發(fā)表評論 從3月以來(lái)已公布2007年年報的房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數據來(lái)看，大部分公司現金流項目出現巨大負數——萬(wàn)科：-1.51元，招商地產(chǎn)：-4.73元，保利地產(chǎn)：-7.64元，金地集團：-7.51元。
我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行貸款和房屋預售款，央行不斷緊縮銀根，嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并限制個(gè)人住房按揭貸款，將導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊缺，外求無(wú)門(mén)，內企無(wú)望，資金來(lái)源成為內地房企面臨的大考，行業(yè)新一輪整合洗牌就此拉開(kāi)序幕。
政策瓶頸
上市融資自然是最直接快速的途徑，而目前房地產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資卻遭遇了嚴重的瓶頸——
在內地市場(chǎng)，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等IPO將不予核準。據數字顯示，今年以來(lái)，房企IPO過(guò)會(huì )的有兩家，目前IPO在審的則有5家。
而最新統計顯示，今年前三個(gè)月，在香港上市的40家大型內地(包括有內地業(yè)務(wù)的)地產(chǎn)股市值大幅縮水，包括綠城中國、合生創(chuàng )展等在內的知名公司，平均縮水幅度超過(guò)40%。而內地地產(chǎn)股也同樣遭遇市值平均縮水超過(guò)15%。與去年春風(fēng)得意的大舉增發(fā)不同，今年前三個(gè)月鮮有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現增發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)中“破發(fā)”者不少，且不乏行業(yè)龍頭。
與此同時(shí)，土地儲備短期內連漲8倍、高居房地產(chǎn)企業(yè)前列的恒大地產(chǎn)未能靠著(zhù)土地順風(fēng)順水，臨陣宣告香港IPO推遲，在此之前，計劃在1月31日掛牌交易的昌盛中國無(wú)疑是第一塊試金石，該公司卻突然在1月23日宣布擱置上市。在恒大地產(chǎn)之后，早早就排在各個(gè)境外資本市場(chǎng)上市隊伍中的內地房地產(chǎn)企業(yè)多達三四十家，期望融資額超過(guò)200億美元。在昌盛中國和恒大地產(chǎn)境外上市融資計劃雙雙落空之后，這些房企的形勢也驟然變得不太樂(lè )觀(guān)。
融資渠道
目前，房地產(chǎn)商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過(guò)銀行貸款融資。目前大部分的房地產(chǎn)商還是通過(guò)銀行融資。
據了解，一個(gè)房地產(chǎn)商從拿地開(kāi)始申請報建到預售，一般是8~10個(gè)月的時(shí)間，其中，前期的地價(jià)、拆遷、廣告費用、道路綠化等都是通過(guò)銀行貸款獲得的資金支付。
業(yè)內人士表示，如果發(fā)展商的資金緊張，有可能會(huì )將一些朝向比較差或者樓層比較差的房子先期降價(jià)，通過(guò)價(jià)格走低等方式來(lái)縮短自己的銷(xiāo)售周期，以期迅速回籠資金。
資金鏈困境
2007年上半年，地產(chǎn)商能以十分優(yōu)越的價(jià)格在股市和債券市場(chǎng)融資。但2007年第四季度以來(lái)，融資渠道出現收緊跡象。近日，SOHO董事長(cháng)潘石屹表示，去年圈地的開(kāi)發(fā)商，今年資金鏈處于吃緊狀態(tài)。
國泰君安地產(chǎn)行業(yè)首席分析師張宇認為，銀行信貸投放是房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素，它直接決定了很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向。在2008年銀行繼續實(shí)行貨幣從緊、信貸調控的背景下，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況仍然堪憂(yōu)。
長(cháng)期以來(lái)，由于土地是稀缺資源，各大公司尤其是上市公司均以加大土地儲備為首要任務(wù)。但現在看來(lái)，大量的土地儲備反而使得一些企業(yè)資金鏈極其緊張。
加快整合
鑒于傳統融資方式受限，標準普爾分析師盧文正認為，中資地產(chǎn)商已開(kāi)始探尋其他融資方式，如越來(lái)越多的國際地產(chǎn)商將國內市場(chǎng)的回調視為機會(huì )，從而加速進(jìn)入中國市場(chǎng)。
業(yè)內人士分析認為，盡管中國城市化的步伐逐漸加快，居民購買(mǎi)力在不斷增強，但一些規模較小、資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)可能在中短期內被淘汰出局。但隨著(zhù)整合進(jìn)一步加劇，財務(wù)狀況較好的房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì )有更大的提升空間，得到陷入困境的地產(chǎn)商手中的土地儲備。(作者： 崔燁)
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