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　　最近，地產(chǎn)界圍繞萬(wàn)科董事長(cháng)王石的“拐點(diǎn)論”爭論不休；與此同時(shí)，萬(wàn)科在多個(gè)城市率先降價(jià)的新聞不斷傳來(lái)，引起了市場(chǎng)對房?jì)r(jià)“雪崩”的擔憂(yōu)。在市場(chǎng)急速的變化中，萬(wàn)科有何新的認識和判斷？它的所作所為意欲何在？記者日前采訪(fǎng)了該公司執行副總裁肖莉。

　　　　市場(chǎng)并未進(jìn)入低迷期

　　肖莉首先明確表示，萬(wàn)科對行業(yè)的基本判斷是：至少在2030年人口拐點(diǎn)到來(lái)之前，由于人口紅利和中國經(jīng)濟發(fā)展，住宅行業(yè)仍有相當大的潛力。但即使一個(gè)長(cháng)期看好的市場(chǎng)，也不意味著(zhù)沒(méi)有短期波動(dòng)。2007年二季度之后，市場(chǎng)持續高速上漲，萬(wàn)科認為帶有一定過(guò)熱因素，這種趨勢不可能長(cháng)期持續，理性調整的過(guò)程是必然的。

　　不過(guò)，肖莉并不認為目前市場(chǎng)進(jìn)入了低迷局面。成交量下降，只是說(shuō)明經(jīng)過(guò)快速上漲，房?jì)r(jià)已經(jīng)暫時(shí)超越了市場(chǎng)真實(shí)需求和真實(shí)收入增長(cháng)，因此需要房?jì)r(jià)增長(cháng)低于收入增長(cháng)的過(guò)程來(lái)消化，但并不是說(shuō)這個(gè)過(guò)程中房?jì)r(jià)將由大漲變?yōu)榇蟮�。�?005年下半年后上海市場(chǎng)的經(jīng)驗來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲速度放緩或暫時(shí)停止、等待購買(mǎi)力增長(cháng)來(lái)自然消化前期的“透支”，也是一種有效的調整路徑。正因如此，當前成交速度變緩所給出的信號是：市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)從快速上漲到理性回歸的“拐點(diǎn)”。

　　真實(shí)自住需求是堅實(shí)的

　　針對萬(wàn)科的降價(jià)行為，她表示，這是旗下子公司在快速開(kāi)發(fā)和快速銷(xiāo)售的基本原則下，根據當地具體情況確定的。去年底以來(lái)，萬(wàn)科在珠三角部分城市的新盤(pán)確實(shí)出現了價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的情況，這是因為原來(lái)的預期是建立在07年市場(chǎng)頂峰時(shí)的價(jià)格基礎上的。但是，春節前后是住宅市場(chǎng)的傳統淡季，因此今年1-2月，萬(wàn)科對少部分城市尾盤(pán)展開(kāi)了淡季通常都會(huì )采用的系列優(yōu)惠活動(dòng)。這些城市包括：廣州、成都、北京、武漢的萬(wàn)科青年置業(yè)計劃，以及蘇州、天津、上海的會(huì )員優(yōu)惠活動(dòng)等。

　　肖莉認為，這些策略在淡季中不錯的銷(xiāo)售表現，正說(shuō)明市場(chǎng)剛性需求的基礎沒(méi)有改變。既然市場(chǎng)真實(shí)的購買(mǎi)力和自住需求依然是堅實(shí)的，只要定價(jià)合理，一定會(huì )得到市場(chǎng)的認可。

　　房?jì)r(jià)進(jìn)一步調整空間有限

　　當記者問(wèn)及降價(jià)在迅速帶來(lái)銷(xiāo)售回款的同時(shí)，是否會(huì )傷及萬(wàn)科的利潤率，影響股東回報時(shí)，肖莉解釋說(shuō)，對投資者來(lái)說(shuō)最重要的指標只有兩個(gè)——資產(chǎn)回報率和每股收益的增長(cháng)速度。其中最核心的是資產(chǎn)回報率，它由三個(gè)因素決定：利潤率、周轉速度和財務(wù)杠桿。出于穩健性考慮，同時(shí)監管部門(mén)也有規定，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿是有限制的。在利潤率和周轉速度之間，萬(wàn)科一直選擇的是快速周轉策略，以及在此基礎上合理的利潤率。

　　近期，萬(wàn)科同樣堅持的是快速銷(xiāo)售策略，追求的是盡可能快的周轉速度，目前的定價(jià)水平也依然具有合理的利潤空間。

　　肖莉在此特別指出，目前部分城市的市場(chǎng)狀況與2005年年中的上海類(lèi)似。2004年下半年到2005年第一季度，上海的市場(chǎng)情緒非常樂(lè )觀(guān)，購房者排隊搶購、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。萬(wàn)科當時(shí)的判斷是，市場(chǎng)的亢奮不能持久更不可依賴(lài)，因此堅持快速銷(xiāo)售策略，調整到來(lái)時(shí)萬(wàn)科的“倉位”相當輕，沒(méi)有存貨壓力。2005年二季度，上海市場(chǎng)的情緒從“沸點(diǎn)”降到“冰點(diǎn)”。而萬(wàn)科認為行業(yè)良好的發(fā)展前景并沒(méi)有逆轉，階段性調整更多意味著(zhù)機會(huì )。2005年到2007年，恰好是萬(wàn)科在上海發(fā)展得最好的幾年，市場(chǎng)份額從不足1%增長(cháng)到超過(guò)2.5%。

　　肖莉表示，經(jīng)過(guò)當前這一輪調整，剛性需求成為市場(chǎng)主導，而地價(jià)高漲的現象也被遏制；同時(shí)，由于勞動(dòng)力成本、原材料成本正處在上升通道等因素，房?jì)r(jià)進(jìn)一步調整的空間也是有限的，市場(chǎng)將逐步步入理性階段。(陳雪)