作為西安市“經(jīng)濟適用房轉商品房”項目之一，“中華世紀城”在其開(kāi)發(fā)規模達94萬(wàn)平方米的國家劃撥土地上，創(chuàng )造了均價(jià)突破4100元／平方米仍遭搶購的“商品房”銷(xiāo)售業(yè)績(jì)；與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以均價(jià)不足2300元／平方米的低價(jià)，將四棟逾150套、面積170-300平方米的“豪宅”，“團購”給了當地兩家職能部門(mén)蓮湖區土地局和建設局——
2003年12月10日，在距離國家發(fā)改委等三部委“發(fā)改投資(2003)492號”文件下發(fā)、重申“凡以經(jīng)濟實(shí)用房名義取得的劃撥用地，嚴禁轉作其他用途”剛剛半年后，西安市發(fā)展計劃委員會(huì )等六部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于將部分經(jīng)濟適用房轉為普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的批復”文件。該文件一方面稱(chēng)，經(jīng)濟適用房是具有社會(huì )保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中低家庭住房困難的重要舉措，另一方面卻批準將10個(gè)經(jīng)濟適用房項目轉為商品房開(kāi)發(fā)。
據統計，這10個(gè)“經(jīng)轉商”項目所涉建設面積合計267萬(wàn)平方米，是西安市自1998年至今竣工經(jīng)濟適用房面積的一半，更比該市2004年至2006年三年間建成的全部經(jīng)濟適用房面積總和的4倍還要多，這就降低了經(jīng)濟適用房用地在西安市2010年前整體建設用地指標中的比重。
多數身份特殊的“經(jīng)轉商”項目，在以低成本取得土地的同時(shí)，高價(jià)格進(jìn)入西安市商品房市場(chǎng)。在這10個(gè)“變性”的經(jīng)濟適用房項目中，尤以“中華世紀城”最為引人關(guān)注。
千畝經(jīng)濟適用房大盤(pán)“變性”
“中華世紀城”地處西安市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(下稱(chēng)西高新)核心地段，其周邊分布著(zhù)西安本土地產(chǎn)龍頭高科集團旗下幾個(gè)地產(chǎn)公司，以及近一兩年來(lái)?yè)尀┪靼驳耐獠旱禺a(chǎn)巨頭如綠地、中海等的數十個(gè)項目。該地段最早因高科集團開(kāi)發(fā)的一個(gè)名叫“楓葉新都市”的商品房項目而引發(fā)聚集效應。有意思的是，在西安市政府關(guān)于“中華世紀城”“經(jīng)轉商”的原因中，就有該項目“面臨西高新楓葉新都市，宜作商品房”一條。
在“中華世紀城”精美的宣傳冊頁(yè)上，介紹該項目“占地1041.5畝，總建筑面積百萬(wàn)平方米，僅市政配套設施投資達3個(gè)億”，在寸土寸金的西高新，如此占地規模，堪稱(chēng)名副其實(shí)的“大盤(pán)”。其開(kāi)發(fā)商西安僑盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以戶(hù)均不小于120平方米、均價(jià)突破4100元仍然銷(xiāo)售火爆而創(chuàng )造了“商品房”銷(xiāo)售的奇跡。
“中華世紀城以經(jīng)濟適用房項目取得土地，當然要比其他純商品房項目具有競爭力了�！碑數匾晃坏禺a(chǎn)商面對中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)憤然說(shuō)。
5月24日上午，中國經(jīng)濟時(shí)報記者以某企業(yè)“團購”代表身份來(lái)到該項目售樓部暗訪(fǎng)，售樓小姐應記者的要求出示了該項目的“五證”。其“商品房預售許可證”和“施工許可證”上，項目性質(zhì)均為“商品房”。然而，在“土地使用權證”和“建設用地規劃許可證”上，卻明確載明該項目土地用途為“經(jīng)濟適用房項目”，土地取得方式為“行政劃撥方式”。其“商品房預售許可證”的有效期截止到2006年12月31日。
面對記者的提問(wèn)，售樓小姐稱(chēng)該項目此前確實(shí)屬于“經(jīng)濟適用房”，“現在改為商品房了”。對于記者提出的“經(jīng)濟適用房”用地不可能辦理“商品房”房產(chǎn)證的質(zhì)疑，售樓小姐非�？隙ǖ鼗卮稹澳苻k到”。對于記者反復詢(xún)問(wèn)其“商品房預售許可證”已過(guò)期是怎么回事，售樓小姐始終沒(méi)答上來(lái)。
既然“中華世紀城”在政府批準下已由“經(jīng)濟適用房”轉為“商品房”，變更了開(kāi)發(fā)建設性質(zhì)，那么其依然延用“經(jīng)濟適用房”用地相關(guān)證件是否合法？
陜西省國家建設征地中心主任毛明寬就上述問(wèn)題，在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)分析說(shuō)，經(jīng)濟適用房是具有社會(huì )保障性質(zhì)的政策性住房，其立項、審批和建設均有嚴格的程序和政策規定，立項、用地和規劃都要經(jīng)過(guò)建設部等國家相關(guān)部門(mén)批準，不能隨意更改，確需更改還須向上報批。
“國務(wù)院批轉的《西安市城市總體規劃》能隨變更改嗎？”毛明寬向記者表示，經(jīng)濟適用房的立項、規劃、建設也是一樣的道理。地方政府本來(lái)就應該為廣大中低收入家庭建設保障性、政策性住房，以基礎設施投入多、拆遷代價(jià)大、地價(jià)成本增高、不賺錢(qián)等為由改變經(jīng)濟適用房建設規劃是站不住腳的。
他說(shuō)，經(jīng)濟適用房用地是按照國家對一個(gè)城市總體規劃的要求以行政劃撥的方式供應的，由于政府在土地供應和費用征收等方面提供了許多十分優(yōu)惠的政策，此類(lèi)建設項目的成本一般都較低；如果允許將經(jīng)濟適用房建設用地用來(lái)開(kāi)發(fā)高檔商品房，無(wú)異于將國家讓利于困難群體的優(yōu)惠政策，拱手送給開(kāi)發(fā)商牟取暴利�！凹词罐D為商品房開(kāi)發(fā)是合法的，也應該是開(kāi)發(fā)商在相關(guān)部門(mén)繳納完該項目商品房用地土地出讓金及有關(guān)費用后，將其土地使用證等手續變更為商品房開(kāi)發(fā)手續�！�
在批復“中華世紀城”等10個(gè)項目“經(jīng)轉商”的西安市六部門(mén)“市計投(2003)505號”文件上，記者看到，“中華世紀城”轉為商品房開(kāi)發(fā)的原因很簡(jiǎn)單，即：該項目用地對城市貢獻較多，土地成本高；面臨西高新楓葉新都市，宜作商品住宅；一期項目未經(jīng)建設標準審核，面積過(guò)大。對該項目的處理意見(jiàn)一欄注明：全部轉為商品房，按原評估地價(jià)和原標準補交土地出讓金，按現行標準補交城建費用。
一位業(yè)內知情人士為記者分析道：2000年，西安市高新區居住用地基準價(jià)為51萬(wàn)元／畝，2004年，該地段已升至114萬(wàn)元／畝，同年，中海地產(chǎn)在該地段競拍的一塊商品房用地，更是高達260多萬(wàn)／畝。而“中華世紀城”以“原評估地價(jià)和原標準”，即按2003年以前居住用地標準取得的土地，加上各項城建費用，每畝最多不超過(guò)80萬(wàn)元，僅此一項，給哪個(gè)開(kāi)發(fā)商哪個(gè)不獲利豐厚、感激涕零？若按原“經(jīng)濟適用房”性質(zhì)，采取劃撥方式取得土地，則其成本更低，開(kāi)發(fā)商幾近暴利。經(jīng)濟適用房“變性”為商品房過(guò)程中，地方政府及其官員的收益操作空間也很大。
就上述問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了西安市國土資源局局長(cháng)田黨生。田黨生坦言，當初西安市政府同意部分經(jīng)濟適用房轉為商品房開(kāi)發(fā)，既有地區經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境變化的原因，也有政府基于地方利益的考量，但“總體上說(shuō)，是由于城市發(fā)展迅速，基礎建設投入激增、拆遷代價(jià)較高而導致地價(jià)成本增高，從而不適合支撐經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)”。
具體到單個(gè)案例，田黨生稱(chēng)由于以前西安市經(jīng)濟適用房管理體制不順，加之自己是2004年才到任的，對“經(jīng)轉商”等相關(guān)情況不清楚。他說(shuō)，現在西安市政府正在加大經(jīng)濟適用房和廉租房建設力度，公開(kāi)承諾到“十一五”末，基本解決中低收入家庭住房問(wèn)題。
公務(wù)員“團購”“豪宅”
據“中華世紀城”售樓部小姐介紹，由于該項目銷(xiāo)售量大，接待任務(wù)較重，銷(xiāo)售分為兩個(gè)團隊，一個(gè)團隊接待散客，另一個(gè)團隊直接由僑盛地產(chǎn)公司總部接洽“團購”。這位小姐還介紹說(shuō)，該項目廣受團購客戶(hù)的喜歡，迄今已有數家大企業(yè)和政府部門(mén)在該小區集體買(mǎi)下了住房。
當記者詢(xún)問(wèn)都有哪些政府部門(mén)時(shí)，售樓小姐答道：“蓮湖區土地局和建設局�！碑斢浾哌M(jìn)一步詢(xún)問(wèn)價(jià)格等詳細情況時(shí)，售樓小姐稱(chēng)前述兩部門(mén)是直接和公司高層洽談的，具體情況售樓部不是很清楚。
此前即有業(yè)內人士向中國經(jīng)濟時(shí)報記者反映稱(chēng)，蓮湖區土地局和建設局當時(shí)利用其審批“中華世紀城”項目建設拆遷征地之便，向開(kāi)發(fā)商低價(jià)購買(mǎi)了四棟經(jīng)濟適用房住宅樓作為職工住房。其中，面積最小的也有170平方米，更有10余套面積在260平方米以上的越層專(zhuān)供領(lǐng)導所屬。
5月24日上午，記者來(lái)到位于“中華世紀城”中心區段的四棟小高層住宅進(jìn)行實(shí)地調查。只見(jiàn)四棟樓依小區內道路和圍墻形成相對獨立的院落，各棟樓之間以寬闊綠化帶相隔，并配有一個(gè)較大的專(zhuān)用地下停車(chē)場(chǎng)。蓮湖區建設局所屬的兩棟樓已經(jīng)竣工，每棟一梯4戶(hù)12層，土地局則是一梯4戶(hù)9層，尚在施工。
記者以看房者身份走入一戶(hù)正在裝修的人家中，看到這套三居室寬大、舒適，設計講究，內外條件、環(huán)境頗顯檔次。面對記者的詢(xún)問(wèn)，自稱(chēng)是蓮湖區建設局干部的戶(hù)主顯得很熱情。據他介紹，院內四棟樓確實(shí)是蓮湖區建設局和土地局的，每戶(hù)面積最小的也有170平方米，每棟頂層均為越層，“面積都在250到300平方米，當然是給領(lǐng)導住的”。至于房?jì)r(jià)，這位先生說(shuō)：“最早我們每平方米都交了2000多元，聽(tīng)說(shuō)最近又要交二三百元，咋算下來(lái)也超不過(guò)3000塊錢(qián)，反正比商品房要便宜得多�！�
5月24日下午，中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)了西安市蓮湖區土地局局長(cháng)劉小平，他也證實(shí)了記者了解到的上述情況。劉小平向記者表示：早在2003年，“中華世紀城”開(kāi)發(fā)商西安僑盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了“緩解建房初期的經(jīng)濟壓力，急于回籠資金”，公開(kāi)面向社會(huì )以每平方米1380元的價(jià)格出售“樓花”，蓮湖區土地局以每平方米1000元左右的價(jià)格“團購”得兩棟樓的“樓花”。在取得“樓花”后，土地局委托僑盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為其進(jìn)行建設施工，他們算下來(lái)最終成本控制在了每平方米2300元左右，最后由職工自己掏錢(qián)買(mǎi)。
對于外界猜測的該局領(lǐng)導獨享300平方米復式“豪宅”的傳聞，劉小平解釋說(shuō)，該局有關(guān)領(lǐng)導曾經(jīng)要求將兩棟樓上的越層去掉，但沒(méi)有得到規劃部門(mén)的批準，因為國家停批別墅用地，只能把“別墅”安排在樓房里。他還補充說(shuō)“建設局的情況和我們一模一樣”。
據當地一位開(kāi)發(fā)商向記者透露，蓮湖區這兩個(gè)部門(mén)的“團購”應該在該項目“經(jīng)濟適用房轉商品房”之前，即便在“變性”后，“中華世紀城”也從未面向社會(huì )公開(kāi)出售過(guò)“樓花”。2003年，“中華世紀城”正值“經(jīng)濟適用房建設用地”征地審批的關(guān)鍵時(shí)期，對于負責拆遷征地審批的蓮湖區這兩家政府職能部門(mén)的“團購”要求，開(kāi)發(fā)商僑盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司明知經(jīng)濟適用房不能團購也不好推辭。
他還向中國經(jīng)濟時(shí)報記者透露，這四棟樓雖以蓮湖區建設局和土地局職工住房的名義購得，但并非每一位普通職工都能夠享受到如此待遇，部分戶(hù)主甚至根本就不是兩個(gè)單位的干部，身份頗為神秘。這位知情人士還說(shuō)：“由于此事發(fā)生在前任局長(cháng)手里，現任土地局長(cháng)劉小平來(lái)得比較遲，所以可能并沒(méi)有他的房子�！�
據了解，陜西省政府曾于1998年就全省職工購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的建筑面積出臺過(guò)嚴格的控制標準，即：地廳級干部住房面積不超過(guò)140平方米；縣處級為120平方米；科級100平方米；一般職工則為80平方米。以此標準來(lái)看，蓮湖區土地局和建設局干部在“中華世紀城”購買(mǎi)的住宅遠已超標，堪稱(chēng)“豪宅”了。
5月24日下午，中國經(jīng)濟時(shí)報記者還來(lái)到了西安市蓮湖區政府，希望就此事采訪(fǎng)該區主管副區長(cháng)黃德安，以求更加全面地了解相關(guān)情況。一位秘書(shū)在請示后，告訴記者“黃區長(cháng)非常忙，沒(méi)有時(shí)間接受記者的采訪(fǎng)”。在記者再三陳述采訪(fǎng)目的和請求下，秘書(shū)科一位科長(cháng)同意在當周抽出一點(diǎn)時(shí)間來(lái)安排記者對黃區長(cháng)的采訪(fǎng)，后又電話(huà)告知記者下周一(5月28日)再安排，但直至發(fā)稿時(shí)，記者也沒(méi)有接到安排采訪(fǎng)的通知。
當日下午，記者聯(lián)系到了西安市副市長(cháng)楊廣信，楊以“這幾天正在開(kāi)省里的黨代會(huì )，不得出來(lái)”為由，讓記者找西安市有關(guān)部門(mén)，沒(méi)接受記者的采訪(fǎng)。
為此，中國經(jīng)濟時(shí)報記者將進(jìn)一步深入采訪(fǎng)，以便更加全面地了解、反映西安市經(jīng)濟適用房建設的情況和問(wèn)題。(謝光飛 張?chǎng)危?/p>
