如果一切順利，4月20日，廣東碧桂園集團(2007.hk)在香港聯(lián)交所掛牌上市，中國房地產(chǎn)界一個(gè)新的資本神話(huà)又將誕生。
預計當天碧桂園集資額將在100億~130億港元之間，并極有可能以高達860億港元的市值，一舉成為內地頭號民營(yíng)房企大鱷。
如今，人們似乎對碧桂園老板楊國強25歲的女兒楊惠妍能否成為內地首富頗感興趣。而市場(chǎng)更關(guān)注的則是碧桂園上市后何以為繼，因為這反映了這個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
從3月底開(kāi)始，香港股市中成千上萬(wàn)的投資客都為此怦然心動(dòng)。不過(guò)，對兩位見(jiàn)慣大場(chǎng)面的香港頂級富豪——“亞洲股神”恒基地產(chǎn)(0012.hk)主席李兆基和新世界發(fā)展(0917.hk)主席鄭裕彤來(lái)說(shuō)，真金白銀各自掏腰包拿出10億元搶購碧桂園股份之舉，相信并不僅僅是沖著(zhù)這個(gè)神話(huà)而來(lái)。
成本優(yōu)勢受市場(chǎng)追捧
凱基證券指出，碧桂園集團的土地儲備以及良好的成本控制能力，是其受到市場(chǎng)熱烈追捧的主要原因。
按碧桂園招股書(shū)中所述，截至2007年1月底，該集團土地儲備可建筑面積達1900萬(wàn)平方米，其中97%已獲土地使用證。從公開(kāi)資料對比，這一儲地規模在國內開(kāi)發(fā)商中排名第四。
較低的土地價(jià)格更成為其引以自豪的競爭優(yōu)勢。碧桂園總裁兼執行董事崔健波在4月3日香港舉行的上市記者會(huì )上表示，2004年~2006年之間，集團開(kāi)發(fā)樓盤(pán)土地成本占每單位平均售價(jià)比例分別為9.2%、7%及7.5%。據業(yè)內人士介紹，廣州大開(kāi)發(fā)商土地成本比例普遍在20%左右，近兩年地價(jià)飆升，廣州市區拍出的部分住宅地塊，地價(jià)成本甚至達到平均售價(jià)的50%！
“比自己蓋房子更便宜!”這是廣州碧桂園最新樓盤(pán)假日半島打出的廣告語(yǔ)。驚人低廉的土地成本造就了碧桂園可觀(guān)的利潤率，2004年~2006年之間，該集團毛利率保持在30%上下。同時(shí)招股書(shū)表明，這三年間碧桂園每年營(yíng)業(yè)額及純利的復合增長(cháng)，分別達到驚人的56.5%和141.1%。
此次上市保薦人之一瑞銀方面的研究報告指出，2006年碧桂園集團落成物業(yè)面積達132萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為79億元，在所有香港上市的內地房企中，分別排在前3位和前5位。這份報告還預計，2008年碧桂園物業(yè)落成量將達到300萬(wàn)平方米，毛利率40%，純利將升至56.76億元。
從“地方諸侯”到“嫡系部隊”
2005年以前，碧桂園發(fā)展足跡不出珠三角地區，盡管實(shí)力強橫，通常仍被視為“地方諸侯”。2003年前后，碧桂園曾嘗試進(jìn)軍上海，拓展長(cháng)三角市場(chǎng)，由于各種原因未能如愿。
2005年起，碧桂園集團戰略提速，由“一年一個(gè)碧桂園”變?yōu)橥瑫r(shí)開(kāi)發(fā)數個(gè)樓盤(pán)，不僅在珠三角二三線(xiàn)城市儲備了不少土地，占地2700畝的湖南長(cháng)沙項目、23萬(wàn)平方米上海項目都在同時(shí)開(kāi)發(fā)，今年天津也成為其目標城市。
急劇擴張也帶來(lái)更大的財務(wù)壓力。碧桂園財務(wù)總監黃德銓表示，截至2006年底集團負債40億，凈負債對股本比為160.1%。雖然楊國強一再強調“我們現在有能力還清所有負債，借錢(qián)主要是為了提高回報”，但有熟知碧桂園的業(yè)內人士表示，目前碧桂園的負債率仍是歷史最高點(diǎn)。此次上市成功后，手握上百億元融資的碧桂園加快各地布點(diǎn)，力爭成為全國性地產(chǎn)商，幾乎是板上釘釘的事了。
事實(shí)上，前年先后赴港上市的廣東老鄉富力地產(chǎn)(hk2777)、雅居樂(lè )地產(chǎn)(hk3383)“鯉躍龍門(mén)”的故事，可以為外界勾勒出碧桂園未來(lái)發(fā)展的清晰軌跡。
2003年，富力地產(chǎn)與碧桂園集團年度銷(xiāo)售總額均為40億元，當時(shí)富力剛剛跳出廣州，北上京城。此后富力連連發(fā)力，尤其是2005年7月掛牌港股后，更一發(fā)不可收拾，在國內多個(gè)城市大手圈地，由蝸居一隅的地方性房企迅速成長(cháng)為炙手可熱的全國一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商。2006年，富力集團總銷(xiāo)售額超過(guò)120億元，遠遠拋離碧桂園。
如果說(shuō)富力整個(gè)發(fā)展模式與碧桂園還有明顯差異的話(huà)，雅居樂(lè )地產(chǎn)簡(jiǎn)直就是碧桂園的同胞兄弟：前者從中山起家，后者發(fā)源于順德，都長(cháng)期植根珠三角并依靠郊區大盤(pán)開(kāi)發(fā)成名，而且均非常重視開(kāi)拓香港市場(chǎng)。
去年雅居樂(lè )除在成都、海南等地繼續開(kāi)發(fā)大盤(pán)外，還先后進(jìn)入上海、南京等城市中心城區拿地，開(kāi)發(fā)高端項目�！斑@將令我們的開(kāi)發(fā)投資組合更完善，抗風(fēng)險性也更強�！痹摴疽恢袑尤耸勘硎�。
世茂房地產(chǎn)(0813.hk)和綠城中國(3900.hk)去年年中在香港上市后，從長(cháng)三角殺向全國的速度同樣大大提高。李兆基、鄭裕彤以及淡馬錫等數家著(zhù)名機構投資者看好碧桂園的發(fā)展后勁，也屬理所當然。
主攻二三線(xiàn)城市 延續低成本擴張模式？
在當日的上市記者會(huì )上，楊國強曾自信地表示：“我們以往可以做到的，現在都可以做到，全國都一樣，我們去年10月在湖南開(kāi)盤(pán)的一個(gè)項目，銷(xiāo)售速度與以往差不多�！钡珜Ρ坦饒@走出廣東后，未來(lái)是否仍有能力以較低價(jià)格大片拿地，并由此繼續其一貫的郊區大盤(pán)戰略，部分市場(chǎng)人士持保留態(tài)度。
凱基證券分析認為，碧桂園過(guò)去一段時(shí)間在天津、北京等城市及江蘇、湖南等省區拿下不少郊區地塊，僅沈陽(yáng)一地便圈地多達7000畝，又多采用分期付款方式取得，土地成本依然較低，可供未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)之用。但隨著(zhù)各地土地出讓走向成熟規范，同行間的競爭日趨激烈，碧桂園上市后的發(fā)展戰略必須有所調整。
去年9月，碧桂園在廣州商務(wù)中心區珠江新城破天荒以高價(jià)4.8億元，拿下一幅住宅用地，也許這正是其開(kāi)發(fā)戰略多元化調整的信號。
但也有業(yè)內人士認為，碧桂園無(wú)須盲目復制同行的成長(cháng)模式，與其冒險進(jìn)入土地成本高且市場(chǎng)波動(dòng)劇烈的城市，還不如繼續沿用現有套路，更多選擇地價(jià)較低、市場(chǎng)競爭相對緩和而前景樂(lè )觀(guān)的二三線(xiàn)城市。
從種種跡象判斷，這一思路更接近楊國強本人的想法。反觀(guān)“同胞兄弟”雅居樂(lè )，上市不過(guò)一年，土地儲備接近翻番，由1150萬(wàn)平方米飆升到2100萬(wàn)平方米(均以可建面積算)，其中仍以二三線(xiàn)城市為主。富力、世茂、綠城的情況與此大同小異。(龍飛)
