從12月1日起，一紙新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》，讓那些雄心勃勃殺入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外資本面臨進(jìn)退維谷的局面。
但對于國內眾多急需“熱錢(qián)”支持的地產(chǎn)商，尤其是心比天高、不甘寂寞的地方龍頭房企來(lái)說(shuō)，政策上的壓力并不能澆滅他們的熱情�！袄飸夂稀敝�，一出出好戲輪番上演。
中原“黑馬”下月登陸紐交所
據路透社報道，11月16日，來(lái)自中國河南的地產(chǎn)商鑫苑(中國)置業(yè)有限公司向美國證券交易委員會(huì )(SEC)提交申請，擬通過(guò)首次公開(kāi)發(fā)行美國存托股份(ADS)籌集總額最高達2.995億美元的資金。
近日，鑫苑置業(yè)一位高層向本報記者證實(shí)了以上消息。據悉，如無(wú)意外，他們最快12月中旬會(huì )在紐交所鳴鑼上市，屆時(shí)這家名氣不算太大的公司，將成為中國內地首家成功赴美上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。此前SOHO中國等知名房企曾作過(guò)類(lèi)似嘗試，但最終未果。
去年8月，兩家有美國資金背景的投資公司EI中國和藍山中國聯(lián)手向鑫苑注資2500萬(wàn)美元，四個(gè)月后，他們追加投資5000萬(wàn)美元。藍山中國資本創(chuàng )始合作人唐越當時(shí)就表示，除了支持鑫苑的全國擴張計劃外，此次注資更大目標是推動(dòng)其赴美IPO。今年早些時(shí)候，鑫苑又獲著(zhù)名國際投行美林債權融資1億美元。
與此同時(shí)，這家成立于1997年、號稱(chēng)“鄭州市場(chǎng)第一”的河南房企首次跳出本地市場(chǎng)，開(kāi)始向國內一些二線(xiàn)城市快速擴張。自去年5月在山東濟南拿下首個(gè)異地開(kāi)發(fā)項目以來(lái)，短短一年多時(shí)間，其全國化戰略布局初具規模。山東、安徽、成都等地分公司陸續成立，更先后在鄭州、成都、濟南、合肥多個(gè)城市斥資近30億元圈地，現在全國的在建項目共14個(gè)，可建面積260萬(wàn)平方米。其中位于成都東三環(huán)、總建筑面積達50萬(wàn)平方米的大盤(pán)鑫苑名家，將于12月15日開(kāi)售。
“如此大規模的擴張，無(wú)疑需要更多資本的支持�！币晃辉鴮�(zhuān)程到鑫苑河南總部考察的四川地產(chǎn)商老總的此番評價(jià)，多少流露出對前者順利打通國際融資渠道的欽羨之情。
上述鑫苑高層以目前是“敏感期”為由，拒絕透露美國上市后的進(jìn)一步發(fā)展計劃。而正值政府再度提高對海外地產(chǎn)熱錢(qián)“警戒”之際，鑫苑借力美資基金出海，其標桿意義比即將到手的3億美元現金更令人關(guān)注。
股權私募融資仍是首選
盡管路徑不盡相同，但像鑫苑一樣絞盡腦汁借力海外資本的內地二線(xiàn)房企，其實(shí)為數不少。
記者從可靠渠道得知，自今年初起，成都本土房企“雙雄”置信實(shí)業(yè)和藍光地產(chǎn)不約而同地頻繁與基匯資本(GatewayCapital)接觸。這家近來(lái)活躍于中國內地市場(chǎng)的海外基金，已為北京、上海、珠海等地若干房地產(chǎn)項目帶來(lái)數以十億美元計的可觀(guān)投資。
置信實(shí)業(yè)集團新聞發(fā)言人也承認，他們確實(shí)在積極尋求與海外資本商談合作，“但目前還沒(méi)有具體進(jìn)展可以公布”。有最新消息稱(chēng)，由于在利益分配方案上未能達成共識，上述引資談判暫時(shí)均無(wú)突破。
大約一年半前，置信實(shí)業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開(kāi)發(fā)公司，共同拓展四川市場(chǎng)，在“我出地、你出錢(qián)”的默契下，新公司借助置信實(shí)業(yè)在成都雄厚的政府資源和人脈關(guān)系，先后拿下總占地約1500畝的數個(gè)開(kāi)發(fā)項目。不過(guò)，年輕的置信老板楊毫顯然明白“不能把所有雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的基本投資法則。
而曾以“短平快”開(kāi)發(fā)方式打下成都市場(chǎng)一片江山的藍光地產(chǎn)，受快速擴張過(guò)程中的資金壓力所迫，正在采取雙管齊下的策略，試圖打通融資之路。今年10月15日，四川藍光實(shí)業(yè)集團有限公司與迪康集團簽署《股份轉讓框架協(xié)議》，后者將持有的ST迪康(600466)近6700萬(wàn)股(占總股本37.65%)以最高不超過(guò)5.7億元的價(jià)格轉讓給前者，而藍光集團代為清償約5200萬(wàn)元的公司債務(wù)。目前，藍光借殼ST迪康上市一事基本塵埃落定，只待證監會(huì )最后審批，與此同時(shí)，他們還是不忘與海外基金經(jīng)理們眉來(lái)眼去。
此外，本報剛剛獲得的獨家線(xiàn)索稱(chēng)，孫宏斌掌控的天津融創(chuàng )置地近日已與全球投行排名前五的美國雷曼兄弟(Lehman Brothers)達成股權私募融資協(xié)議，融資額可能達2億美元。
自去年順馳易主以來(lái)，其姊妹公司融創(chuàng )不得不收縮戰略，在大本營(yíng)天津之外，只保留重慶等少數城市的發(fā)展項目，實(shí)際上已退出一線(xiàn)地產(chǎn)商行列。知情人士透露，淡出公眾視線(xiàn)的孫宏斌仍在四處奔走，為融創(chuàng )尋找得力外援，以求東山再起，期間與雷曼兄弟多次“親密接觸”。據說(shuō)孫可能要為此讓出高達35%的融創(chuàng )股權，同時(shí)借雷曼兄弟之力明年實(shí)現境外上市。
新的“限外”政策雖然對外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)有所收緊，但對日益風(fēng)行的房企股權私募融資卻仍難有“殺手锏”，這也給精明的海外投行基金們留下了機會(huì )。
海外熱錢(qián)“下有對策”
“不可否認，新外商投資目錄的實(shí)行，對我們的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國內地投資有一定影響�！毙录悠聡H企業(yè)局國際業(yè)務(wù)部中國西部署區域署長(cháng)林敏輝表示。
他相信，有些原以住宅投資為主的新加坡開(kāi)發(fā)商，會(huì )轉而投資內地的酒店行業(yè)。另一方面新加坡政府將鼓勵本國企業(yè)更多關(guān)注中國西部的教育、物流、餐飲等行業(yè)的投資機會(huì )。成都、重慶等西南地區中心城市，近年來(lái)一直是新加坡企業(yè)特別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱點(diǎn)。
“當然不能排除我們有些企業(yè)和資本仍會(huì )通過(guò)各種渠道參與中國房地產(chǎn)投資，但今后可能更多要采取與當地企業(yè)合作的方式進(jìn)入，而這也符合地方政府招商引資的政策�！彼a充說(shuō)。
據了解，新加坡永泰控股(WingTai)剛剛與成都本地一家公司簽訂協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)酒店和寫(xiě)字樓。今年年中，永泰控股與以色列埃拉姆集團(EilamGroupLtd)及Xpert金融公司曾聯(lián)合宣布，將攜10億美元開(kāi)發(fā)基金進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。
實(shí)際上，面對中國政府日益收緊的房地產(chǎn)外商投資政策，越來(lái)越多海外資本的應對手法正變得愈加靈活。近一兩年來(lái)，荷蘭ING房地產(chǎn)基金分別與重慶龍湖地產(chǎn)、金地集團(600383)等較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商展開(kāi)合作，其主要模式是單個(gè)項目合作，共同出資參與土地競拍和后續開(kāi)發(fā)。
“海外基金一般不會(huì )與國內大的開(kāi)發(fā)商達成集團層面的合作，一方面基于政策限制的考慮，另一方面他們在單個(gè)項目上運作更方便，退出通道也便捷�！迸c海外投資機構常打交道的成都園丁地產(chǎn)副總經(jīng)理伍先旭分析說(shuō)。
與此同時(shí)，一些擁有國際背景的地產(chǎn)顧問(wèn)公司，也正成為海外房地產(chǎn)基金滲透內地的有力牽線(xiàn)者。據悉第一太平戴維斯成都公司目前的主要業(yè)務(wù)，就是這類(lèi)“撮合工作”，迄今為止已經(jīng)有不少成功案例。
“從新目錄的具體內容來(lái)看，對外商投資地產(chǎn)限制的嚴格程度并不算很高，何況各地政府實(shí)際執行時(shí)，應該會(huì )有些變通安排的�！币晃徊辉妇呙耐赓Y開(kāi)發(fā)商高層仍然樂(lè )觀(guān)地表示。(黨鵬)
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