中國內地的房地產(chǎn)企業(yè)，很可能將面臨著(zhù)比此前土地增值稅清算更為殘酷的局面，因為這一次或將發(fā)生的政策調整，碰到了企業(yè)資金運營(yíng)的“七寸”上——樓盤(pán)預售款。
這是一項以“設立樓盤(pán)預售款專(zhuān)戶(hù)”為核心內容的監管政策。在如是監管框架之下，開(kāi)發(fā)商在不同預售項目間調撥預售資金的行為，很可能被禁止。在“90/70”政策已經(jīng)開(kāi)始介入地產(chǎn)項目規劃設計環(huán)節之后，房地產(chǎn)調控正試圖介入并影響地產(chǎn)企業(yè)資金運作的微觀(guān)領(lǐng)域。
專(zhuān)戶(hù)監管呼之欲出
“央行、銀監會(huì )和建設部正在協(xié)調就樓盤(pán)預售款的專(zhuān)項管理聯(lián)合出臺新的監管政策。目前，三方正在就具體的條文表述和行文進(jìn)行磋商�！比涨�，一位接近建設部的權威知情人士告訴記者，他向記者透露，這將是一項以“專(zhuān)戶(hù)管理”為技術(shù)基礎的監管政策，目前初步可以確定的是，這個(gè)專(zhuān)戶(hù)將以樓盤(pán)為單位，逐一設置。
記者了解到，此前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤(pán)上形成的預售回款，通常存入開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶(hù)。在公司賬戶(hù)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行調配通過(guò)預售回籠的資金，這個(gè)過(guò)程不受監管，只需在商業(yè)銀行進(jìn)行日常的劃賬操作，并保留相應備案記錄即可。
前述權威人士向記者透露，在央行、銀監會(huì )、建設部協(xié)商制定商品房預售資金監管的新制度之前，廣州和深圳實(shí)際上已經(jīng)悄然進(jìn)行過(guò)試點(diǎn)，上述三部委正是在參考廣州、深圳經(jīng)驗的基礎上，制定監管方案的。
在廣州執行的監管政策中，“預售款專(zhuān)戶(hù)”將設在商業(yè)銀行，其原則為“在哪個(gè)商業(yè)銀行申領(lǐng)了開(kāi)發(fā)貸款，專(zhuān)戶(hù)就設在哪個(gè)商業(yè)銀行”。此后，開(kāi)發(fā)商只能從專(zhuān)戶(hù)中提取用于當期項目建設的資金。這位權威人士說(shuō)。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)商每一次支取資金，很可能都需要由開(kāi)戶(hù)商業(yè)銀行進(jìn)行審批。此間，商業(yè)銀行必須保留開(kāi)發(fā)商送審的相關(guān)材料，由當地銀監局進(jìn)行定期檢查，銀監會(huì )也將不定期對地方相關(guān)情況進(jìn)行抽查。
這位權威人士告訴記者，本次對于商品房預售資金的監管，是由央行和銀監會(huì )動(dòng)議，而這些監管的內容和方式，大都來(lái)自深圳經(jīng)驗。記者目前掌握的情況表明，深圳已經(jīng)完成了類(lèi)似內容的預售款項監管措施的編制工作，只是目前還尚未開(kāi)始執行。
據記者了解，深圳擬定的地方監管方案中，在不同預售樓盤(pán)之間調度預售資金的行為也被禁止。這意味著(zhù)，每個(gè)預售項目都必須進(jìn)行封閉資金運作，即使是一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的項目，也不能將A樓盤(pán)的預售資金，調動(dòng)至B樓盤(pán)支付建設費用，更不用說(shuō)其他用途了。不過(guò)，上述方案雖已編制完成，但尚未開(kāi)始執行。
“據我所知，這個(gè)政策很可能也涉及到這個(gè)問(wèn)題，但現在還是制定階段，最終的條文規定到什么程度，現在還沒(méi)有結論�！鄙鲜鰴嗤耸肯蛴浾弑硎�。而當記者通過(guò)正式渠道向央行、建設部求證此事時(shí)，截至本報發(fā)稿時(shí)止，這兩個(gè)主管部門(mén)均未予正面答復。
央行舞劍“意在自�！�
早在兩年前央行就提議要取消預售制度，改為現房銷(xiāo)售，令業(yè)界反響激烈，也一度遭到來(lái)自建設部的反對意見(jiàn)。與兩年前央行的“強硬”態(tài)度相比，此次建立房地產(chǎn)預售款專(zhuān)項管理實(shí)際上是各方協(xié)商的結果。實(shí)際上，央行、銀監會(huì )動(dòng)議對房地產(chǎn)預售款進(jìn)行專(zhuān)項管理，其真正用意并非在于地產(chǎn)行業(yè)本身，而是“項莊舞劍，意在沛公”——防控銀行系統可能存在的風(fēng)險，才是這項監管政策最重要的意圖之一。
此前，對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防控，央行、銀監會(huì )主要通過(guò)對開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資本金35%的比例進(jìn)行監管，但是，記者從商業(yè)銀行內部人士獲得的情況表明，目前對于自有資本金的監管和控制，實(shí)際存在著(zhù)不少潛在風(fēng)險。
記者了解到，目前在商業(yè)銀行放貸前對開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資本金進(jìn)行核準時(shí)，其依據僅是開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債表。銀行對于自有資本金的判斷更多的是所有者權益，包括企業(yè)注冊資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。實(shí)際操作中，國內不少地產(chǎn)商將預售款挪作下一個(gè)項目使用的情況屢見(jiàn)不鮮，比如購買(mǎi)新的地塊或者項目，以實(shí)現滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銀行對這些情況并非一無(wú)所知，但出于利潤壓力，只要自有資金滿(mǎn)足要求以及其他條件滿(mǎn)足，銀行一般都會(huì )發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。而潛在的風(fēng)險是，一旦資金鏈斷裂，項目爛尾，購房者將蒙受損失，銀行也將面臨貸款風(fēng)險。
“預售款在會(huì )計賬上是一種負債，如有預購房者退房，開(kāi)發(fā)商需退還預售款。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴(lài)負債(預售款)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使得跟進(jìn)的銀行貸款面臨更大的風(fēng)險，一方面發(fā)生損失可能性更大，另一方面損失率更高�！币晃簧虡I(yè)銀行長(cháng)年負責地產(chǎn)類(lèi)貸款的負責人對記者說(shuō)。
這意味著(zhù)，盡管央行、銀監會(huì )一再通過(guò)對自有資本金的嚴格控制來(lái)防范風(fēng)險，但仍有大量在建項目在缺乏足夠自有資本金的情況下，獲得了開(kāi)發(fā)貸款，而后在這一基礎上又形成了預售回款，“一旦開(kāi)發(fā)商將預售回款再挪用到其他項目，商業(yè)銀行無(wú)疑將面臨著(zhù)巨大的形成呆賬的風(fēng)險�！鼻笆鰴嗤耸繉τ浾哒f(shuō)。
考驗全體開(kāi)發(fā)商資金鏈
如此管制，對任何地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言都不是好消息，對于那些正在全國擴張搶占市場(chǎng)份額的房企來(lái)說(shuō)尤其如是�！叭绻哒娴倪@么實(shí)行的話(huà)，我們在天津、太原等一些二線(xiàn)城市的擴張肯定得重新安排財務(wù)計劃了，而且得做大調整�！币晃蝗珖科蟮呢攧�(wù)總監對記者表示。
他告訴記者，年初在制定財務(wù)預算時(shí)，留給在二線(xiàn)城市購地的預算大致在10億～11億元之間，其中通過(guò)境外資本市場(chǎng)運作以及在當地設立公司時(shí)引進(jìn)戰略投資者，大概可以解決6.5億元左右的資金來(lái)源。因為現在銀行不發(fā)放土地購置貸款和流動(dòng)資金貸款，所以剩下的4億元左右的資金，是集團以自有資金進(jìn)行投資的，而集團自有資金至少有2/3以上依賴(lài)的是在建、在售項目的預售回款。
“這種調整將涉及到日后公司的發(fā)展戰略。因為全國都執行這一監管政策后，即便在二線(xiàn)城市獲取土地，并形成了預售回款，這些款項也無(wú)法滾動(dòng)為日后獲取新土地的基礎資金�！彼f(shuō)。
記者采訪(fǎng)的幾位全國化房企的相關(guān)負責人基本持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)。一位廣東大型房企集團層面負責全國戰略發(fā)展規劃的副總甚至向記者慨嘆：“如果真的執行如此嚴格的監管措施，那么真是讓那些早期在全國擴張拿地的企業(yè)占了先機，這政策一出，所有企業(yè)的擴張速度都會(huì )慢下來(lái)，甚至停下來(lái)�！币晃谎赞o有些激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商則憤懣地表示：“這么一來(lái)等于把大家往兩條路上趕：一個(gè)是向境外基金求援，一個(gè)是讓建筑商墊款，真不知道政府圖的是什么？！而且又是一刀切，守法合規的企業(yè)給那些違規的陪綁�！�
“以往未執行監管政策時(shí)，在賬面上開(kāi)發(fā)商的預售款從‘現金’變?yōu)椤尕洝�，用于周轉下一期房屋開(kāi)發(fā)，現在不少地段好的樓盤(pán)預售時(shí)賣(mài)得很火，根本不用向銀行貸款，如果將來(lái)要凍結預售款直至房屋封頂后才能使用，項目后期開(kāi)發(fā)的資金壓力會(huì )加重�！鼻笆錾虡I(yè)銀行人士承認，即便對于那些不在全國快速擴張的房企而言，他們的資金鏈也將面臨嚴峻的考驗。
以往每項宏觀(guān)調控政策出臺，都是在穩定房?jì)r(jià)的名義下，不知這一回預售款專(zhuān)管是否也承載了這一政治任務(wù)。顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，制約了房企的擴張，房子的供應量必然減少，如果需求依然強勁，房?jì)r(jià)漲勢又如何控制得��？(李樂(lè ) 朱紫云 謝紅玲)
