)美元，注冊資本金不得低于投資總額的50%，這就使前期的投入成本大大增加。通過(guò)設立債務(wù)融資結構的方式，可以對此進(jìn)行規避。
第四，投資主體趨于多元化。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資的主體不再僅僅局限于國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資，個(gè)人和團體也越來(lái)越多參與進(jìn)來(lái)。在國際投資機構中，除了市場(chǎng)熟悉的大摩、ING、高盛基金、美林證券、雷曼兄弟、第一中國等歐美機構，還有日本、韓國甚至來(lái)自中東的投資者。
在這樣的背景下，政府采取何種措施才能將外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不利的一面更好地轉化為有利的一面、積極引導負面效應向正面效應轉化？調研報告認為，政府應該堅持“兩個(gè)原則”和“四個(gè)統一”。
原則之一，在國際貨幣基金組織187個(gè)成員中，有137個(gè)國家對外資進(jìn)入地產(chǎn)進(jìn)行管制，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和完善應當盡快與國際接軌，逐步建立起房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規；原則之二，對待外資一定要分門(mén)別類(lèi)，既應該有疏導和限制又應該有嚴厲的打擊。
針對我國“管理、稅收、金融和制度”等方面存在的不足，報告提出四個(gè)改進(jìn)重點(diǎn)：即要強化政府監管、發(fā)揮稅收作用、完善金融機制、加強制度建設。
劉艷梅說(shuō)：“投機行為實(shí)質(zhì)上是一個(gè)‘熱錢(qián)建倉、囤積待漲、熱錢(qián)出貨’的過(guò)程，如果我們能夠加強政府監管，就可以使整個(gè)投機過(guò)程‘瞞不住’；如果利用利率和匯率等金融手段，增加熱錢(qián)的投資風(fēng)險，能使投機者‘買(mǎi)不到’合適的房產(chǎn)；如果發(fā)揮稅收的作用，提高增值稅，就可以使投機者‘囤不起’；如果加強制度建設，加強金融立法創(chuàng )新，能使投機者‘倒不動(dòng)’�！�(李慧蓮）
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