“開(kāi)發(fā)商都在賭明天。當土地控制在幾家大集團公司的手里時(shí)會(huì )怎樣？他們都經(jīng)常溝通，今天我要賣(mài)15000元，你呢？”
在廈門(mén)，近年來(lái)市民習慣用“狂飆突進(jìn)”一詞來(lái)形容房?jì)r(jià)。
廈門(mén)房?jì)r(jià)為何飆升？為何漲幅一度排在全國前列？
早在2007年1月5日，福建省統計局就向《第一財經(jīng)日報》表示，供求失衡、需求強勁，地價(jià)猛漲、成本增加，信息不明、炒作厲害，是抬高廈門(mén)等地房?jì)r(jià)最主要的三大因素。
地價(jià)房?jì)r(jià)跳“雙人舞”
2006年，廈門(mén)土地市場(chǎng)地價(jià)一次次被刷新。統計顯示，2006年廈門(mén)全市共出讓土地面積224.13625萬(wàn)平方米，建筑面積為508.0884萬(wàn)平方米，總成交金額達145.314億元。
2006年11月15日，廈門(mén)環(huán)島路五緣灣2006G15地塊被某公司以4.44億元競得，樓面地價(jià)每平方米7400元，創(chuàng )下新高，而一年前的12月8日，五緣灣首批推出2005G19居住地塊樓面價(jià)僅5468元／平方米，相差近2000元／平方米。
雖然地價(jià)不斷走高，仍有開(kāi)發(fā)商大膽跟進(jìn)。2006年，集中放量的廈門(mén)濱北板塊，藍灣國際、國貿春天、國源·濱北國際等高品質(zhì)樓盤(pán)已將板塊單價(jià)整體推向過(guò)萬(wàn)元。
5月14日，曾經(jīng)成功開(kāi)發(fā)廈門(mén)某樓盤(pán)，現轉入港口業(yè)的某公司總經(jīng)理李剛(化名)對記者表示，目前通過(guò)招拍掛取得的土地，土地成本最多的已達50%，普遍超40%，而人工這塊不到10%。
“這幾年地價(jià)漲得快，如果地價(jià)每平方米超4000元，一般房?jì)r(jià)肯定躍過(guò)1萬(wàn)元！”李剛分析說(shuō)，以目前廈門(mén)新開(kāi)盤(pán)每平方米1萬(wàn)元均價(jià)計算，開(kāi)發(fā)商的土地成本超4000元，建安成本近2000元，經(jīng)營(yíng)費用和稅費約2000元，則利潤可超2000多元，這還不算銷(xiāo)售時(shí)正常的溢價(jià)部分。
高地價(jià)還是周邊區域房?jì)r(jià)的參照指標，開(kāi)發(fā)商往往參照目前的最高地價(jià)和周邊樓盤(pán)行情來(lái)測算自身樓盤(pán)價(jià)格。李剛認為，廈門(mén)開(kāi)發(fā)商更多攀比周邊樓盤(pán)價(jià)格定價(jià)，但仍遵循供需規律�！安荒苈煲獌r(jià)，如果賣(mài)不掉，就是虧本也要賣(mài)，實(shí)際上往往一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)低開(kāi)高走�！�
廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)記者林峰(化名)也指出，“云鼎至尊”的億元豪宅，其最大的作用就是作秀，樹(shù)立新的廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格標桿。
由于島內地價(jià)高漲，島外的集美、翔安各區地價(jià)亦“水漲船高”，目前各新盤(pán)樓面價(jià)已超5000元／平方米。
外來(lái)購買(mǎi)力強勁
強大的購買(mǎi)需求對這種攀比形成的房?jì)r(jià)也構成強有力的支撐。
李剛指出，廈門(mén)市政府數據證明，高達六成的購房者是非廈門(mén)人，且高端客戶(hù)居多�！爸螐B門(mén)高房?jì)r(jià)并非本島經(jīng)濟實(shí)力，現在島內的主流戶(hù)型就是迎合省內外高端人群的需求�！�
廈門(mén)市場(chǎng)的“溫州”標記不太明顯，但也不乏一些出手就幾千萬(wàn)上億元的炒房團，來(lái)自泉州、三明、龍巖、福州和周邊省份的富人以及臺商、華僑、外國人的購買(mǎi)力強勁，許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當天都遭到“瘋搶”。
“即使地價(jià)不上漲，只要廈門(mén)房地產(chǎn)有投機投資功能，中國人不缺錢(qián)，房?jì)r(jià)必然繼續上漲�！崩顒傉f(shuō)。
反之，他認為，日趨走高的房?jì)r(jià)又成了開(kāi)發(fā)商測算地價(jià)的依據，而品質(zhì)成為開(kāi)發(fā)商與購房者共同追逐的目標，這就決定了廈門(mén)島內樓盤(pán)向高端化發(fā)展。
而廈門(mén)地域的特殊性是構成需求的一大因素。
李剛認為，廈門(mén)是中國唯一真正意義上的海灣型城市，由于海島邊界阻隔，填海成本大，土地稀少，規劃上不能“攤煎餅”；加上近幾年廈門(mén)屢屢獲得的“聯(lián)合國宜居城市”、全國文明城市、全國園林城市和全國衛生城市等頭銜，還有原有的鼓浪嶼、陳嘉庚等人文資源、廈門(mén)大學(xué)在內的教育資源和較強的醫療資源，使得廈門(mén)生活環(huán)境和品味在福建首屈一指，與周邊城市差距較大。
李剛指出，廈門(mén)房產(chǎn)在價(jià)格上已完全可進(jìn)入上海、北京、廣州在內的第一梯隊，這既是市場(chǎng)選擇的結果，也反映了中國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性。
記者林峰也認為，投資性需求太強勁是廈門(mén)房?jì)r(jià)走高的最主要因素。
林峰指出，鄰近的泉州買(mǎi)房者最初沖著(zhù)廈門(mén)豐富的教育資源而來(lái)，但不久發(fā)現房?jì)r(jià)上漲較快，就產(chǎn)生了投機投資性需求�！巴顿Y性需求至少一半�！�
他對目前現在島內新開(kāi)盤(pán)1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元的均價(jià)深感憂(yōu)慮，“廈門(mén)人均收入僅2000多元，房?jì)r(jià)收入比嚴重超標�！�
廈門(mén)某大型房地產(chǎn)集團策劃部經(jīng)理唐天(化名)，對外來(lái)人購買(mǎi)廈門(mén)商品房比例超60%表示認同。
林峰還認為，信息滯后是國人追隨買(mǎi)房的重要原因。據其分析，海滄區PX項目開(kāi)工之前，很多購房者并不知道項目的污染隱患，看好該區與廈門(mén)本島的近距離優(yōu)勢，開(kāi)發(fā)商也未履行告知義務(wù)，如今項目廣為人知后，海滄區的房?jì)r(jià)已明顯下跌。
拿土地賭明天
林峰透露說(shuō)，當地價(jià)不斷攀升時(shí)，廈門(mén)一些房地產(chǎn)公司融資順利，雖然拿的地價(jià)最高，但建房速度很快，樓盤(pán)均價(jià)也高�！捌鋵�(shí)開(kāi)發(fā)商有個(gè)心態(tài)，趕在房?jì)r(jià)價(jià)格下跌前趕緊賺錢(qián)，現在房?jì)r(jià)泡沫越來(lái)越大�！�
唐天向《第一財經(jīng)日報》揭露了廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格高飆的驚人秘密。
“開(kāi)發(fā)商都在賭明天。當土地控制在幾家大集團公司的手里時(shí)會(huì )怎樣？他們都經(jīng)常溝通，今天我要賣(mài)15000元，你呢？賺錢(qián)的事情大家都喜歡，掌握土地的上游，提價(jià)了，二手房也跟進(jìn)！”唐天說(shuō)，要住在廈門(mén)島內的購房者沒(méi)有選擇余地，不買(mǎi)怕漲價(jià)，整個(gè)市場(chǎng)房?jì)r(jià)于是不斷翻滾起來(lái)。
他透露，由于廈門(mén)商品房體量都不大，加上政府有節制出讓土地，土地供應整體偏緊，每次招標時(shí)各開(kāi)發(fā)商競爭激烈，地價(jià)不斷上升，目前即便是資產(chǎn)超數十億的公司，出手購地也已很謹慎。
“這是正�，F象�！睂τ凇信膾臁苿�(dòng)地價(jià)上漲進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲一說(shuō)，5月23日，廈門(mén)市副市長(cháng)潘世建接受《第一財經(jīng)日報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，關(guān)鍵是嚴格按規定并設定好招標條件�！巴恋刂荒堋信膾臁�，因為有需求才上漲，現在房?jì)r(jià)其實(shí)不僅是商品房市場(chǎng)的問(wèn)題，還跟經(jīng)濟收入和銀行存貸款有很大關(guān)聯(lián)，應綜合考慮�！�
5月15日，廈門(mén)市統計局城調隊負責人分析指出，廈門(mén)存在銀行同一天給同一貸款人放貸十幾套按揭款現象，鉆電腦系統信息無(wú)法實(shí)時(shí)監控的漏洞，推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲�！罢畱⒁獾揭咽凵唐贩靠罩煤烷_(kāi)發(fā)商自買(mǎi)自賣(mài)現象�！�
而炒作也是房?jì)r(jià)高漲的原因之一。身為高級策劃人員的唐天自責“炒高房?jì)r(jià)是策劃經(jīng)理人的本事，但害了百姓，是為虎作倀！現在一般百姓都買(mǎi)不起新房�！�(邵芳卿)
