稍微留意一下最近廣州的房地產(chǎn)報道，就會(huì )發(fā)現有關(guān)樓價(jià)的討論，無(wú)一例外的成了樓市頭條。雖然價(jià)格永遠是市場(chǎng)的焦點(diǎn)，但現在發(fā)展商對價(jià)格的“微妙”心態(tài)相信是近兩年前所未有的�！ �
記得曾經(jīng)在業(yè)內傳流過(guò)這樣一個(gè)笑話(huà)，海珠區某大盤(pán)的職業(yè)經(jīng)理人，面對老板頻頻調高的樓價(jià)，連自己一時(shí)都不能夠接受，只能不斷的對自己說(shuō)：“我們的樓盤(pán)一定能賣(mài)這個(gè)價(jià)，我們的樓盤(pán)就值這個(gè)價(jià)！”市場(chǎng)檢驗的結果，無(wú)疑表明老板對市場(chǎng)的判斷是正確的，這個(gè)樓盤(pán)不但很好的賣(mài)出了老板預期的價(jià)格，而且在短短的一年時(shí)間內，價(jià)格翻了一番。同樣的情況也發(fā)生在某南線(xiàn)江景樓盤(pán)，去年該盤(pán)的操盤(pán)手經(jīng)常對記者抱怨，由于出貨太快，老板經(jīng)常嫌他們定價(jià)太低，要求調整。
但是，進(jìn)入今年十月以來(lái)，風(fēng)向突然變了，依然是價(jià)格，但是如何定價(jià)卻更讓那些發(fā)展商頭痛了。
自十月廣州樓市成交淡靜以來(lái)，進(jìn)入11月的年底樓市已經(jīng)不復去年的興旺。按照以往的銷(xiāo)售規律，每年的第四季度都是樓市的黃金銷(xiāo)售期，由于資金充足，買(mǎi)家喜歡在年底買(mǎi)樓，趕在過(guò)年前住新房。一般開(kāi)發(fā)商也都加大貨量供應沖年底業(yè)績(jì)。但是，這一價(jià)升量增的局面顯然在今年不復存在。在房貸新政的連鎖作用下，廣州樓價(jià)開(kāi)始搖擺不定，或降或升，買(mǎi)家與發(fā)展商開(kāi)始了新一輪的博弈。如何在價(jià)格拉升與成交量間積極尋找平衡，成了發(fā)展商思量的要點(diǎn)。而在買(mǎi)家的觀(guān)望中，如何讓自己的定價(jià)皆大歡喜，則開(kāi)始考量發(fā)展商對市場(chǎng)和買(mǎi)家的把握。
記者觀(guān)察近日來(lái)的樓市銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)發(fā)現，面對“拐點(diǎn)”若隱若現的市場(chǎng)風(fēng)向，各自企業(yè)的財力判斷和市場(chǎng)預期不同，發(fā)展商也開(kāi)始調整銷(xiāo)售計劃，擺出了不同的應對策略。表現在新貨推出的定價(jià)上，則主要有幾種“表情”：除了直接的打折風(fēng)重現江湖外，也有發(fā)展商鎮定表示，將按照既定的計劃定價(jià)售樓，更有大開(kāi)發(fā)商卻開(kāi)始靜觀(guān)市場(chǎng)，“收起”大批新貨單位避風(fēng)頭，待產(chǎn)品打造更精致后再在明年推盤(pán)。
對此情況，業(yè)內專(zhuān)家表示，目前廣州樓市已進(jìn)入高位盤(pán)整期，前期樓價(jià)大幅提升之后，銷(xiāo)售速度明顯減緩，強行拉升可能造成空漲，市場(chǎng)需要時(shí)間消化前期房?jì)r(jià)漲幅維持比較穩定的成交量。而在這一次的市場(chǎng)調整平臺中如何定價(jià)，既能夠穩定市場(chǎng)，又有效占領(lǐng)市場(chǎng)，則是考驗發(fā)展商操盤(pán)把控的能力的時(shí)候了。只有合理的價(jià)格，才能讓企業(yè)在競爭中立于不敗之地，在這一輪淡市中脫穎而出；同時(shí)也能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)遠健康穩定發(fā)展。
樓盤(pán)定價(jià)四種心態(tài)
1 按原計劃
在降價(jià)暗潮涌動(dòng)的市場(chǎng)中，也有發(fā)展商“巋然不動(dòng)”。東部這個(gè)月即將開(kāi)售的某樓盤(pán)就表示，不會(huì )隨波逐流，樓盤(pán)的開(kāi)售價(jià)格將按集團原本的計劃推進(jìn)。該盤(pán)的總經(jīng)理對記者表示，打造該盤(pán)的時(shí)候投入的成本就不低，不可能去降價(jià)銷(xiāo)售，而原本集團的定價(jià)也不是“隨風(fēng)漲”，所以不會(huì )出現所謂的大打折扣的狀況。
雖然目前大部分新盤(pán)未正式公開(kāi)售價(jià)，但從國慶黃金周后準備推貨的樓盤(pán)售樓部銷(xiāo)售人員口風(fēng)可以得知，上一輪一個(gè)樓盤(pán)比一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)價(jià)高的情況已經(jīng)有所回緩，大多樓盤(pán)的初步報價(jià)都與同區域其他在售樓盤(pán)持平�！ �
2 明折
上周末，記者收到了某樓盤(pán)的銷(xiāo)售短信，其中的15套特惠單位，優(yōu)惠多多，包括“贈送70年物業(yè)管理費以及購房契稅。
在明折的風(fēng)潮中，不僅有送豪華裝修的，還有送首期一成的，最高的折扣優(yōu)惠達40萬(wàn)元，降價(jià)幅度讓不少業(yè)內人士震驚。老城樓盤(pán)也加入了降價(jià)隊伍，荔灣區某樓盤(pán)打出9.8折優(yōu)惠，最高可達6萬(wàn)現金大禮包，舊業(yè)主介紹的還能折上折。廣州某地產(chǎn)集團旗下的天河樓盤(pán)有關(guān)人士表示，前5名買(mǎi)家送一成首付，再送10年利息增值額，優(yōu)惠總額達到32萬(wàn)元／套，其白云項目也表示前10名買(mǎi)家將獲贈一成首期。還有，
廣州一地產(chǎn)大集團從11月1日開(kāi)始，舉行“現樓購房節”，最高讓利13萬(wàn)元／套，如此算下來(lái)，該樓盤(pán)每平方米優(yōu)惠了近900元／平方米，目前均價(jià)已回落到1.4萬(wàn)元／平方米�！ �
3 暗降
也有不少開(kāi)發(fā)商對額外列明的折扣表現得相當謹慎，生怕對后市影響太大，于是打出了“暗降”的定價(jià)牌。
在宣傳廣告中，除了有極個(gè)別的樓盤(pán)愿意在廣告中打出“周六日有額外的折扣”之外，大多數樓盤(pán)都依然不會(huì )列出額外的折扣。只有部分樓盤(pán)開(kāi)始在廣告中細數單元面積的總價(jià)，或者是優(yōu)惠價(jià)，這雖然一時(shí)讓人難以將現價(jià)與此前的售價(jià)相比，但有細心的買(mǎi)家卻發(fā)現，住宅售價(jià)開(kāi)始“暗降”已經(jīng)成為事實(shí)。
選擇暗降方式的樓盤(pán)，大體包括送裝修、額外折扣、送車(chē)位、送物業(yè)管理費等。開(kāi)發(fā)商對送裝修、管理費、車(chē)位等等并不諱言，像海珠區一樓盤(pán)就明確表示買(mǎi)三房單位送價(jià)值17.8萬(wàn)元的車(chē)位。發(fā)展商喜歡強調，現在只是現樓尾貨促銷(xiāo)，新貨不降價(jià)；特價(jià)單位往往是低樓層單位，提高價(jià)格再打折等等。系列做法反映出開(kāi)發(fā)商的微妙心理，既希望通過(guò)打折加快銷(xiāo)售速度，又不希望給買(mǎi)家樓價(jià)下降的感覺(jué)�！ �
4 延遲開(kāi)售
開(kāi)發(fā)商的另一應變市場(chǎng)觀(guān)望的措施是“延遲開(kāi)售”。
最近，番禺某樓盤(pán)全新組團原定11月左右開(kāi)盤(pán)，樣板房已做好，廣告宣傳也鋪開(kāi)了，但近日突然決定推遲開(kāi)盤(pán)計劃，擬在明年春節前后才開(kāi)售。據了解，該開(kāi)發(fā)商原來(lái)預計年底樓市旺銷(xiāo)，趁樓價(jià)高趕在年底推盤(pán)，但現在看到年底樓市銷(xiāo)售由旺轉淡，而預售證尚未取得，于是不再趕在年底賣(mài)樓，而是希望把產(chǎn)品做得更精細再賣(mài)樓，如把產(chǎn)品包裝得更好一些，做好現場(chǎng)園林環(huán)境，給買(mǎi)家看到的東西多一些。
而在廣州東部的某大型樓盤(pán)，記者也發(fā)現，原本準備推出的90平方米以下的小單位洋房，現在暫時(shí)不對外發(fā)售。對此，有業(yè)內人士就表示，選擇這種做法的只有資金充足而且已經(jīng)完成今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的開(kāi)發(fā)商才有可能做到。畢竟，“不賣(mài)”要比“賣(mài)不動(dòng)”更有主動(dòng)權。(記者 關(guān)麗)
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