發(fā)表評論 驚“控”之鳥(niǎo)？
可以毫不夸張地說(shuō)，調控，早已成為中國房地產(chǎn)江湖上各路人馬的一塊“心病”了。各種以行政或準行政手段推行的“限內”與“限外”政策層出不窮，讓他們中的大多數風(fēng)聲鶴唳，變作驚“控”之鳥(niǎo)。
我們支持及時(shí)到位的調控，相信這是房地產(chǎn)業(yè)健康成長(cháng)的必要保證，且有助于資金和土地等稀缺資源重新進(jìn)行更有效的配置。同時(shí)我們也看到，市場(chǎng)自有其內生的運轉規則，政府出招之時(shí)如能更充分兼顧各方的合理利益，多以中長(cháng)期的法制建設取代短期的救急措施，讓投資者對未來(lái)有穩定的預期，能作恒久之計劃，則市場(chǎng)幸甚，大眾幸甚。
內地房企新股2007年在香港資本市場(chǎng)的一番激情演出剛剛落幕，今年的明星又將陸續粉墨登場(chǎng)，但他們能否重演好戲，可能要打一個(gè)大大的問(wèn)號。
粵系房企集體頂風(fēng)搶灘
按計劃，1月31日，以開(kāi)發(fā)廣州最成功的購物中心之一“中華廣場(chǎng)”的昌盛集團將在香港公開(kāi)招股，預期集資3億～4億美元。一切順利的話(huà)，它會(huì )成為今年首家赴港IPO(首次公開(kāi)上市發(fā)行)的內地房企，并掀起2008年新一輪房企出海大潮。
據一家國際知名投行的中層人士透露，今年有意赴港上市的內地房企可能高達60家，數量為歷年來(lái)之最。去年該投行曾輔佐多家內地房企成功上市，其掌握數據的權威性毋庸置疑。
難道香港資本市場(chǎng)真的是遍地黃金嗎？
“今年，至少今年上半年，赴港集資的房企很難取得較高的市盈率�！毕愀蹌P基證券一位分析師表示。她指出，因為擔憂(yōu)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控力度進(jìn)一步加大，去年一度表現神勇的內房股近期遭到拋壓，展望今年股價(jià)走勢不容樂(lè )觀(guān)。
“最近一段時(shí)間籌備上市的內地房企融資規模會(huì )直接受到影響，投資者的保留態(tài)度會(huì )降低它們的招股價(jià)�！彼芸隙ǖ卣f(shuō)。
證券分析師的擔心絕非無(wú)的放矢。去年共有9家內地房企成功登陸港交所，然而在內地樓市遭遇調控政策打壓的9月份后上市的3只內房股均表現不佳，在10月份的一波深度調整中，三者齊齊跌破招股價(jià)。
其中廣東奧園(3883.HK)以5港元招股，截至今年1月9日收市止，股價(jià)跌至3.7港元，浙江眾安地產(chǎn)(0672.HK)現股價(jià)與招股價(jià)相比，跌幅更超過(guò)三成。情況較好的SOHO中國(0410.HK)股價(jià)，也比招股價(jià)下挫了近一成。
“選擇在這個(gè)階段上市，集資金額可能比去年市場(chǎng)高潮時(shí)少1/3�！鄙鲜鰟P基分析師估算說(shuō)。但即便如此，取道香港上市的內地房企依然絡(luò )繹不絕。目前計劃已正式曝光者，僅廣州一地就達四家，除即將招股的昌盛外，還有恒大地產(chǎn)、星河灣及方圓地產(chǎn)等，其預計集資總額高達35億美元。而重慶龍湖、河南建業(yè)、河北天山及天津永泰紅石勘等各地龍頭房企，也先后傳出有意短期內赴港上市的消息，預期集資額從5000萬(wàn)美元到13億美元不等。
“融資回流受阻”傳言虛驚一場(chǎng)
明知市場(chǎng)風(fēng)聲不利，IPO集資金額不會(huì )太高，內地房企緣何依舊如過(guò)江之鯽？
此前曾有傳聞稱(chēng)國家主管部門(mén)將加緊控制，內地房企香港市場(chǎng)所獲融資難以順利匯回，也有香港媒體報道，港交所曾向正申請上市的有關(guān)房企提出相關(guān)疑問(wèn)。
“這僅僅是個(gè)傳言�！币晃徽诰o張籌劃香港上市事宜的內地房企負責人向記者表示。按他的說(shuō)法，目前房企在港股IPO所募集的資金匯回國內并無(wú)任何障礙，只需提供中國證監會(huì )允許境外發(fā)行股票的批文及招股書(shū)，還有一些相關(guān)材料，即可開(kāi)立境外上市股票外匯專(zhuān)用賬戶(hù)用于轉賬。
這位負責人告訴記者，所謂“融資回流難”的流言，起因于去年12月1日施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(下稱(chēng)《目錄》)。
該《目錄》把“普通住宅的開(kāi)發(fā)建設”從原來(lái)2004年修訂版《目錄》中的“鼓勵投資類(lèi)別”中刪除，并將房地產(chǎn)列為過(guò)度投資的行業(yè)，要求進(jìn)一步加以限制，這令市場(chǎng)一度神經(jīng)緊張。
香港上市的內房股是否屬于外資，一直存在不同說(shuō)法。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，通常將港澳臺企業(yè)定性為外資企業(yè)，海外注冊后再注入資產(chǎn)上市港股的內地企業(yè)(俗稱(chēng)紅籌)也列為外資，但內地赴港上市企業(yè)則不在此例。
“上述《目錄》施行后，有關(guān)機構對匯入內地的資金審查的確開(kāi)始增多，但還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)資金回來(lái)不了的說(shuō)法�！眹┚蚕愀鄯康禺a(chǎn)分析員姚山堯說(shuō)。姚長(cháng)時(shí)間跟蹤觀(guān)察香港上市內房股的表現。
“不讓香港上市的內地房企把資金匯回國內的做法對市場(chǎng)沖擊太大了，甚至會(huì )動(dòng)搖香港金融中心的地位，這涉及敏感的政治問(wèn)題，實(shí)施的可能性不大�！币晃徊辉妇呙膬鹊厣鲜蟹科笄叭呜撠熑艘脖硎�。
“過(guò)了海就是神仙”
實(shí)際上，內地政府部門(mén)并不缺少更有效的手段防止香港回流資金對沖調控，限制內地房企赴港上市。就是最直接的一招。根據觀(guān)察，類(lèi)似的限制早在去年6月份前后已經(jīng)悄悄開(kāi)始。
按照現行規定，無(wú)論是到香港還是到其他境外市場(chǎng)上市，內地民營(yíng)企業(yè)首先要完成境外注冊，變身成為外資企業(yè)，然后以外資企業(yè)的名義收購其國內的資產(chǎn)。
去年6月份，商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，與以往的“限外令”相比，該《通知》對外資收購國內企業(yè)資產(chǎn)限制更嚴格�！锻ㄖ烦雠_后，內地房企赴境外上市審批程序驟然增加，成行時(shí)間自然拖長(cháng)。舉例而言，去年登陸港股的內地房企，早在2006年，有些甚至是2005年已完成了外資企業(yè)身份的轉變，而1月底在港招股的廣州昌盛地產(chǎn)，則是2006年10月就引進(jìn)了著(zhù)名投行高盛作為戰略投資者，為上市足足等了一年多。
據業(yè)內人士稱(chēng)，自去年6月至今，還沒(méi)有任何一家內地房企成功通過(guò)“內資轉外資”這一關(guān)，審批程序之難可見(jiàn)一斑。即使順利完成前期“變身”程序，赴港上市的內地企業(yè)還需中國證監會(huì )出具批文。這一系列行政審查，足以令房企的上市時(shí)間表一再延后，據說(shuō)為數不少的房企去年初已遞交相關(guān)申請，至今依然未獲批復。去年“出�！焙袈暽醺叩膹V州恒大地產(chǎn)，前年已著(zhù)手籌備此事，今年能否如愿，仍屬未知之數。
在內地證券監管層官員眼中，控制房企上市某種程度上已與調控房地產(chǎn)過(guò)熱投資畫(huà)上了等號，房企海外上市受限，選擇國內A股上市的步履同樣艱難。盡管證監會(huì )一再否認有任何限制措施，但永安信資產(chǎn)管理公司總裁喬志杰早先在北京舉行的住交會(huì )房地產(chǎn)金融論壇上的一席話(huà)頗為耐人尋味：“我們從內部渠道了解到，2008年和2009年房地產(chǎn)企業(yè)將是不受證監會(huì )歡迎的企業(yè)”。
“我們希望能盡快完成上市，以免夜長(cháng)夢(mèng)多�！苯沼浾咄ㄟ^(guò)電話(huà)聯(lián)系數家計劃登陸港股的房企人士時(shí)，聽(tīng)到的都是此類(lèi)回答，“誰(shuí)也說(shuō)不定什么時(shí)候政府由‘拖’變成‘限’，再變成‘禁’�！�(龍飛)
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