花旗稱(chēng)出售永新廣場(chǎng)主要是因為已獲得足夠的增值回報，另外上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì )出現供應高潮。
境外機構在中國的一宗宗房地產(chǎn)收購案仍在不斷上演，但早期進(jìn)入的一些巨頭們卻開(kāi)始悄然將手頭資產(chǎn)賣(mài)出。今年以來(lái)，上海已經(jīng)有三家的投資基金成功出售此前收購的物業(yè)，套現的各家均賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
在跟隨者們前赴后繼時(shí)，他們選擇了悄然抽身。
花旗套現永新廣場(chǎng)
昨天，香港上市公司資本策略(0497.HK)宣布，與天安中國(0028.HK)合資收購上海永新廣場(chǎng)。根據協(xié)議，策略資本與天安的合資公司以1.05億美元(約合人民幣7.91億元)的價(jià)格買(mǎi)下上海永新廣場(chǎng)100%股權。
永新廣場(chǎng)總面積約2.9萬(wàn)平方米，此次收購價(jià)格折合每平方米人民幣2.73萬(wàn)元。公告中可以看到，永新廣場(chǎng)的主要所有者是花旗集團名下的房地產(chǎn)投資基金(CitigroupPropertyInvestors)。
對于花旗來(lái)說(shuō)，此次轉手，離當初收購還不到兩年時(shí)間。
2005年11月，花旗集團以5000萬(wàn)美元的代價(jià)收購上海永新廣場(chǎng)75%股份。到如今9月份成功出手，短短一年半多的時(shí)間里，快進(jìn)快出的花旗集團成功導演了一出好戲，永新廣場(chǎng)僅僅物業(yè)升值就超過(guò)50%，這還不包括兩年來(lái)每年5000萬(wàn)元人民幣的租金回報。
花旗房地產(chǎn)副總裁張虎躍接受早報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，此次出售主要是因為已經(jīng)獲得了足夠的增值回報，另一方面考慮到2008年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì )出現一個(gè)供應高潮，未來(lái)大廈繼續增值的幅度可能未必理想。但是這并不代表公司將撤出中國市場(chǎng)，如果有合適的機會(huì )，花旗還是會(huì )進(jìn)行收購，但是目前來(lái)看尋找一個(gè)理想項目的難度已經(jīng)大大提高。
頻現轉手
實(shí)際上，永新廣場(chǎng)的出售已經(jīng)是今年上海市場(chǎng)公開(kāi)的第三宗外資套現實(shí)例。年初以來(lái)，已經(jīng)有包括澳大利亞麥格理銀行、高盛銀行、花旗銀行等幾家大型金融機構旗下的房地產(chǎn)投資基金紛紛將手頭持有的上海物業(yè)出售。
今年年初，澳洲麥格理銀行旗下的房地產(chǎn)基金將其擁有的上海新茂大廈轉讓給一家德國養老基金SEB，成功套現2.5億美元。
新茂大廈3.2萬(wàn)多平方米，于上海市最核心的盧灣區，毗鄰新天地和淮海中路。這筆交易距離麥格理從凱德置地手中收購時(shí)同樣不到兩年時(shí)間，當年麥格理收購這幢甲級辦公樓物業(yè)的價(jià)格不到1億美元。
今年7月份，曾在當年創(chuàng )下上海寫(xiě)字樓外資收購金額最高紀錄的上海高騰大廈，被高盛持有兩年之后，再次覓得買(mǎi)家出讓。此次高騰大廈的轉手價(jià)格約為1.5億美元(折合人民幣11.4億元)。高騰大廈二次轉手交易中涉及的買(mǎi)家為德國基金SEBImmobilien與新加坡太平星集團(Pacificstar)。這也是繼澳大利亞麥格理房地產(chǎn)基金轉手新茂大廈之后，第二起投資基金抽身投資物業(yè)的收購案例。
高力國際投資部經(jīng)理葉成宇表示，除了已經(jīng)成交的案例，目前還有為數不少的機構打算尋找買(mǎi)家，準備出售早前收購的物業(yè)。
回報率超過(guò)100%
從今年上海三筆物業(yè)交易來(lái)看，三家專(zhuān)業(yè)投資銀行可謂賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
以花旗集團2005年5000萬(wàn)美元的收購價(jià)計算，一進(jìn)一出，花旗在永新廣場(chǎng)上獲利2775萬(wàn)美元，增值率超過(guò)55%。
位于上海福州路上的高騰大廈，是高盛于2005年從新加坡凱德置地手中購得。當時(shí)的收購金額為1.076億美元。僅從賬面收購金額來(lái)看，高盛在一進(jìn)一出之間便獲取了升值回報39%。而麥格理轉手新茂大廈的交易更是獲利驚人，按照公開(kāi)的數據，不到兩年時(shí)間，賬面凈賺超過(guò)1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150%。
雖然業(yè)內人士表示，新茂大廈收購時(shí)尚未完工，有待后期建設，加上最后成交金額并沒(méi)有“媒體公布的那么高”，但可以肯定的是，麥格理的一進(jìn)一出絕對收益極為豐厚。
由于投資基金收購時(shí)都會(huì )動(dòng)用一定比例的融資杠桿，葉成宇表示，如果計算凈回報，幾家投資機構三起交易的自有資金回報率遠遠超出目前看到的賬面值，回報率均達到100%以上。
而可以很清楚地發(fā)現，這些物業(yè)的接手方已經(jīng)不再是追求高額回報的快速資本運作型投資基金，而是德國SEB這類(lèi)追求持續穩定回報、需要低風(fēng)險環(huán)境的政府型養老基金。換一個(gè)角度來(lái)理解，則是在風(fēng)險投資基金的心目中，按照目前的價(jià)格，類(lèi)似物業(yè)已經(jīng)很難達到其投資回報標準。
大規模撤出尚不明朗
從前兩年的只進(jìn)不出到今年的連續套現，境外投資機構的舉動(dòng)開(kāi)始出現了微妙變化。業(yè)內人士表示，目前來(lái)看，境外投資者對于市場(chǎng)的看法已經(jīng)出現分化，但由于人民幣升值概念依然存在，暫時(shí)還看不到有境外資金大規模離場(chǎng)的跡象。
仲量聯(lián)行亞太區董事陳立民表示，對于一半機構投資者來(lái)說(shuō)，從募集資金到解散通常是七年左右時(shí)間，一般流程包括前三年時(shí)間尋找物業(yè)進(jìn)行收購，之后對物業(yè)重新包裝并經(jīng)營(yíng)，而最后階段則尋找買(mǎi)家進(jìn)行拋售，而在中國等新興市場(chǎng)，這一時(shí)間可能會(huì )有所調整。
陳立民表示，經(jīng)過(guò)了前段時(shí)間瘋搶的階段，不排除部分投資機構將旗下資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化調整，將一部分并不符合資產(chǎn)組合戰略的物業(yè)出售后尋找新的目標。
陳立民表示，各家基金公司都有獨立的價(jià)格判斷體系，因此不太可能在同一時(shí)間節點(diǎn)出現共同進(jìn)退，資金大規模撤出的狀況，加上人民幣升值的預期依然強烈，機構投資者很難放棄這個(gè)能夠帶來(lái)大量利益回報的市場(chǎng)。
但是從目前的市場(chǎng)狀況來(lái)看，境外投資者對于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望值已經(jīng)開(kāi)始分化，市場(chǎng)從全面看多轉而進(jìn)入多空參半的階段。從實(shí)際情況來(lái)看，今年以來(lái)，僅僅上海地區依然有10宗以上外資收購案例，但從收購對象來(lái)看，已經(jīng)從過(guò)去集中于歐美大型投行，變成開(kāi)始出現為中東或者亞太地區的一些中小投資機構。
“當小機構進(jìn)來(lái)的時(shí)候，或許發(fā)現巨頭們已經(jīng)悄悄地走了�！庇浾卟稍L(fǎng)中，有人說(shuō)了這樣一句話(huà)。 (劉秀浩)
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