發(fā)表評論 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到2008年，最基本的特征是“錢(qián)少地多”，絕大多數的房地產(chǎn)公司日子并不好過(guò)。
SOHO中國董事局主席潘石屹
一年四季輪回是客觀(guān)規律，地產(chǎn)市場(chǎng)中也有四季輪回，冬天肯定會(huì )來(lái)臨。眼下這個(gè)冬天，將有助于樓市和股市回歸理性。
建設部政策研究中心主任陳淮
房地產(chǎn)企業(yè)的冬天已經(jīng)來(lái)臨了！這個(gè)冬天究竟有多冷？有多少房企將被淘汰？2008年的房?jì)r(jià)走勢從高從低……在博鰲亞洲論壇2008年會(huì )上，SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹、華遠集團總裁任志強等地產(chǎn)界精英人士再度熱議時(shí)下備受關(guān)注的房地產(chǎn)命題。
始自去年底有關(guān)地產(chǎn)業(yè)“拐點(diǎn)”的爭論，加之當下眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭遇的資金緊張難題，使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)似乎籠罩在一種山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓的緊張氣氛中。
不少與會(huì )嘉賓認同地產(chǎn)業(yè)2008年正遭遇冬天大考。在經(jīng)歷了2007年地產(chǎn)界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，目前現金流與土地儲備面臨沖突與博弈，2008年寒冬里的房企面臨著(zhù)重新洗牌的考驗。
去年拿地成本超銷(xiāo)售額
“2007年國內房地產(chǎn)企業(yè)太瘋狂了，所以我的判斷是現在大家(房企)的錢(qián)花得差不多了�！盨OHO中國董事局主席潘石屹總是語(yǔ)不驚人死不休。潘石屹認為，2007年全國新商品房的銷(xiāo)售額為2.9萬(wàn)億人民幣，根據國土資源部公布的數據，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年數據應該超過(guò)1萬(wàn)億。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，其他的三分之二是農民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地所花的資金超過(guò)3萬(wàn)億，也就是說(shuō)去年開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)地上花的錢(qián)遠遠超過(guò)了全年銷(xiāo)售收入�！皡⒓硬梺喼拚搲�2008年會(huì )的SOHO中國董事會(huì )主席潘石屹向記者再度表明他對房地產(chǎn)業(yè)當前普遍缺錢(qián)狀況的解析。
潘石屹認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到2008年，最基本的特征是“錢(qián)少地多”，絕大多數的房地產(chǎn)公司日子并不好過(guò)。對于恒大地產(chǎn)IPO擱置后，嘗試以私募資金的方式集資4億-5億美元的做法，潘石屹說(shuō)，“在國內外金融形勢對地產(chǎn)業(yè)都不盡有利的情況下，房地產(chǎn)商肯定會(huì )設法通過(guò)各種渠道取得資金，當然，在今年的形勢下，為了取得這些資金可能付出的成本和代價(jià)要比前兩年高很多。但只要房地產(chǎn)公司能夠未雨綢繆，對于克服今年的資金困難很有好處。最怕的是開(kāi)發(fā)商不承認自己資金上遭遇的問(wèn)題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫，結果困難就會(huì )更大�！�
SOHO中國欲逢低吸納土地
當然，在華遠地產(chǎn)的任志強看來(lái)，潘石屹如此真誠告白的后面還有自己的意圖�！帮枬h子不知道餓漢子饑，缺錢(qián)的企業(yè)都死了吧，剩下市場(chǎng)就是有錢(qián)的房企了，他(潘)號稱(chēng)有150個(gè)億的現金，從境外拿不回來(lái)，拿回來(lái)又沒(méi)地擱，因為買(mǎi)不到地，所以他說(shuō)的話(huà)外音，就是現在困難的企業(yè)可以賣(mài)地�！比沃緩娬{侃，凡“睜開(kāi)眼睛的就能知道是這個(gè)意圖”。
一個(gè)明顯的事實(shí)是，在過(guò)去一年里，SOHO中國雖然成功赴港上市，但是因為缺乏土地儲備，使得SOHO中國的資本市場(chǎng)表現遠不及碧桂園、富力等房企那樣吸引投資者的眼球。但“一向缺地”的潘石屹現在變得很有底氣，因為謹慎擴張，SOHO中國目前手中握有150億元現金，負債率僅為8.3%.如果有可能，潘石屹當然希望在對手們極其缺錢(qián)的今年把這些現金花出去，現在收購項目的成本比去年要低很多。
百日內地產(chǎn)業(yè)或生劇變
在房地產(chǎn)企業(yè)普遍嗷嗷待哺、但銀行又全面收緊信貸的情況下，有多少房企將被淘汰出局？對于此前有媒體報道稱(chēng)每年有上萬(wàn)家房地產(chǎn)公司消失的說(shuō)法，任志強的理解是，兼并收購在房地產(chǎn)行業(yè)里是非常普遍的。其他行業(yè)在兼并過(guò)程中可能要的是技術(shù)、廠(chǎng)房、生產(chǎn)能力或者市場(chǎng)，只有房地產(chǎn)比較特殊，房地產(chǎn)兼并收購的時(shí)候，把所有人都轟走，我就要你的土地儲備，基本是土地和現金的交換過(guò)程。任志強認為，由于房企大部分以項目為單位設立公司，一個(gè)項目完成，舊公司或許就關(guān)閉，換一個(gè)公司重新拿地，“從2004年開(kāi)始，約少掉5.6萬(wàn)多家，2007年6.3萬(wàn)多家，2008年可能少掉1萬(wàn)家，所以我們還是很難看出這些公司究竟是死是活�！�
“我從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)中小型開(kāi)發(fā)商熬不過(guò)100天，這都是媒體的演繹。我的原話(huà)是：未來(lái)的100天，中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )發(fā)生劇變。這種變化不取決于房地產(chǎn)企業(yè)規模的大小，主要取決于它的財務(wù)狀況是不是健康，負債率是不是很高，調整的方向是不是正確�！睘轵炞C自己的觀(guān)點(diǎn)，幾天前潘石屹還特意將在港上市房企以及內地A股房企的資產(chǎn)負債率拿出來(lái)對比�！�
潘石屹解釋?zhuān)拔也幌矚g媒體常用的‘房地產(chǎn)會(huì )死掉多少家’或是‘面臨一場(chǎng)劫難’等字眼，我們是搞經(jīng)濟的，不是在打仗或是搞階級斗爭�！碑斎�，如果潘氏的觀(guān)點(diǎn)被行業(yè)重視或采納，即“房企的規模應該調整到適當水平，調整到與自己的能力和資金相匹配的水平”，那么像SOHO中國這樣不以土地儲備見(jiàn)長(cháng)的公司仍然能夠后來(lái)居上，趕超甚至領(lǐng)跑同行。
專(zhuān)家定調房企面臨寒冬
建設部政策研究中心主任陳淮認為，一年四季輪回是客觀(guān)規律，地產(chǎn)市場(chǎng)中也有四季輪回，冬天肯定會(huì )來(lái)臨，沒(méi)有冬天也就無(wú)所謂夏天和春天。眼下這個(gè)冬天，將有助于樓市和股市回歸理性�！斑^(guò)去幾年對于房地產(chǎn)非常利好的積極因素現在都發(fā)生逆轉，這對短期內的地產(chǎn)市場(chǎng)至少在2008年會(huì )帶來(lái)很大不確定性�！备呤⒓瘓F董事總經(jīng)理胡祖六也認同房地產(chǎn)業(yè)當下正面臨冬天的看法。
棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉說(shuō)，中國從新中國成立以來(lái)經(jīng)歷了八次宏觀(guān)調控，大家也學(xué)會(huì )在調控過(guò)程中怎么樣生存下去。隨著(zhù)嬰兒潮的來(lái)臨，加上農村的城市化的進(jìn)程，中國經(jīng)濟始終在高位運行�！拔磥�(lái)的房?jì)r(jià)應該在一個(gè)穩定的基礎上尋求良性的發(fā)展，因為房?jì)r(jià)下跌可能會(huì )釀成更多問(wèn)題。目前有50%的金融資產(chǎn)與房地產(chǎn)有關(guān)，如果資產(chǎn)價(jià)值下降的話(huà)，會(huì )對就業(yè)或其他社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展造成新的問(wèn)題�！痹鴤フJ為。
對于行業(yè)即將發(fā)生的變局，萬(wàn)科始自去年底啟動(dòng)的降價(jià)風(fēng)暴無(wú)疑驗證了王石的前瞻性。一位參加博鰲論壇的河南地產(chǎn)業(yè)老板向記者解析，“王石的策略很聰明。去年上半年，萬(wàn)科跟著(zhù)大家一起買(mǎi)地爭當地王，但一到9月、10月，寧可違約也堅決不再當地王，之后他率先在北京、上海、珠三角等地大幅度降價(jià)，迫使同業(yè)跟進(jìn)，否則市場(chǎng)份額將很快被搶食，萬(wàn)科已做成全國乃至世界最大的住宅房企，毫無(wú)疑問(wèn)它有這個(gè)實(shí)力，通過(guò)這一方式，它可以加速收編行業(yè)內的中小房企，又可以與尾隨其后的幾個(gè)對手拉開(kāi)距離�！�
“既然說(shuō)冬天已經(jīng)到來(lái)了，難道春天還會(huì )遠嗎？”胡祖六的話(huà)意味深長(cháng)。不過(guò)，在經(jīng)歷了2007年地產(chǎn)界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，現在現金流與土地儲備對于房企來(lái)說(shuō)，孰輕孰重，將面臨著(zhù)前所未有的沖突與博弈，浸淫在2008年寒冬里的房企需要接受新一輪洗牌的考驗。(記者 黃夢(mèng)真)
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