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北京叫停小產(chǎn)權房始末 小產(chǎn)權房的地盤(pán)有多大?
2007年07月23日 09:09 來(lái)源:中國新聞網(wǎng)

    (聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)  

    “小產(chǎn)權房”作為一種尚不規范的房產(chǎn)形態(tài),已經(jīng)大量存在于我們生活的周邊。而房產(chǎn)權的不明,說(shuō)到底仍是土地產(chǎn)權的不明。

  本刊試圖探究“小產(chǎn)權房”從土地到房產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條,探尋“小產(chǎn)權房”給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的利益重構。相信面對這樣一種畸形的房產(chǎn)權,需要我們給予更大的努力和諒解于其中,不論是法律制度、政府行為還是市場(chǎng)本身。

  北京叫停小產(chǎn)權房始末

  正是此番青龍頭村別墅的被拆除,掀開(kāi)了北京市今年處理小產(chǎn)權房的序幕

  ★ 本刊記者/謝良兵 劉彥

  “什么都沒(méi)了!7月6日中午,60多歲的北京市房山區青龍湖鎮青龍頭村民劉志坐在一片樹(shù)林里,指著(zhù)樹(shù)林前方一大片仍有拆除痕跡的空地,對本刊記者說(shuō)。

  3月27日,北京市委、市政府“拆除和沒(méi)收青龍頭村的違規別墅”這一紙決定,使劉志在有生之年住進(jìn)別墅的夢(mèng)想,與村中的85棟別墅一道化為齏粉。

  多贏(yíng)的合作

  青龍頭村“千湖庭院”別墅項目是北京市近年來(lái)拆除違規建房的第一例。

  青龍頭村毗鄰房山區青龍湖鎮青龍湖水庫,經(jīng)濟條件較差,村民每人均地半畝,地里莊稼僅可果腹,年均凈收入不到1000元。全村沒(méi)有一條水泥路,房子散布在村北斜坡上。多數村民靠在外打工生存。除了種植業(yè),青龍頭最大的“資源”就是緊鄰景點(diǎn)的青龍湖。

  如何發(fā)展這個(gè)只有66戶(hù)的貧困村經(jīng)濟,不僅是村里人的想法,也是青龍湖鎮管理者的心病。直到2005年之前,村里人和鎮政府都沒(méi)看出這個(gè)青龍湖水庫能給村子帶來(lái)什么好處。

  轉機來(lái)自2005年。

  因為緊鄰水面面積達6000畝的青龍湖公園和北京拓展訓練學(xué)校,青龍頭村被一個(gè)偶然到此的房地產(chǎn)商留意——近年北京市房?jì)r(jià)飆升,地價(jià)也越來(lái)越拍出天價(jià);但是大量的普通收入居民急需住房,這為北京周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊市場(chǎng)。一方面,許多房地產(chǎn)商逐漸承受不起城市土地轉讓的高成本,另一方面,也開(kāi)始矚目一些北京郊區自然條件好、風(fēng)景優(yōu)美的自然村落。

  對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),這些村落的土地不需要像取得城市建設土地那樣,付出太多的土地出讓金和各類(lèi)稅費,一則可以省去直接成本,二則,與尚未意識到土地資源稀缺性的淳樸農民談判,也相應省去了不少灰色成本。

  對于當地的農民來(lái)說(shuō),農村房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)又將帶給村子直接的面貌改變和其他收益,這項生意顯然一舉兩得。

  2005年秋,北京金地雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正以如此身份在青龍頭村登場(chǎng)。

  2005年10月28日,青龍頭村民委員會(huì )與北京金地雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽署了《青龍頭村舊村改造實(shí)施方案》。根據這份方案,村子將和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作共同開(kāi)發(fā)村子的土地。

  按照這份由村委會(huì )、村經(jīng)濟聯(lián)合社與北京金地雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作的方案,青龍頭村將投入村子惟一的資源:344畝土地,全部用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。其中,304畝地用于商品房開(kāi)發(fā)建設60000平方米的商品別墅項目,其余的40畝土地,開(kāi)發(fā)商將用于為村民建設住宅別墅和經(jīng)營(yíng)別墅各8000平方米。

  別墅的用途,既可以出售,也可以向游客出租。青龍頭村將走一條旅游經(jīng)濟和生態(tài)農業(yè)的道路。

  就在雙方合作剛剛開(kāi)始之際,2006年2月,新華社受權播發(fā)《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì )主義新農村建設的若干意見(jiàn)》。

  2006年2月,新農村建設文件發(fā)布之際,舊村改造方案經(jīng)全體村民大會(huì )表決同意!扒帻堫^村新農村辦公室”隨即成立。在村中人看來(lái),新農村建設的主體,當然是農民自己。農民有權力利用手中惟一的資源,按照文件中的“民主商議、量力而行”精神,過(guò)上自己想要的生活。

  這份方案的交易對這個(gè)村的村民來(lái)說(shuō)是正當其時(shí)。

  根據青龍頭村舊村改造協(xié)議,開(kāi)發(fā)商為村民支付的總成本為4500萬(wàn)元。若以樓面地價(jià)為單位,60000平方米商品房的平均地價(jià)僅為750元/平方米,建成后的別墅售價(jià)預計在3500元/平方米左右,開(kāi)發(fā)商在這一項目上可獲利1500萬(wàn)元,收益頗豐。而村民出讓土地的回報,是每人可得到回遷房和經(jīng)營(yíng)性用房各40平方米。

  其中,回遷房售價(jià)1200元/平方米,村民的舊房還可作價(jià)充抵房款。

  劉志說(shuō),回遷房的面積可以選擇,可多可少。經(jīng)營(yíng)性用房則可要也可不要,如果不要,村“新農村辦公室”還將以每平方米2000元的價(jià)格回購。

  一家五口的村民魏鳳生,在這次合作中,就將購置160平方米的別墅。由于舊房拆遷作價(jià),再加上5萬(wàn)元的搬家費,基本上與購房款持平。此外,魏鳳生一家還得到了200平方米經(jīng)營(yíng)性用房回購后的40萬(wàn)元。

  也就是說(shuō),全家以原有的每人半畝土地和舊房為價(jià),將得到住上別墅的收益和一次性約40萬(wàn)元的凈收益。

  除此之外,全村約180名村民,還能獲得開(kāi)發(fā)商提供承諾的80萬(wàn)醫療和養老保險金,和每位村民1萬(wàn)元的裝修款。

  一些農戶(hù)還將分配到生態(tài)農業(yè)大棚。

  與此同時(shí),開(kāi)發(fā)商承諾:為村中修建一條公路、建設醫療室、物業(yè)、村委會(huì )等公建住房。

  除此之外,村里還將擁有經(jīng)營(yíng)性別墅項目10%的經(jīng)營(yíng)股份,并將分享開(kāi)發(fā)商商品房銷(xiāo)售總金額2%的提成,用于村民新住宅基礎設施的維護。

  對2005年人均年收入不足5000元的青龍頭村來(lái)說(shuō),能得到這些收益,很多村民很高興,以為從此可以邁入小康生活。

  對于北京金地雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)說(shuō),這份方案的獲利也頗為不菲:除了開(kāi)發(fā)商將為村民建設40畝土地的住宅別墅之外,青龍頭村剩余的304畝地將全部納入開(kāi)發(fā)規劃:其中,商品性(出售別墅6000平方米)和經(jīng)營(yíng)性(出租)別墅8000平方米。

  別墅項目叫做“千湖庭院”,定位為“旅游、度假、休閑”產(chǎn)品。項目一期計劃2006年年底入住,二期2007年5月入住。

  “青龍湖畔,善水養生”的巨幅廣告牌就此在青龍湖畔矗立起來(lái)。

  叫停小產(chǎn)權

  2006年5月,北京市規劃委員會(huì )借助衛星發(fā)現,青龍頭村正在修建別墅。隨后,青龍頭村便收到了關(guān)于停工的警告,但是別墅修建并沒(méi)有停。截至拆除前的3月份,別墅已經(jīng)建了144棟。

  2007年3月中旬,北京房山區宣傳部組織的宣傳隊進(jìn)入村中,希望大家不要干擾政府的強制拆除。

  北京市委宣傳部向本刊記者提供的新聞稿顯示,對開(kāi)工建設的144棟違法別墅,“拆除85棟,沒(méi)收59棟,責令退還建設別墅區范圍內非法占用的集體土地4.7畝,并對建設、施工單位及其負責人進(jìn)行了罰款!

  新聞稿稱(chēng),該項目“由房山區青龍頭村村民委員會(huì )、經(jīng)濟聯(lián)合社與北京金地雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作,在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下,開(kāi)工建設144棟各類(lèi)建筑物!

  本刊發(fā)現,被拆除的85棟別墅確實(shí)位于青龍湖(水庫)大壩的泄洪區,而“沒(méi)收”的59棟別墅,則是為村民改造提供的別墅住房,屬于村宅基地建設。

  至于“責令退還“的4.7畝土地,來(lái)自臨村崇各莊村——由于別墅區規劃有一部分跨越了與青龍頭村相鄰的崇各莊村,青龍頭村為此用耕地換取了這部分規劃內的崇各莊村的坡地,大概有4.7畝,并予以地上種植物補助。

  北京市國土局一位官員對本刊記者稱(chēng),下一步政府將繼續加大對別墅違法占地的查處力度!邦(lèi)似千湖庭院這樣的鄉產(chǎn)權別墅的存在,和當地政府的利益有關(guān)!边@位官員說(shuō)。

  小產(chǎn)權的地盤(pán)有多大?

  此番青龍頭村別墅的被拆除,掀開(kāi)了北京市今年處理小產(chǎn)權房的序幕。

  3月12日,北京市建委發(fā)布了鄉產(chǎn)權別墅購買(mǎi)的風(fēng)險警示。

  6月18日,建設部發(fā)布了《關(guān)于購買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險提示》,明確表示“城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋”,劍指小產(chǎn)權房。

  6月22日,國務(wù)院召開(kāi)電視電話(huà)會(huì )議,部署開(kāi)展第二次全國土地調查。這被業(yè)內稱(chēng)為全面清查小產(chǎn)權房的政策指引!氨仨毎艳r村建設用地尤其是農村宅基地現狀搞清楚!彪娫(huà)會(huì )議上,國土資源部一位負責人指出。

  電話(huà)會(huì )議結束的第三天,北京市率先在全國開(kāi)始“征討”小產(chǎn)權房。該市國土資源局局長(cháng)安家盛在一次活動(dòng)中表示,北京已經(jīng)部署開(kāi)展在全市范圍內調查“鄉產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”等違規土地開(kāi)發(fā)建設,違規開(kāi)發(fā)建設的要停工停售。

  該局表示,一些打著(zhù)新農村建設或新村建設名義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,多屬違規開(kāi)發(fā)建設。

  它們對外銷(xiāo)售則打著(zhù)“鄉產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”的幌子!斑@是違法違規的行為,而購買(mǎi)者也得不到法律保護!卑布沂⒄f(shuō)。

  7月12日,國土資源部地籍司一位工作人員在電話(huà)中對本刊表示,在第二次全國土地調查中,將全面查清農村集體土地所有權、農村集體土地建設用地使用權和國有土地使用權權屬狀況!靶‘a(chǎn)權房也是調查對象!

  6月28日,鄭州市政府發(fā)布了《關(guān)于依法處理利用集體土地從事違法建設的通告》!锻ǜ妗反叽俑黝(lèi)利用集體土地從事違法建設行為的單位及個(gè)人盡快“自首”,于7月10日前自行向各區人民政府及國土資源部門(mén)報告并接受處理。

  7月1日,西安市建委、市規劃局、市國土資源局、市房管局發(fā)布聯(lián)合通告,對占用集體土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型違法建設項目——“學(xué)府新苑”的建設、監理、設計單位依法進(jìn)行嚴厲處罰。開(kāi)啟全市“小產(chǎn)權房”專(zhuān)項治理活動(dòng)的序幕。

  據新華社報道,迫于壓力,河北省石家莊市將自去年10月開(kāi)始實(shí)施的“小產(chǎn)權房”辦證試點(diǎn)工作暫停,并且向公眾重申,集體土地上建起的“小產(chǎn)權房”,只能在村民內部流通,不能上市交易。

  據中大恒基春節后出具的一份統計報告顯示,目前北京400余個(gè)在售樓盤(pán)中,小產(chǎn)權樓盤(pán)約占市場(chǎng)總量的18%。也就是說(shuō),北京約有小產(chǎn)權樓盤(pán)72個(gè)!

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