眼看著(zhù)房?jì)r(jià)一路瘋狂，近期突然沖高乏力，手握兩套房的胡先生再也坐不住了：“此時(shí)不賣(mài)，更待何時(shí)？”可協(xié)議剛簽完，買(mǎi)方由于擔心房?jì)r(jià)下跌突然反悔，寧愿賠上5000元定金也要毀約，繼續持幣觀(guān)望。從以前的賣(mài)方頻頻跳單、買(mǎi)方心急火燎，到眼下買(mǎi)方開(kāi)始毀約、賣(mài)方放低姿態(tài)，深圳樓市正發(fā)生著(zhù)微妙的心理變化。
意外:賣(mài)房遭遇買(mǎi)家違約
胡先生來(lái)深圳已有7年多，除了自住的一套公寓外，今年4月他還到銀行貸款130萬(wàn)元買(mǎi)樓進(jìn)行投資。這套面積為103.31平方米的投資房位于地王公寓22層，當時(shí)售價(jià)為142萬(wàn)(稅費另計)。到了6月，這套房已經(jīng)漲到170萬(wàn)左右。在地產(chǎn)公司工作的老鄉提醒他，房?jì)r(jià)已經(jīng)到了高位，可以考慮出手了。胡先生立刻委托中介幫他賣(mài)房。
6月16日，胡先生和買(mǎi)家蔣某在地產(chǎn)中介簽下三方買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)家當場(chǎng)交付了5000元“小定金”�！爱敵跽f(shuō)好了，我是實(shí)收170萬(wàn)，各種稅費都由對方承擔�！焙壬蛴浾叱鍪玖巳胶贤�。根據協(xié)議，買(mǎi)方須在6月19日前再付165000元作為“大定金”。余下的153萬(wàn)元日后再付。
可3天過(guò)去了，蔣某始終沒(méi)有出現。地產(chǎn)中介催他交錢(qián)，得到的回復卻是：“這房子我不要了�！备鶕敵鹾灥暮贤�，胡先生有權沒(méi)收定金，或者要求對方支付30萬(wàn)元違約金。在此后的近兩個(gè)月里，中介多次致電蔣某進(jìn)行交涉，明白地告訴他，如果違約要承擔法律責任�？墒Y某的態(tài)度很明確：“現在房?jì)r(jià)太高了，很可能會(huì )跌，那5000元我不要了，等等再說(shuō)。至于30萬(wàn)違約金，就讓賣(mài)方起訴吧，看法院怎么判�！�
著(zhù)急:擔心房?jì)r(jià)下跌降價(jià)出手
買(mǎi)家的回答讓胡先生相當吃驚：“前一陣子總是聽(tīng)說(shuō)因為房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，剛簽訂合同還沒(méi)有來(lái)得及辦完過(guò)戶(hù)手續，就發(fā)現房?jì)r(jià)又漲了幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)。結果，賣(mài)家簽完協(xié)議就反悔，寧愿賠買(mǎi)家違約金也要毀約�？涩F在，怎么買(mǎi)方開(kāi)始違約了？”胡先生在跟地產(chǎn)公司的朋友聊天時(shí)發(fā)現，大伙都在抱怨最近生意很淡�！霸俨毁u(mài)不行了，萬(wàn)一房?jì)r(jià)真的掉下來(lái)，我拿什么還貸款？”胡先生當機立斷，下調掛牌價(jià)格，幾天前以169.5萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣(mài)了出去。此外，他還賣(mài)了自住的房子，重新成為“租房一族”。
不僅僅是胡先生，廣東廣和律師事務(wù)所的律師李棟梁也感受到了市場(chǎng)心理的微妙變化。這幾個(gè)月，他代理的賣(mài)家違約官司有好幾宗，可8月30日，一位客戶(hù)找到律師事務(wù)所說(shuō)要告買(mǎi)家。這位買(mǎi)家是位外籍人士，簽了合同交了定金后卻突然變卦，不僅要毀約還想要回定金。老外毀約的理由是政府調控政策出臺后，外籍人士辦理過(guò)戶(hù)的手續比較麻煩，需要提供很多證明材料。但賣(mài)家卻打聽(tīng)到，其實(shí)這位老外“跳單”的原因是感覺(jué)房?jì)r(jià)高了，想看看過(guò)一段時(shí)間能否買(mǎi)到更便宜的房子。
分析:成交量萎縮是主要原因
在接受記者采訪(fǎng)的過(guò)程中，胡先生接到兩個(gè)電話(huà)，他禮貌地回復說(shuō)：“不買(mǎi)不買(mǎi)，謝了！”原來(lái)這些都是中介打來(lái)的電話(huà)。雖然有買(mǎi)房的打算，他還是想等一等�！罢粩嗤瞥稣{控措施，這對投資客的心理打擊比較大。等幾個(gè)月看看吧�！�
業(yè)內人士分析認為，近期深圳二手樓交易量下滑，部分投資者預計房?jì)r(jià)可能出現下調空間，市場(chǎng)心態(tài)隨之出現變化，于是買(mǎi)方開(kāi)始觀(guān)望，甚至簽約后都寧可“跳單”。某地產(chǎn)公司地王分行的負責人趙先生告訴記者：“我們公司羅湖西和白沙嶺片區的11家分行7月傭金收益為660萬(wàn)元，可8月的收益僅為150萬(wàn)。跌得太猛了！我做地產(chǎn)已經(jīng)有4年，還從沒(méi)遇到這樣的狀況�！庇袛祿砻�，8月1日到8月21日期間全市的二手房成交量不到6000套，成交量環(huán)比增幅下降五到六成。
李棟梁律師認為，銀行收緊二手房貸款也是買(mǎi)方“跳單”現象出現的一個(gè)重要原因。他分析說(shuō)，過(guò)去一兩年樓市紅火，很多人都去銀行貸款買(mǎi)房投資，一套100平方米的房子，售價(jià)100多萬(wàn)，首期三成，買(mǎi)家只要付30多萬(wàn)就能搞定�？勺罱y行收緊二手樓房貸后，有的買(mǎi)家簽完合同才發(fā)現貸不到款，自己又掏不出那么多現金買(mǎi)樓，只好毀約。
預測:觀(guān)望期可能持續三個(gè)月
“目前二手房市場(chǎng)的情況是，房?jì)r(jià)基本維持不動(dòng)，成交量大幅萎縮。這種狀態(tài)會(huì )持續多久，得看政策面的變化，尤其是銀行的信貸政策�！鄙钲谥性罡垩芯恐行目偙O張偉認為，近兩三年來(lái)房?jì)r(jià)的連續拉高，與資金的不斷推動(dòng)有密切關(guān)系。因此，近兩個(gè)月來(lái)銀行收緊二手房貸款后，該政策立竿見(jiàn)影地影響到樓市的成交量。目前，業(yè)內比較普遍的看法是，本次調整將持續三個(gè)月左右，待銀行信貸政策放松，購買(mǎi)力又將恢復，樓市就將走出停滯狀態(tài)。但如果政策面繼續收緊貸款，樓市將何去何從？中原地產(chǎn)、景和田地產(chǎn)等公司的相關(guān)負責人都說(shuō)很難講。
深圳市社科院地產(chǎn)與城市運營(yíng)研究中心主任高海燕認為，影響二手樓市走勢的因素除政策面消息外，公共輿論和由此帶來(lái)的心理影響也不可忽視。他的觀(guān)點(diǎn)是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)性的改變，房?jì)r(jià)不可能大幅下探。在觀(guān)望期的后半段，即接下來(lái)的一個(gè)多月時(shí)間里成交價(jià)能控制住，那深圳的房?jì)r(jià)有望能穩定下來(lái)。因此，各方最好保持緘默，靜觀(guān)其變，這對深圳房?jì)r(jià)平穩運行有好處。
律師說(shuō)法
賣(mài)方維權要分清定金和違約金
“樓市的興衰會(huì )反映出人們逐利的本性，并由此帶來(lái)種種糾紛�！崩顥澚郝蓭煼Q(chēng)，在樓市紅火的時(shí)候買(mǎi)方比較被動(dòng)，一旦賣(mài)方違約，買(mǎi)方為了索要雙倍定金往往要花費大量的時(shí)間和精力。而現在市場(chǎng)進(jìn)入調整期，一旦買(mǎi)方違約，賣(mài)方也應當合理合法地維護自己的權益。
“根據合同，定金分為大定金和小定金，那么買(mǎi)方違約，我能拿到大定還是小定？違約金和定金又有何區別？”買(mǎi)方違約后，胡先生不知道自己究竟該拿到多少補償。李律師解釋說(shuō)，定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢(qián)款。而違約金是由當事人約定的或者由法律直接規定的，在違約方不履行合同時(shí)，償付給守約方一定數額的貨幣�！逗贤ā芬幎�，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
李律師告訴記者，深圳人買(mǎi)房時(shí)小定金一般是5000元，大定金少則2萬(wàn)到5萬(wàn)，多則是成交額的10%。值得注意的是，《中華人民共和國擔保法》規定，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。這意味著(zhù)，即便合同中約定了大定金的數額，但只要買(mǎi)方?jīng)]支付這筆錢(qián)，大定金合同只是成立，而沒(méi)有生效。因此，胡先生如果選擇要定金，那就只能拿到5000元小定金。當然，賣(mài)方也可以選擇索要違約金，在對方不愿意支付的情況下，胡先生可向法院提起訴訟。如果買(mǎi)方認為與胡先生的實(shí)際損失相比，其索要的數額過(guò)高，根據法律的補償性原則可以要求減少補償。
不過(guò)，李律師提醒賣(mài)方，因為買(mǎi)方在深圳往往沒(méi)有房產(chǎn)，也不愿意透露自己的固定住址，官司勝訴了也可能遇到執行難的問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)看，賣(mài)方確實(shí)比較被動(dòng)。(周茹）
