經(jīng)歷半個(gè)多月“折騰”的SOHO尚都事件終于在上周末以“SOHO中國將以促銷(xiāo)活動(dòng)變相補助租金”的方式初步平息。然而，作為“SOHO系”首個(gè)推出的購物中心型商業(yè)項目，SOHO尚都的開(kāi)局不利，讓“SOHO系”旗下另外三個(gè)同類(lèi)項目——朝外SOHO、光華路SOHO以及三里屯SOHO蒙上了一層陰影。相似的地段、相似的定位、相似的銷(xiāo)售模式以及越來(lái)越高的售價(jià)，讓業(yè)界及投資者不免為其捏一把汗。
“SOHO系”占盡地利
經(jīng)營(yíng)前景卻各有擔憂(yōu)
潘石屹的“CBD情結”早已聞名于京城樓市，在CBD拿地、拿項目可以說(shuō)是近兩年潘石屹和他的SOHO中國一直傾心致力而為的事。因此，除了最早推出的建外SOHO，“SOHO系”新推出的商業(yè)地產(chǎn)項目無(wú)一“逃”出CBD的范圍，可謂是占盡了地利——
已經(jīng)開(kāi)業(yè)的SOHO尚都位于東大橋路，地處CBD的西北角；與其一路之隔的便是整體工程基本完成的朝外SOHO，所處地段距離CBD核心區更近一步。從朝外SOHO往西1公里左右則是正在建設中的光華路SOHO，緊鄰國貿三區。而距離CBD“最遠”的三里屯SOHO也僅僅是往北走了2公里，與CBD依然緊緊相鄰。
值得關(guān)注的是，這4個(gè)項目都是處在繁華商圈附近，被朝外商圈、國貿商圈以及建國門(mén)商圈包圍著(zhù)。毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論是SOHO尚都、朝外SOHO、光華路SOHO還是三里屯SOHO，地段優(yōu)勢顯而易見(jiàn)。但商圈氛圍、地段優(yōu)勢似乎并不是一個(gè)商業(yè)項目成功的必然保障，而這一點(diǎn)恰恰也被不久前經(jīng)歷的“SOHO尚都事件”所證明。
究其原因，一位商業(yè)地產(chǎn)資深人士告訴記者，即使同處于繁華商圈內商業(yè)地產(chǎn)項目，也會(huì )因為地段微弱差別而導致經(jīng)營(yíng)前景不同。如SOHO尚都和朝外SOHO來(lái)說(shuō)，雖然同處在朝外商圈的轄射范圍內，但以東大橋路為界，路東和路西的商業(yè)氛圍卻截然不同：朝外大街至藍島大廈沿線(xiàn)商業(yè)非常繁華，而過(guò)了藍島往東、往南，即SOHO尚都、朝外SOHO所在的區位明顯就冷清很多。
這種情況與北京著(zhù)名的西單商圈存在的“北熱南冷”問(wèn)題如出一轍，未來(lái)市場(chǎng)培育前景不容樂(lè )觀(guān)。與此同時(shí)，同一商圈內不同的項目定位也決定了其經(jīng)營(yíng)前景的不同。像光華路SOHO目前所處的商圈內，同類(lèi)項目均定位于中低端的服裝批發(fā)市場(chǎng)，如新秀水街以及秀水2號，已然形成相應的商圈氛圍和消費氛圍。而光華路SOHO以高端定位“殺”入能否產(chǎn)生差異化效應，目前很難估計。
如此看來(lái)，目前似乎只有三里屯SOHO前景略顯明朗一些。比起地處CBD的3個(gè)“SOHO系”項目，三里屯SOHO的進(jìn)駐時(shí)間正好是在三里屯重建之時(shí)，根據朝陽(yáng)區規劃，在2008年年底之前，三里屯新增商業(yè)面積將達到60萬(wàn)平方米，加上住宅和寫(xiě)字樓的供應量，三里屯新增建筑面積在100萬(wàn)平方米左右。而三里屯也將建成一個(gè)國際的商務(wù)中心和娛樂(lè )中心。應該說(shuō)，三里屯SOHO抓住了好時(shí)機，而區域的規劃也為項目的高端定位形成一定的支撐。但目前已經(jīng)有包括太古地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)等多家大牌開(kāi)發(fā)商同SOHO中國一樣，在區域內開(kāi)疆裂土�？梢灶A見(jiàn)，區域內未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的競爭勢必激烈而殘酷。
將散售進(jìn)行到底
業(yè)界皆知“SOHO系”隱患
目前來(lái)看，“SOHO系”的商業(yè)地產(chǎn)項目大有將散售進(jìn)行到底的意思。而這樣的銷(xiāo)售模式和運營(yíng)方式，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，已經(jīng)由第五大道、巨庫等一批同模式項目的慘敗，而被證明是不適合購物中心這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的。
此前，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹曾經(jīng)就“SOHO尚都事件”表態(tài)說(shuō)，在現代城、建外SOHO商鋪開(kāi)業(yè)的初期都遇到了與SOHO尚都同樣的困難，所有新開(kāi)店鋪都有一個(gè)自我調整并接受市場(chǎng)檢驗的過(guò)程，即“養商期”。而SOHO中國副總裁許洋也曾經(jīng)在與SOHO尚都商戶(hù)代表協(xié)商過(guò)程中表示，“SOHO系”的項目都處在CBD的黃金地段，商鋪肯定不愁賣(mài)；而過(guò)3-5年都會(huì )變成“黃金商鋪”。
事實(shí)上，無(wú)論是現代城還是建外SOHO，都與目前的“SOHO系”商業(yè)地產(chǎn)項目有著(zhù)明顯的不同。前者屬于街邊店的商業(yè)地產(chǎn)模式，而后者則是購物中心的模式。而把街邊店的模式運用到購物中心項目上，這樣的做法遭到了眾多業(yè)內人士和專(zhuān)家的質(zhì)疑。
戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從目前CBD的區域發(fā)展來(lái)看，“SOHO系”項目所處的位置基本上都是黃金地段，也應該是商業(yè)發(fā)展的旺地，但卻由于“SOHO系”采用的散售模式，卻注定了這些商業(yè)項目必然面臨著(zhù)極高的“死亡”危險。前車(chē)之鑒已經(jīng)多次告訴市場(chǎng)，散售方式運用在購物中心等大型商業(yè)物業(yè)上是不可行的，只能走持有或者是整體出售的路線(xiàn)。
同樣，不久前去SOHO尚都做調研的中國步行商業(yè)街工作委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)董利也持有相同的看法，如果不改變這種散售的商業(yè)模式，不僅SOHO尚都會(huì )存在危險，其他的“SOHO系”項目也難以幸免。董利指出，目前來(lái)看，SOHO尚都的第一批商戶(hù)“犧牲”的可能性最大，而第二批乃至第三批商戶(hù)都存在“犧牲”的可能。就商業(yè)項目發(fā)展而言，項目開(kāi)業(yè)后頭一兩批商家成為犧牲品的現象早已有之，但這并非全是因為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所引起。在正常的商業(yè)培養期內，這是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律的一部分。只是，對于近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是大量銷(xiāo)售型商用物業(yè)的進(jìn)入市場(chǎng)，這一個(gè)正常的市場(chǎng)現象無(wú)數次的被集中放大就不正常了。
事實(shí)上，正如董利所指出的，出售型的商業(yè)由于產(chǎn)權分散，各個(gè)商戶(hù)就如同一盤(pán)散沙，很難有共同度過(guò)商業(yè)培養期的合作感。而開(kāi)發(fā)商由于已經(jīng)把商鋪出售，在宣傳、營(yíng)銷(xiāo)方面只能起到輔助作用，后期經(jīng)營(yíng)必然減小投入力度。因此，對于這種出售型的商業(yè)，只能采取統一經(jīng)營(yíng)管理的方式讓被淘汰的商戶(hù)數量減少，保持商業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩定。
上市進(jìn)入沉默期
土地儲備不足疑似“攔路虎”
今年年初SOHO中國成功拿下了三里屯地塊之后，潘石屹要帶著(zhù)SOHO中國赴港上市的消息便在業(yè)界傳得沸沸揚揚，但SOHO中國以及潘石屹本人對于此事一直未表態(tài)。直到今年6月，再次傳來(lái)SOHO中國計劃在7月赴港上市的消息，讓整個(gè)事件似乎有了即將水落石出的征兆。
事實(shí)上，整個(gè)7月份過(guò)去了，業(yè)界等來(lái)的只是“SOHO尚都事件”。面對傳聞的又一次失效，業(yè)界甚至有猜測，此次“擱淺”是否正是“SOHO尚都事件”導致的。對此，一位熟悉上市程序的業(yè)內人士告訴記者，這種可能性并非不存在，而另一個(gè)可能就是，目前SOHO中國已經(jīng)進(jìn)入上市“沉默期”。如果這樣的話(huà)，SOHO中國在擬定上市募資方案，公司內部審批，獲得香港聯(lián)交所認可，確定發(fā)行、定價(jià)方案等環(huán)節都應該完成，只差關(guān)鍵的路演。由于SOHO中國首次沖擊海外股市，就是在路演環(huán)節折戟，這一次SOHO中國為了確保萬(wàn)無(wú)一失，因此更為謹慎行事。
然而，也有業(yè)內人士認為，目前SOHO中國并不具備上市的條件，一方面其開(kāi)發(fā)的項目已經(jīng)大部分出售，并沒(méi)有穩定的收益；另一方面，按照赴港上市的地產(chǎn)公司相關(guān)條件，土地儲備量如何是決定能否通過(guò)上市審批相當重要的因素。而目前來(lái)看，SOHO中國除了三里屯地塊外，似乎再無(wú)其他土地儲備。因此，想要上市可能還為時(shí)過(guò)早。
記者手記
由“SOHO尚都”引發(fā)的
說(shuō)“SOHO系”的商鋪不愁賣(mài)，業(yè)界人士是絕對有理由相信的。潘石屹素來(lái)以“另類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)”笑傲市場(chǎng)，今年年初玩出的“網(wǎng)上無(wú)底價(jià)拍賣(mài)”，一舉將朝外SOHO兩個(gè)臨街商鋪“拍”出了3450萬(wàn)元的天價(jià)，商鋪均價(jià)達到了近10萬(wàn)元/平方米。首“拍”告捷的潘石屹顯然是“拍”上了癮，在6月又來(lái)了一次“光華路SOHO鋪王全國五十大城市無(wú)底價(jià)網(wǎng)上拍賣(mài)”。這一次，光華路SOHO那個(gè)首層編號0102A的商鋪被拍出了2800萬(wàn)元的“超天價(jià)”，商鋪單價(jià)達到127487元/平方米，整整超出了項目開(kāi)盤(pán)時(shí)8萬(wàn)元/平方米的商鋪單價(jià)。
潘石屹的“網(wǎng)拍”，讓小小的商鋪由十幾個(gè)人“搶”變成了成千上百個(gè)人“搶”，由一個(gè)城市里的投資者“搶”，變成了數十個(gè)城市的投資者再“搶”。結果是，“搶”到的人得意，被“搶”的人更得意。
“SOHO系”商業(yè)項目猶如業(yè)界奇跡般的光環(huán)，似乎終于要黯淡于SOHO尚都事件的爆發(fā)。就像是推倒了多米諾骨牌一樣，SOHO尚都事件所引發(fā)的顯然是一連串反應和思考。那些花高價(jià)投資“SOHO系”商鋪的業(yè)主對于自己所投資的項目是否仍能夠信心百倍？在3-5年的“養鋪期”里，又有多少業(yè)主能夠咬著(zhù)牙撐到最后？而像這樣全部散售卻在后期經(jīng)營(yíng)上沒(méi)有保障的“SOHO系”商鋪，究竟值不值“天價(jià)”、甚至“超天價(jià)”的付出？
顯然，打著(zhù)全力轉型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)口號的SOHO中國仍處在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級發(fā)展模式中，以散售尋求快速資金回籠，把后期經(jīng)營(yíng)交由時(shí)間來(lái)處理。誠然，這樣的方式在現代城、建外SOHO這兩個(gè)街邊店式商鋪?lái)椖恐�，�?jīng)過(guò)三五年的時(shí)間培養“活”了下來(lái)。而將其套用到SOHO尚都，乃至朝外SOHO、光華路SOHO等這樣的購物中心式商鋪?lái)椖�，已然被業(yè)界下了“死亡令”。
黃金地段、繁華氛圍、世界級的建筑設計、令同行心生羨慕的銷(xiāo)售額，現在看來(lái)都只是“SOHO系”商業(yè)地產(chǎn)項目表面的風(fēng)光所在。假使潘石屹和他的SOHO中國不能適時(shí)有所調整和對應，奇跡恐難發(fā)生。(賴(lài)大臣)
