發(fā)表評論 在我國房地產(chǎn)業(yè)轉型過(guò)程中，業(yè)已形成了一種背離國情的居民住房消費模式，過(guò)度消費、超前消費和浪費嚴重。當前過(guò)多地對“房?jì)r(jià)是否形成拐點(diǎn)”的討論并無(wú)多大的意義，真正要解決的是：加快建立適合中國國情的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，形成成熟的房地產(chǎn)價(jià)格形成機制。不可否認，經(jīng)過(guò)長(cháng)達數年的宏觀(guān)調控，影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發(fā)生改變。但我國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉型任重道遠，當前的根本之策是：重構住宅市場(chǎng)價(jià)值體系，確立科學(xué)合理的市場(chǎng)結構；加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì )建設，促進(jìn)居民住房消費模式的變革，實(shí)現住房消費多元化的新格局。而這一從量變到質(zhì)變的過(guò)程至少還需要5-10年，甚至更長(cháng)的時(shí)間。
最近一段時(shí)間，關(guān)于房?jì)r(jià)的爭論再度形成熱點(diǎn)，去年10月以來(lái)，深圳、上海、北京等地均不同程度地出現了高檔住宅“價(jià)跌量減”的現象，北京、重慶、廣州等城市年底出現了土地供給(特別是保障性土地供給)放量的現象。一些媒體和機構預測房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨。包括萬(wàn)科董事長(cháng)王石也坦言：“我承認樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現了�！比欢�，也有一些學(xué)者，包括華遠地產(chǎn)老總任志強認為，這只是短期的局部現象，是某些企業(yè)和個(gè)別項目應付年底資金短缺的市場(chǎng)行為，當前的現象只是房?jì)r(jià)長(cháng)期快速上漲后的短期的局部回調。
筆者認為，過(guò)多地對“當前房?jì)r(jià)是否形成拐點(diǎn)”的討論并無(wú)多大的意義，我們真正要解決的是：如何建立適合中國國情的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，形成長(cháng)期穩定的房地產(chǎn)價(jià)格形成機制。在科學(xué)、合理、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系沒(méi)有形成之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機制始終是不穩定和錯位的，居民對住房消費的預期將始終受政策和輿論的影響而模糊和易變，房?jì)r(jià)始終是令人難以琢磨的，它往往會(huì )和政府宏觀(guān)調控政策的初衷和人們的美好愿望開(kāi)玩笑。
應該說(shuō)，近年來(lái)，各地加大中低價(jià)格中小戶(hù)型住宅的供給，住房市場(chǎng)結構性矛盾有所緩解。以北京為例，“十五”期間，北京市經(jīng)濟適用房竣工面積歷年保持占新增房屋建設總量的8%-15%之間，2007年北京市政府加大了結構調整的力度，“十一五”期間，新建保障性住房和兩限房的比例提高到32.53%。市政府還擴大了廉租房的覆蓋范圍，加大了住房困難城市低保家庭的租金補貼發(fā)放力度，到“十一五”末，廉租房和經(jīng)濟適用房將可以覆蓋全部低收入家庭和中低收入家庭。同樣，近日廣州、上海等地也明確提出，大力調整住房供給結構，將廉租房覆蓋范圍擴大到全部低收入家庭。我國住宅市場(chǎng)的結構性矛盾得到了初步緩解，結構改善對房?jì)r(jià)的抑制作用也在逐步顯現。
但是，真正影響和決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性因素是不是就改變了？回答是否定的。
首先，我國城市住房供給模式還未發(fā)生根本的變化。1997年以來(lái)，我國住房制度改革推行住房的市場(chǎng)化、商品化，住房供給以商品房開(kāi)發(fā)為主渠道，近年來(lái)，國務(wù)院明確提出要加大中低價(jià)位中小戶(hù)型住房的建設，經(jīng)歷了一段較長(cháng)時(shí)間對政策的質(zhì)疑、爭論、理解到執行，國務(wù)院也加大了執法檢查力度；2007年8月份全國住宅工作會(huì )議提出要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，這才對如何建立適合我國國情的多渠道住房供給體系有了清晰的統一的政策指導。然而，在固定資產(chǎn)投資總量偏大、增長(cháng)速度偏快，市場(chǎng)存在明顯的流動(dòng)性過(guò)剩的客觀(guān)現實(shí)下，要保持國民經(jīng)濟的全面、協(xié)調、可持續的健康發(fā)展，不可能靠擴大住房的供給總量來(lái)解決住房供需中的矛盾，而只能在總量控制的前提下，調節供給結構，加大保障性住房的建設，優(yōu)先滿(mǎn)足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求。另一方面，受?chē)揽赜玫貙徟晚椖块_(kāi)工等措施以及新建保障性住房的建設周期的影響，短期內市場(chǎng)供給的不足，進(jìn)一步激化了供需的矛盾。
其次，中國經(jīng)濟的持續增長(cháng)趨勢沒(méi)有改變，居民的收入持續穩定的增長(cháng)態(tài)勢沒(méi)有改變，因此，除非居民對住房的消費模式發(fā)生根本性改變，否則，我國居民對住房需求的增長(cháng)趨勢不會(huì )發(fā)生改變，需求總量也將持續增長(cháng)。事實(shí)上，在我國房地產(chǎn)業(yè)轉型過(guò)程中，由于多方面的復雜原因，業(yè)已形成了一種背離國情的居民住房消費理念和錯位的住宅消費模式。1997年取消福利分房后，通過(guò)商品房市場(chǎng)購買(mǎi)或租用房屋成為居民解決住房問(wèn)題的主要甚至是惟一渠道。在經(jīng)濟快速發(fā)展、居民收入穩步提高、金融和貨幣政策環(huán)境寬松、人民幣升值和外資大量流入房地產(chǎn)業(yè)、居民個(gè)人投資理財渠道單一、房?jì)r(jià)連年上漲等一系列因素的作用下，形成了帶有全社會(huì )性質(zhì)的住房消費觀(guān)念，即：1、買(mǎi)房不僅能居住，還能投資，房屋不僅能保值，更能增值；2、房地產(chǎn)投資有暴利，搞什么都不如搞房地產(chǎn)；3、租房不如買(mǎi)房；4、遲買(mǎi)不如早買(mǎi)；5、買(mǎi)小不如買(mǎi)大。這就是中國近年來(lái)住房消費的根本特征。正是在這一消費模式的作用下，住宅消費空前旺盛。住房購買(mǎi)普遍講求“一步到位”或“盡快到位”。曾經(jīng)一度，一些地方政府官員和經(jīng)濟學(xué)家也公開(kāi)倡導購買(mǎi)并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第N套住宅，追求所謂“5＋2”生活方式，即城區一套用于工作，郊區一套用于休閑，條件好一點(diǎn)的再有一套用于投資。
好在中央政府已經(jīng)認識到在調整住房供給的同時(shí)必須控制住房需求。央行已經(jīng)采取了直接打壓住房消費的手段，在經(jīng)過(guò)多次加息后，去年12月11日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。這至少折射出政府宏觀(guān)調控的兩個(gè)政策導向：1、中央政府支持和保護居民作為自用的合理住房需求，堅決抑制住房的投資需求和過(guò)度消費；2、中央政府認同的居民合理住房需求的標準是：(1)房屋用途為居民自用；(2)每個(gè)家庭限購一套；(3)套型面積標準為當地平均居住水平。
不可否認，經(jīng)過(guò)長(cháng)達數年的宏觀(guān)調控，影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發(fā)生改變，這個(gè)過(guò)程正在經(jīng)歷一個(gè)量變逐步到質(zhì)變的過(guò)程，主要體現在：
1、持續多年的房?jì)r(jià)快速上漲和市場(chǎng)格局的變化，正使“租房不如買(mǎi)房、遲買(mǎi)不如早買(mǎi)、買(mǎi)小不如買(mǎi)大”的觀(guān)念動(dòng)搖。
隨著(zhù)房?jì)r(jià)的快速上漲，已經(jīng)完成了從低估到價(jià)值發(fā)現的全過(guò)程，局部地區房?jì)r(jià)的泡沫已經(jīng)出現：(1)人們對房屋在轉讓后的差價(jià)和財富效應的信心在動(dòng)搖，觀(guān)望氣氛濃厚，“房?jì)r(jià)高處不勝寒”；(2)房?jì)r(jià)在快速上漲的同時(shí)，房租并沒(méi)有相應同比例增長(cháng)，人們開(kāi)始意識到“買(mǎi)房不如租房”；(3)證券市場(chǎng)近兩年的財富效應，加上投資產(chǎn)品和渠道的多元化，使一部分投資性購房需求逐漸被替代，部分投資人對證券市場(chǎng)產(chǎn)生的收益預期超過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的預期；(4)隨著(zhù)首付比例的提高，對第二套住宅借款審批更加嚴格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉購房貸款月供的情況下，一部分穩健的投資者將放棄買(mǎi)房投資的念頭。
2、城市公共交通的網(wǎng)絡(luò )化，教育、醫療、體育等公共資源配置的均衡化，將打破住房市場(chǎng)區域性壟斷的格局，進(jìn)而深刻地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。
毋庸諱言，中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區域壟斷性特征。在中國，政府是惟一的土地使用權提供者，開(kāi)發(fā)商在取得某一特定區域的開(kāi)發(fā)權后就事實(shí)上成為了這一局部地區在特定時(shí)期的惟一產(chǎn)品提供者，利用信息的不對稱(chēng)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、炒作概念、提高房?jì)r(jià)、捂盤(pán)惜售等情況比較普遍。而對于普通購房人在買(mǎi)房的選擇上，首先受到地理位置和交通的制約，其次還要受到子女上學(xué)難、看病就醫難等問(wèn)題的困擾，如果還想有個(gè)好點(diǎn)的環(huán)境，有點(diǎn)體育文化設施或公園水景什么的，就得付出更高的經(jīng)濟代價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上就是一個(gè)不完全競爭的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商有絕對的定價(jià)權。
可喜的是，在科學(xué)發(fā)展觀(guān)的指導下，地方政府開(kāi)始關(guān)注環(huán)境、交通、醫療、教育等民生問(wèn)題的解決，加大了財政支持的力度，制約居民買(mǎi)房的傳統因素，比如交通時(shí)間、交通成本、就醫、上學(xué)等正在發(fā)生深刻的變化，居民購房的選擇空間將更加廣闊。以北京為例，2007年實(shí)行公交低票價(jià)，極大地方便了居民的出行，減低了成本，10月份地鐵5號線(xiàn)的運行，溝通了南城和北城的出行，以往從南城到北城需要3-4個(gè)小時(shí)，來(lái)回倒三四次車(chē)，現在1個(gè)小時(shí)左右便能到達。到2015年，北京地鐵將形成網(wǎng)絡(luò )，總里程將達到約600公里，四環(huán)內步行10-15分鐘就能到達一處站點(diǎn)，1個(gè)小時(shí)左右就能實(shí)現城市東西南北的溝通，在中關(guān)村上班的人不再會(huì )為在大興、亦莊等衛星城買(mǎi)房而備受舟車(chē)勞頓。另一方面，隨著(zhù)居民社區醫療衛生條件的改善，醫保報銷(xiāo)的各種手續可以在社區完成，在社區看病就醫可能比去大醫院更方便、更快捷，還有誰(shuí)會(huì )為選擇在老城區或大醫院附近買(mǎi)房付出代價(jià)？特別是隨著(zhù)教育公平化的推進(jìn)，基礎教育資源的配置進(jìn)一步向均衡化發(fā)展，人們也不必為子女上學(xué)甚至是幼兒園而擇校而居了。
3、住房保障制度的逐步完善，社會(huì )保障制度配套改革的平穩推進(jìn)，正在潛移默化地改變著(zhù)居民傳統的住房消費觀(guān)念。
從“養兒防老”到“養房防老”，中國人的傳統觀(guān)念是“娶妻生子、置業(yè)買(mǎi)房”，隨著(zhù)住房保障的逐步完善，社會(huì )保障制度的建立，這一觀(guān)念正受到挑戰，有政府出錢(qián)造福百姓，有些人恐怕就會(huì )選擇等候了，哪怕是抽簽、排隊、輪值；如果沒(méi)有了后顧之憂(yōu)，為什么還要“辛辛苦苦一輩子，到死掙到一套新房子”？一些年輕人說(shuō)：租房吧，留著(zhù)錢(qián)去旅游。北京石景山區還出現了“以房養老”的新模式，退休老人住進(jìn)養老院，把房給租了甚至給賣(mài)了。居民住房消費模式向多元化發(fā)展的傾向正在形成。
筆者認為，居民住宅消費模式發(fā)生根本性改變之日，就是房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)之時(shí)。我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉型依然任重道遠。當前，解決我國住房問(wèn)題的根本之策是：加快建立適合中國國情的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，樹(shù)立合理、適度的住房消費模式，構建穩定、成熟的房地產(chǎn)價(jià)格形成機制。
溫家寶總理2007年11月19日在新加坡談到解決我國房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)說(shuō)，首先，政府的職責最重要的是搞好廉租房，其次，是建設經(jīng)濟適用房，這些房大多數是面向中等收入群體的。解決居民住房問(wèn)題任重道遠。以北京市為例，政府的目標是，“十一五”期間，保障類(lèi)住房建設比例為新增建設總量的40%(包括兩限房的建設)，覆蓋低收入和中低收入家庭，同時(shí)擴大廉租房的覆蓋范圍，做到應保盡保。以北京雄厚的財力(到“十一五末”人均GDP超過(guò)10000美元、財政收入超過(guò)2000億人民幣)，尚不能達到溫總理的理想，恐怕其他地區，要真正完善住房保障制度還有更長(cháng)的路要走，而在這一過(guò)程中，市場(chǎng)供需的總量和結構性矛盾還將同時(shí)存在，一部分“買(mǎi)不起商品房又不夠條件買(mǎi)經(jīng)濟適用房”、“買(mǎi)不到經(jīng)濟適用房又不夠條件申請廉租房”的夾心層的住房問(wèn)題仍然突出，住房市場(chǎng)的價(jià)格上漲還將繼續。
顯然，全新的住房消費理念和多元化的消費模式必將帶來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的偉大革命。而這一從量變到質(zhì)變的過(guò)程至少還需要5-10年，甚至更長(cháng)的時(shí)間。解決中國的住房問(wèn)題，努力使全體人民“學(xué)有所教、病有所醫、老有所養、住有所居”，構建社會(huì )主義和諧社會(huì )任重道遠。(黃石松 陳紅梅）
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