漲價(jià)頻率加快
陰晴不定且一天天悶熱起來(lái)的5月，也把上海樓市帶入了“高燒期”。事實(shí)上，歷年5月都是上海樓市旺銷(xiāo)房?jì)r(jià)的“發(fā)燒期”，是地產(chǎn)調控政策的“頻發(fā)期”，今年也不例外。在今年4月一些市區優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)出現排隊買(mǎi)房后，時(shí)隔一年的漲價(jià)勢頭也重現上海樓市，5月房?jì)r(jià)的上漲幾近瘋狂，外環(huán)以?xún)鹊陌霐禈潜P(pán)都出現了不同程度的提價(jià)行為。
進(jìn)入5月以來(lái)，滬上開(kāi)發(fā)商們也加快了漲價(jià)、推房的力度。天天房展網(wǎng)研究中心的數據顯示，上周(5月18日至24日)共有33個(gè)樓盤(pán)推出50.64萬(wàn)平方米新房源，比前周的24個(gè)樓盤(pán)34.22萬(wàn)平方米多出48%，其中超過(guò)三分之一的樓盤(pán)都上調了價(jià)格。
購房者熱情更高
比開(kāi)發(fā)商熱情更高的則是購房者。天天房展網(wǎng)研究中心的數據顯示，上周成交量再創(chuàng )新高，達71.5萬(wàn)平方米(剔除配套商品房、動(dòng)遷房)，在前周68.55萬(wàn)平方米的兩年高位上增漲4.3%，成為首次突破70萬(wàn)平方米交易量的單周。其中，住宅成交也突破60萬(wàn)平方米的關(guān)口，達60.21萬(wàn)平方米，環(huán)比微升0.7%。
樓市平均成交價(jià)格為10292元/平方米，環(huán)比上漲1.4%。其中，住宅平均成交價(jià)格10286元/平方米，環(huán)比微升0.8%。但這是個(gè)保持了近兩個(gè)月以上的萬(wàn)元房?jì)r(jià)，已比年初至今的住宅平均價(jià)格9748元/平方米上漲了5.5%。
租賃市場(chǎng)回暖
租賃市場(chǎng)同樣回暖。戴德梁行第一季度住宅報告顯示：滬上高檔公寓入住率與上季度環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，達到90.8%。市場(chǎng)租金比上季度略升0.5%，達到103.9元人民幣/平方米/月。
服務(wù)式公寓入住率與上季度環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，達到83.4%。市場(chǎng)租金比上季度上升1.8%，達到199.3元人民幣/平方米/月。相比上個(gè)季度，本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)開(kāi)始回暖，入住率明顯升高，特別是黃浦區及浦東新區的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，平均上升7-9個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行分析師為此預計：目前的高端住宅租賃市場(chǎng)處于比較穩定的態(tài)勢，這也是市場(chǎng)逐漸成熟的一種表現。由于本年度將有相當數量的優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓供應上市，屆時(shí)將對市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，預計租金將會(huì )有少許下調。
市場(chǎng)投機氣氛漸濃
來(lái)自漢宇地產(chǎn)的成交信息可以看出，3月份漢宇地產(chǎn)二手房的成交比2月份提高了144%，而去年同期增加幅度為116%，4月份又在此基礎上增加了38.6%，而去年同期是18.2%。漢宇地產(chǎn)分析師認為，量?jì)r(jià)齊升顯示市場(chǎng)投機的氣氛又有所回升。
事實(shí)上，相比前兩年的調控政策，今年的樓市相對平靜。然而，隨著(zhù)近日強征二手房20%個(gè)稅的政策實(shí)施與否爭議趨熱，市場(chǎng)的波動(dòng)再次顯示出來(lái)。
對此，天天房展網(wǎng)分析師薛建雄認為，近期購買(mǎi)力旺盛的一個(gè)重要原因來(lái)自供應量。目前，全市在建商品房6000萬(wàn)平方米，網(wǎng)上可售房源1657萬(wàn)平方米，其中可售住宅886萬(wàn)平方米。按照商品房開(kāi)發(fā)周期3-4年和上海樓市往年2000萬(wàn)-2500萬(wàn)平方米來(lái)算，未來(lái)3-4年內可供應的房源將遠小于需求10%-25%。而網(wǎng)上可售住宅1000萬(wàn)平方米是個(gè)警界線(xiàn)，如今已跌至886萬(wàn)平方米。數據顯示，2月份以來(lái)，除了開(kāi)發(fā)商趕“五一”而在4月最后一周大力推盤(pán)，周供應量超過(guò)成交量外，其余的3個(gè)多月時(shí)間內新房的供應量都小于成交量。
股市走強放大購買(mǎi)力
盡管，前兩年房?jì)r(jià)的大幅上漲，已經(jīng)透支了購房能力。但是，自去年6月至12月的近半年房?jì)r(jià)下跌和交易低迷，又讓市場(chǎng)聚集了充分的購買(mǎi)能力。這個(gè)購買(mǎi)能力在股價(jià)飛漲下被放大，這才使得多數購房者有能力接受近期重新高漲的房?jì)r(jià)。
對此，薛建雄分析，雖然投資投機客都在高流轉稅下被迫出局，但是供應量的長(cháng)期不足，遇到需求暴增的5月，上海房?jì)r(jià)再入上升通道實(shí)在難于避免。香港的高房?jì)r(jià)使得大部分市民只能購買(mǎi)90平方米以下的小戶(hù)型，而這個(gè)趨勢也已經(jīng)在上海慢慢呈現，自去年以來(lái)上海陸續有一些小戶(hù)型樓盤(pán)上市，都是在短時(shí)間內就被搶購一空。在90/70政策下開(kāi)發(fā)的小戶(hù)型房源會(huì )在年底逐步上市，到時(shí)樓盤(pán)供應套數的增加，會(huì )對目前供需緊張的情況起到有效的緩解作用。(鄧旭)
