一項調查顯示，約89%的人認為深圳房?jì)r(jià)有“泡沫”；73%的人認為深圳會(huì )面臨“房災”；其中，預期3年內“房災”就會(huì )來(lái)臨的又占78%
入夏的深圳雨水頻繁，卻未能澆滅深圳樓市的逼人熱浪。
雖然6月份的官方統計數據尚未公布，但從中國指數研究院華南分院獲得的最新數據顯示，今年上半年的最后一周(6.25-7.1)，深圳市商品住宅的成交均價(jià)為14690元/平方米；而6月份的第一周(5.28-6.3)，深圳市商品住宅的成交均價(jià)為14101元/平方米，月內就漲了589元/平方米。此前，深圳市土地和房產(chǎn)交易中心的統計表明，深圳商品房的成交均價(jià)在5月份就已達14223元/平方米。
經(jīng)歷了今年上半年的高歌猛進(jìn)，下半年剛開(kāi)局的深圳樓市依然熱火朝天。記者近日通過(guò)多處走訪(fǎng)了解到，深圳商品住宅的總體銷(xiāo)售情況依然良好，房屋價(jià)格繼續保持高位，但其中的非理性成分也讓人越來(lái)越憂(yōu)心忡忡，一種群體性焦慮正在形成。
供不應求？樓市戰“高溫”
7月1日，由深圳市某知名公司開(kāi)發(fā)的星×名城六期在深圳會(huì )展中心舉行了開(kāi)盤(pán)儀式，公開(kāi)銷(xiāo)售986套住宅。這是深圳特區內的南山區今年下半年首個(gè)預售的樓盤(pán)，也成為深圳首個(gè)在主管部門(mén)的現場(chǎng)監管下開(kāi)售的樓盤(pán)。
此前，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局提出試行“房源公開(kāi)、明碼標價(jià)、現場(chǎng)監管”的樓盤(pán)銷(xiāo)售模式，作為深圳官方針對商品住宅交易的首個(gè)“手術(shù)”，此舉立刻受到市場(chǎng)關(guān)注。而到了7月3日，深圳市政府更召開(kāi)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治工作會(huì )議，決定由市國土、規劃、工商、地稅、銀監、發(fā)改、貿工、監察、財政、審計、國稅、房屋租賃及人民銀行深圳市中心支行共13個(gè)部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，打擊哄抬房?jì)r(jià)、囤積房源、捂盤(pán)惜售等違規違法行為，并且將一直持續到明年3月。
可見(jiàn)，深圳已經(jīng)拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的序幕，只是，深圳樓市的“高溫”目前還難見(jiàn)抑制。
就在星×名城六期開(kāi)盤(pán)的第二天，記者以購房者的身份來(lái)到該樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心。雖然當天不是休息日，但前來(lái)咨詢(xún)、看房的人依然絡(luò )繹不絕�！拔覀冞@期的均價(jià)是16500元/平方米，您先看看資料，后面有我們的樣板房，您也可以先去參觀(guān)一下�！边�沒(méi)來(lái)得及回答記者的其他問(wèn)題，銷(xiāo)售人員又忙著(zhù)招呼其他客人去了。
記者在施工現場(chǎng)看到，星×名城六期由6棟高層建筑組成，房型以大戶(hù)型為主，最小的單位也超過(guò)120平方米，如果按銷(xiāo)售人員給出的均價(jià)計算，單套住宅的總價(jià)基本上都超過(guò)200萬(wàn)元。
“深圳人多地少，關(guān)內的新盤(pán)又少，置業(yè)前景仍然非常樂(lè )觀(guān)�！币晃讳N(xiāo)售人員介紹，“我們這期開(kāi)盤(pán)后最低價(jià)和最高價(jià)的房型賣(mài)得最快，反而是中間價(jià)位的單位銷(xiāo)售速度相對落后。買(mǎi)房的既有自住者又有投資者，有的客人一口氣就買(mǎi)了好幾套�！变N(xiāo)售中心一側懸掛的銷(xiāo)售進(jìn)度表也顯示，星×名城六期僅開(kāi)盤(pán)一天，就已有約三分之二的單位被貼上已售標記。
除深圳特區內的樓盤(pán)外，關(guān)外樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度也很驚人。記者致電龍崗、寶安等區的多個(gè)新盤(pán)的銷(xiāo)售處，得到的回復均是開(kāi)盤(pán)后短期內大部分單位已售�！澳憔筒挥眠^(guò)來(lái)了，我們這里也沒(méi)剩下幾套房子了�！庇惺蹣侨藛T在電話(huà)里直接給予了這樣的答復。
“治理歸治理，深圳樓市逆市走強的原因當然還是多方面的。一方面有利益驅動(dòng)而產(chǎn)生的虛火，如這次的銷(xiāo)售監管就是針對近來(lái)深圳商品住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售中出現半夜開(kāi)盤(pán)等‘怪現象’，所以有必要打擊這種有捂盤(pán)囤房、不公開(kāi)銷(xiāo)售和哄抬房?jì)r(jià)之嫌的行為；另一方面深圳是個(gè)典型的‘移民城市’，各地外來(lái)人口包括香港過(guò)來(lái)的投資者等‘外需’也支撐起深圳房?jì)r(jià)�？傊�是比較復雜�！敝袊笖笛芯吭旱囊晃环治鰩煴硎�。
逆流而上：“反調控”增長(cháng)
目前看來(lái)，供求關(guān)系吃緊、市場(chǎng)預期不降、投資不斷累積等，已使得深圳房?jì)r(jià)演化成不可逆轉的飛漲態(tài)勢。
據深圳市房地產(chǎn)信息系統的統計口徑，今年1至5月份，深圳189個(gè)在售新建商品住宅樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)為11905.88元/平方米，其中14個(gè)均價(jià)超過(guò)30000元/平方米的大戶(hù)型、高價(jià)位樓盤(pán)拉動(dòng)深圳整體房?jì)r(jià)水平上升近1300元/平方米。另一組官方數據則顯示，5月份深圳新房成交均價(jià)已高達14223元/平方米，與去年全年深圳9384元/平方米的平均房?jì)r(jià)相比上漲了51.57%。
而來(lái)自深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的一組新數據顯示，6月份深圳商品房成交總套數為5218套，日均成交約174套，環(huán)比5月份上漲11.63%；商品房成交均價(jià)約14608元/平方米，雖環(huán)比5月份僅上漲2.7%，但福田、羅湖等中心區漲勢驚人，成交均價(jià)早已突破了20000元/平方米，環(huán)比漲幅均達24%以上。
今年一季度時(shí)，深圳官方的一份報告曾為房?jì)r(jià)飛漲分析了四大原因。一是雖然深圳經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導致樓市供需矛盾加大。二是隨著(zhù)深圳城市基礎設施不斷完善，居住環(huán)境逐步改善，外來(lái)購房需求有所增加，但與此同時(shí)，特區外房?jì)r(jià)上漲快于特區內房?jì)r(jià)上漲，特區內外房?jì)r(jià)差距縮小一定程度推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。三是深圳前幾年停止了經(jīng)濟適住房建設，增加了對市場(chǎng)商品住房的需求，也影響到房?jì)r(jià)上漲。最后，近幾年部分深圳居民追求購房一步到位，加大了大戶(hù)型住房的需求，開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化，也加大了高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)力度，大戶(hù)型高檔樓盤(pán)集中上市，拉高了深圳房屋銷(xiāo)售均價(jià)。
而五合智庫的分析師還介紹，深圳樓市一向有些“特立獨行”。1979年建市至1987年是深圳成為特區后房地產(chǎn)發(fā)展的啟動(dòng)期；1987年至1995年是則成為深圳樓市的波動(dòng)期，當時(shí)受投資、投機影響，深圳住宅價(jià)格最高曾達到5500元/平方米，后因1993年國家宏觀(guān)調控而迅速回落；而1996年至2004年，當全國主要城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速增長(cháng)的時(shí)候，深圳反而保持著(zhù)一份少有的清醒，甚至不升反降，房?jì)r(jià)也平穩得很。
但是，當2005年新一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控大幕開(kāi)啟之際、全國各大城市開(kāi)始處于政策的觀(guān)望期之時(shí)，深圳樓市卻開(kāi)始上演“反調控”增長(cháng)。并持續至今，一開(kāi)始支撐這種漲幅形勢的眾多消費者的真實(shí)購房需求漸漸變味，越來(lái)越多的人在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理趨勢下紛紛入市，開(kāi)發(fā)商、中介等則通過(guò)各種隱蔽的手段借渲染“房荒”牟取暴利，致使房?jì)r(jià)被抬升至一個(gè)個(gè)高點(diǎn)。
百姓叫苦：投機“預警”燈亮
高昂的房?jì)r(jià)已是不爭的事實(shí)，更重要的是，深圳房?jì)r(jià)的循環(huán)上漲已大大超出普通百姓的承受能力。
“房?jì)r(jià)再這么漲下去真是受不了了�！弊≡谏钲谑辛_湖區的張先生是一名公務(wù)員，雖然有著(zhù)穩定的工作，但是面對居高不下的房?jì)r(jià)，他只有吐苦水的份�！拔易庾〉姆孔痈浇幸粋�(gè)新樓盤(pán)，現在均價(jià)是17000元/平方米，以我現在的收入，估計4個(gè)月的工資還抵不上1個(gè)月的房貸�！�
另有知名網(wǎng)站深圳頻道對8000多位網(wǎng)友所作的調查顯示，有約89%的人認為深圳房?jì)r(jià)有泡沫；有73%的人認為深圳會(huì )面臨“房災”，其中預期3年內“房災”就會(huì )來(lái)臨的占78%。
而需要指出并引起重視的是，深圳房?jì)r(jià)的不斷上漲除了正常的市場(chǎng)化發(fā)展因素外，也和大量不合規現象的蔓延有關(guān)。
比如上述提及的不少樓盤(pán)選擇在半夜開(kāi)盤(pán)，購房者不得不徹夜排隊等待選號、購房等涉嫌捂盤(pán)囤房、不公開(kāi)銷(xiāo)售和哄抬房?jì)r(jià)的；另如有的開(kāi)發(fā)商先進(jìn)行內部認購，將部分優(yōu)質(zhì)房源瓜分給內部人士或關(guān)系人士后，再通過(guò)中介向市場(chǎng)放盤(pán)，而一些中介還通過(guò)向購房者收取“茶水費”來(lái)加價(jià)。
在深圳打工多年的謝先生最近就為買(mǎi)房的事情而深感郁悶。一直期望在深圳安家的謝先生在梅林關(guān)外看中一處樓盤(pán)，由于該樓盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)，謝先生上月中旬便到附近的房產(chǎn)中介逛逛了解情況，還留了聯(lián)系方式。第二天便有中介人員打來(lái)電話(huà)，詢(xún)問(wèn)謝先生是否要買(mǎi)房，但想買(mǎi)的話(huà)需要給賣(mài)方和中介各3萬(wàn)元的“茶水費”，這筆錢(qián)可不包括正常的交易費用。
“起初，我想著(zhù)深圳房?jì)r(jià)漲得這么厲害，額外多出一些費用買(mǎi)到一套自己喜歡的房就算了。但是沒(méi)想到，這‘茶水費’一要就是6萬(wàn)元，太離譜了，我實(shí)在是不能接受�！敝x先生對記者說(shuō)，“現在我還是觀(guān)望一下吧，相信政府部門(mén)不會(huì )對這種情況不聞不問(wèn)的�！�
的確，目前深圳樓市內投資客、投機者的所作所為已令業(yè)內擔憂(yōu)�！霸谝恍╆P(guān)注度較高的區域已經(jīng)出現了過(guò)度投機行為，有部分投資客相互哄抬房?jì)r(jià)，使目前有些樓盤(pán)被惡意炒作，已經(jīng)偏離了正常投資價(jià)值。建議置業(yè)者在選擇物業(yè)時(shí)一定要保持冷靜的態(tài)度，切勿跟風(fēng)投資，以免給自己帶來(lái)巨大的風(fēng)險，要充分考慮物業(yè)本身是否還有升值的空間，不要相信二手房市場(chǎng)的‘博傻理論’�！边B深圳本土中介機構世聯(lián)行的分析師也這樣告誡。
記者觀(guān)察
深圳房?jì)r(jià)：真實(shí)暴漲下的蒼白辯解
冰凍三尺，非一日之寒，深圳房?jì)r(jià)上漲是由經(jīng)濟、地域、投資等各方面因素連帶推動(dòng)，具有一定的客觀(guān)性。但如今深圳樓市虛火漸高，也是利益方眾人拾柴的結果，以往支撐房?jì)r(jià)上漲的理由也到了需要矯正的時(shí)候。
綜合深圳業(yè)內人士告訴記者的觀(guān)點(diǎn)，深圳這幾年的房?jì)r(jià)漲得“理所當然”。首當其沖、眾口一致的一條理由就是土地有限，深圳官方的多則分析報告中也一直強調全市土地資源較為緊缺，可用于未來(lái)城市建設的用地不足200平方公里，土地稀缺導致了住房供應持續緊張。
接著(zhù)便是深圳樓市價(jià)值存在長(cháng)期被低估的情況，前文也提到了，深圳樓市自1993年的宏觀(guān)調控而經(jīng)歷了一段波動(dòng)后，1996年開(kāi)始便進(jìn)入“慢牛細步”的平穩期，房?jì)r(jià)漲幅連年在5%以?xún)��！翱梢哉f(shuō)，此前深圳房?jì)r(jià)十年未見(jiàn)漲，這也激起了后市的投資欲望�！庇行袠I(yè)分析師稱(chēng)。
此外，香港“后花園”的特殊地位也使得深圳在各方面的物價(jià)水平上存在“接軌”情況，而很多投資者認為深圳房?jì)r(jià)必然也會(huì )與香港縮小差距，目前香港房?jì)r(jià)基本在20000元-50000元/平方米，深圳似乎還有追趕的空間。
最后，作為一個(gè)移民城市、投資型城市，深圳市場(chǎng)內一直不缺躍躍欲試的資金�！吧钲谑袌�(chǎng)內熱錢(qián)本身就比較多，投資滾雪球效應已成為推動(dòng)深圳房?jì)r(jià)上漲的主因之一�！狈治鰩熖寡�。
然而，當房?jì)r(jià)飛漲影響到了市場(chǎng)穩定、社會(huì )和諧，在許多深圳普通百姓看來(lái)，上述支撐房?jì)r(jià)上漲的理由也成了最容易被推翻的理由。
比如土地，有在深圳工作多年卻一直無(wú)力買(mǎi)房的上海朋友就向記者表示，2020平方公里的深圳雖比上海小，但城區面積不算小，395平方公里的特區面積還有望擴大，關(guān)內關(guān)外之分也逐漸減弱�！半S著(zhù)‘大深圳’概念深入人心，地方政府完全有理由通過(guò)開(kāi)發(fā)關(guān)外、盤(pán)活關(guān)內，補充土地供應量�！�
再說(shuō)價(jià)值低估，房?jì)r(jià)十年未見(jiàn)漲是事實(shí)，但如今半年就飛漲50%也是事實(shí)。記者接觸到的一些深圳市民就認為，與“同根生”的廣州相比，深圳的房?jì)r(jià)已轉至高估階段、嚴重偏離其價(jià)值。
而與香港相比，一些深圳市民更是氣不打一處來(lái)，“要‘接軌’也別光接房?jì)r(jià)，香港有完善的公屋制度，我們的住房保障體現在哪里？”有對樓市體系比較了解的深圳市民就告訴記者，香港的房?jì)r(jià)雖然比深圳貴，但中低收入群體的居住成本卻小于深圳，“香港政府提供的公屋，月租普遍在1500元以下，而深圳這幾年的住房保障工作幾乎可以忽略！如果去市場(chǎng)內租房，月租一房1500元以上、兩房2500元以上則是打底的�！�
談及深圳的住房保障，還有必要指出一個(gè)“怪現象”，那就是“城中村”。在特區高聳林立的商辦大樓和高檔住宅之中，鑲嵌著(zhù)一塊塊由樓層不高但密度相當高的農民房組成的城中村，在記者看來(lái)，這樣的城市格局顯得有些“畸形”，但在不少深圳市民看來(lái)卻恰恰相反。
“城中村是深圳樓市里的一個(gè)特有現象，我覺(jué)得深圳樓市還在維持正常運轉靠的就是這些城中村！深圳本來(lái)就是農村，在城市開(kāi)發(fā)中也留下不少農民的私房，雖然這些城中村居住環(huán)境較差，但生活成本低，每月房租基本低于1000元，所以目前容納了深圳大部分的低收入者，也可以說(shuō)它承擔了地方政府本應承擔的提供廉租房的責任！”一位深圳市民的直言不諱令記者心頭一顫。
最后一條投資推動(dòng)的理由更是不攻自破，深圳市民對于炒房者的態(tài)度已經(jīng)到了深?lèi)和唇^的程度�！吧钲跇鞘幸殉蔀橥稒C者的樂(lè )土，但投機者卻使得深圳樓市進(jìn)入危險狀態(tài)。有報道說(shuō)目前在深圳購買(mǎi)商品房的人中投機者、投資客比例超過(guò)70%，具體數字我說(shuō)不上，可炒房者只賣(mài)不租、導致的房?jì)r(jià)與租金水平失衡，中介機構滿(mǎn)城膨脹、掛牌房源只報最低價(jià)、交易中貓膩不斷等現象的確讓人害怕，現在恐怕就看誰(shuí)會(huì )來(lái)接最后一棒�！边B在深圳也發(fā)展業(yè)務(wù)的一位上海房屋營(yíng)銷(xiāo)代理公司的主管都向記者這么說(shuō)。
有人說(shuō)，深圳的商品房買(mǎi)賣(mài)，已扭曲為人性欲望的買(mǎi)賣(mài)。這樣的話(huà)，我們怎么還有任市場(chǎng)“自由”運轉、不加干預的理由？
多城市房?jì)r(jià)上漲“眾象”
南京：2小時(shí)暴漲1200元
今年4月，南京市江寧區的一個(gè)樓盤(pán)，上午的價(jià)格還是3900元/平方米，下午就提到5100元/平方米，創(chuàng )造了2小時(shí)每平方米房?jì)r(jià)暴漲1200元的“神奇記錄”，也令全國對南京樓市“刮目相看”。事后，南京市物價(jià)局便出臺新規，表示在此前實(shí)行的普通商品房銷(xiāo)售必須“一套一價(jià)”、明碼標價(jià)的基礎上，要求在售樓盤(pán)中尚未銷(xiāo)售部分的最高價(jià)格應低于今年5月14日前該樓盤(pán)實(shí)際成交的最高價(jià)格。
廣州：一年價(jià)漲38.73%
據廣州官方“陽(yáng)光家緣網(wǎng)”的實(shí)時(shí)交易數據顯示，6月份廣州中心六區一手住宅均價(jià)突破11000元/平方米；全市十區一手住宅均價(jià)也在中心區房?jì)r(jià)的拉升下達到8851元/平方米，比去年同期的6380元/平方米上漲38.73%。其中，如天河、海珠、越秀等區的房?jì)r(jià)同比漲幅分別達到56.63%、45.91%、25.94%。市場(chǎng)認為，結構失衡、高價(jià)房供應量大等是廣州市中心房?jì)r(jià)急升的原因。
重慶：9天漲幅達7.6%
據重慶市國土房管局統計，6月17日-25日9天時(shí)間內，重慶主城區的商品住宅成交均價(jià)由2909元/平方米上升到3055元/平方米，漲幅為7.6%。市場(chǎng)認為，重慶房?jì)r(jià)近期急升的主要原因是國家在6月上旬批準重慶為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，這也促使一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始炒作概念、伺機漲價(jià)。一些機構估計，重慶有超過(guò)60%的在售樓盤(pán)漲了價(jià)或正在醞釀漲價(jià)，平均漲幅在200-300元/平方米。(李和裕 楊勣)
