即將告別“金九銀十”的京城樓市，就要進(jìn)入今年銷(xiāo)售季的尾聲。2007的“金九銀十”并未顯現出以往的熱度。讓原本可能延續到11月的熱度過(guò)早衰減。據統計，11月預計開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)僅為35個(gè)，小戶(hù)型項目有14個(gè)。
●“金九銀十”銷(xiāo)售量接連下挫
令不少開(kāi)發(fā)商感到憂(yōu)慮的是“今九銀十”交易量下挫的主動(dòng)權并不在自己手里，換句話(huà)說(shuō)，交易量下降并不以供應量緊縮為背景。事實(shí)上，今年9月是2007年內供應量最高的一個(gè)月，共有77個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，新增供應面積177萬(wàn)平方米。大量新盤(pán)的涌入本應給今年以來(lái)持續供給不足的樓市注上一劑“強心針”，拉動(dòng)銷(xiāo)售，但從實(shí)際的市場(chǎng)反饋來(lái)看，購房人對此并不領(lǐng)情。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，這種市場(chǎng)現象的形成，一方面是因為房?jì)r(jià)上漲的幅度高于居民可支配收入的增長(cháng)，短期內購買(mǎi)力不足；另一方面，今年針對解決中低收入群體居住問(wèn)題出臺了多項具體措施，特別是最早的一批限價(jià)房可能將于今年底明年初開(kāi)始銷(xiāo)售，引起了部分購房人的觀(guān)望；第三，政府緊縮銀根，收緊流動(dòng)性，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房人的資金要求都有所提高。因此，價(jià)格高漲、銷(xiāo)售下降的現狀便不難理解。
●小戶(hù)型供應下月繼續攀升
在這樣的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商在放量時(shí)多少都有些底氣不足，這也使得一些原本有希望11月開(kāi)盤(pán)的項目索性延遲到明年。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心提供的數據，11月預計共有35個(gè)項目入市，是近來(lái)幾個(gè)月中最少的。不過(guò)，以中小戶(hù)型為主的項目上市量仍然較為充足，共有14個(gè)，創(chuàng )下今年以來(lái)的新高。
預計于11月入市的14個(gè)中小戶(hù)型項目中共有5個(gè)純新盤(pán)。此外，還有一些項目原本的前期規劃是以大戶(hù)型為主，但受“90/70”政策以及購房人的居住需求不斷“小型化”的影響，戶(hù)型設計有所減小，如橡樹(shù)灣、泰華濱河苑以及大西洋新城六期等。
不過(guò)，放量的增多是否會(huì )帶來(lái)交易量的上揚目前并不好確定，原因很簡(jiǎn)單，受到京城樓市價(jià)格整體走高的影響，小戶(hù)型原先的總價(jià)優(yōu)勢也不再那樣明顯。據了解，在11月開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型中，預計均價(jià)在12000元/平方米以上，以目前一居室60平米左右，二居室90平米左右的主流戶(hù)型來(lái)看，購買(mǎi)一套中小戶(hù)型居所需要的總房款在75萬(wàn)-110萬(wàn)之間，以購買(mǎi)首套住房、首付二成計，需要貸款60萬(wàn)-88萬(wàn)元，按9月15日加息后優(yōu)惠利率計算，如貸款30年，月還款額將達到3854.17-5652.79元。趙晨明指出，在國內已進(jìn)入加息通道之時(shí)，顯然購買(mǎi)一套小戶(hù)型也面臨著(zhù)巨大的還款壓力，這也是今年樓市銷(xiāo)售乏力的重要原因。
●亞奧、望京助朝陽(yáng)占據供應榜首
11月，朝陽(yáng)區仍延續以往供應量充足的格局，有10個(gè)項目預計入市，其中望京、亞奧區域各有3個(gè)項目。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心數據顯示，受奧運會(huì )利好，區域內交通、環(huán)境、配套的完善，亞奧板塊今年以來(lái)供應一直較為充足，年內總供應面積達到了93萬(wàn)平米。而望京區域作為發(fā)展多年的大型居住區，近兩年硬件發(fā)展迅速，居住類(lèi)產(chǎn)品平穩釋放，年內總供應面積為81萬(wàn)平米。
供應居于次席的是大興區，有5個(gè)項目放量，均位于大興黃村、亦莊開(kāi)發(fā)區兩地，除一個(gè)別墅項目外，其余均為普通住宅，開(kāi)盤(pán)均價(jià)預計在8000-8700元/平方米，戶(hù)型設計均以中小戶(hù)型為主。（高彤）
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