“‘新限外令’對于我們外資投資房地產(chǎn)業(yè)將受到不同程度的影響�！币晃煌馍掏顿Y人士向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。而一家外資基金公司經(jīng)理人也表示，“最近一段時(shí)間以來(lái)，商務(wù)部對于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的審批近乎停滯，尤其涉及整幢收購交易，備案成功之日似乎遙遙無(wú)期�！苯�(jīng)國務(wù)院批準，國家發(fā)展改革委和商務(wù)部日前聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，并將于2007年12月1日起施行。此《目錄》將為外資投資房地產(chǎn)業(yè)設立新門(mén)檻。
房地產(chǎn)“限外”
將施行的“新限外令”明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設”從現行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類(lèi)別中刪除，將不再鼓勵外資進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設。
新版《目錄》與以往《目錄》的最大不同，在于限制外商投資“房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司”。一些業(yè)內人士認為，可能會(huì )限制外商投資二手物業(yè)。
《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者從香港太平洋國際集團投資顧問(wèn)有限公司首席執行官賈臥龍的最新博客文章上了解到，對“新限外令”的出臺影響作出了自己的判斷。他分析，面對高漲的房?jì)r(jià)和瘋狂的房產(chǎn)市場(chǎng)，早在去年7月六部委就已聯(lián)合發(fā)布了“限外令”，只是之后外商投資國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐不僅未被阻止，反而增長(cháng)強勁。
今年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達89.9%。對于處于非理性軌道發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大量外資的進(jìn)入在加大監管難度的同時(shí)，還影響了國內房產(chǎn)企業(yè)的自主創(chuàng )新和資本市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展。
事實(shí)上，真正受限制的是，準備進(jìn)入內地的外資房地產(chǎn)中介和經(jīng)紀公司。一些行業(yè)內人士稱(chēng)，該項政策將會(huì )影響海外房地產(chǎn)中介進(jìn)入國內，但對已進(jìn)入國內的外資中介服務(wù)商卻影響不大。
政策或將面臨阻力
2006年7月，六部委出臺了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》。在該意見(jiàn)中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權投資直接向國內投資。同時(shí)規定境外人士只有在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)1年，才可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買(mǎi)非自用、非自住商品房。
與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)3%到5%的回報率相比，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)因房?jì)r(jià)快速瘋漲而帶給外資的高回報率，又吸引、促進(jìn)了更多的外資機構，更大額的外資相繼進(jìn)入中國市場(chǎng)。包括外資投資機構、基金等外資投資者，一般憑借其強大的單筆資金上的優(yōu)勢，往往選擇成棟或整體項目或大規模收購、購買(mǎi)。相比于國內的一般性投資購房者而言，有點(diǎn)與土地市場(chǎng)的“地王”相似。在上海，有一外地投資商以1.7億元的總價(jià)拋售手中73套古北名都城一期房源。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員張政軍認為，此次指導目錄修訂，可以看作是去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)“限外”政策的延續。由于外資炒房行為很難識別，單純從項目上難以有效控制，所以管理部門(mén)改從總量直接限制。這從另一程度上也反映了中國政府對于房地產(chǎn)泡沫的擔心。除了限制外商投資普通住宅開(kāi)放建設，新版指導目錄還新增了限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易和房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀公司，主打高端市場(chǎng)的外資房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)將受到一定沖擊。
商務(wù)部國際貿易經(jīng)濟合作研究院副院長(cháng)李雨時(shí)認為：“新目錄的目的主要是轉變外資的增長(cháng)方式，對房地產(chǎn)業(yè)的外資限制也是對房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的一種調控，是為了壓縮市場(chǎng)的流動(dòng)性。但是實(shí)施效果如何，現在還不好預測，政策實(shí)施或許會(huì )面臨很多阻力�！�(張秦寧）
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