不知不覺(jué)間，“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季已經(jīng)過(guò)去一半，2007年北京樓市的銷(xiāo)售周期也即將步入尾聲。與以往不同的是，今年的“金九”可謂空前冷清，一手房的成交量慘遭“滑鐵盧”，甚至有幾天全市的銷(xiāo)售情況竟不及2月這樣的傳統淡季，讓不少希望在9月賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的開(kāi)發(fā)商跌破了眼鏡。而受到9月慘淡的影響，“銀十”的情況也不被人所看好，因此準備開(kāi)盤(pán)的項目個(gè)數也有所下降。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心統計，10月份預計開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H為46個(gè)，僅為9月開(kāi)盤(pán)數量的七成左右。
●“金九”遇冷臉“銀十”漸平淡
與不少購房人一樣，開(kāi)發(fā)商在近來(lái)也一直處于觀(guān)望狀態(tài)�！叭绻�9月市場(chǎng)表現好，賣(mài)得火，我們肯定在10月開(kāi)盤(pán)；如果還像前幾個(gè)月那樣交易量不理想，恐怕也不會(huì )再去趕這個(gè)‘冷場(chǎng)’了�！焙５砟硺潜P(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理這樣向記者坦言。
而據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計數據顯示，“金九”開(kāi)局的前三周，開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數達到了50余個(gè)，而預計在“十一”前最后一周還將有10余新盤(pán)放量。但是與此相反，樓市供應量的增加并未能帶來(lái)銷(xiāo)售量的上揚。截至9月23日，9月的商品住宅日均銷(xiāo)售套數仍持續了8月以來(lái)的回落態(tài)勢，相比7、8月日均銷(xiāo)售498、456套的成績(jì)，到目前為止，9月商品房住宅期房和現房日均成交僅為423套，環(huán)比前兩個(gè)月分別下降了15%、7%，盡顯頹勢。在此背景下，“銀十”放量趨于緩和，只有46個(gè)項目打算開(kāi)盤(pán)，也就不足為奇了。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，其實(shí)這種情況與以往也有些類(lèi)似。他表示，“金九銀十”出現市場(chǎng)放量的大幅波動(dòng)屬于正�，F象，作為傳統的銷(xiāo)售旺季，“金九銀十”承載了開(kāi)發(fā)商過(guò)多的期許，因此9月份上市量驟增。盡管如此，真正在戶(hù)型和價(jià)格上能與主流需求對接的樓盤(pán)依然并不多見(jiàn)，由此造成需求難以瞬間釋放，這樣的尷尬之下，10月入市的項目難免有所減少�！叭ツ晖谝渤霈F了這一現象，2006年9月開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數為59個(gè)，達到了去年的供應波峰，而10月放量驟減，僅有31個(gè)項目入市�！�
●中小戶(hù)型放量超過(guò)三分之一
盡管市場(chǎng)反響不及開(kāi)發(fā)商預期，但受主流需求的影響，中小戶(hù)型項目的入市還是很有希望給樓市帶來(lái)一股暖流。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)數據顯示，10月小戶(hù)型項目放量繼續穩步增加，預計將有16個(gè)中、小戶(hù)型項目開(kāi)始銷(xiāo)售，超過(guò)了預計開(kāi)盤(pán)項目總數的三分之一，其中有四成為純新盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)。在這些中小戶(hù)型樓盤(pán)當中，甚至還包括像位于宣武區核桃園的“錦上國際公寓”、密云的“至尊堡”等以70平米以下戶(hù)型為主的“超小戶(hù)型”�？梢钥闯�，今年下半年小戶(hù)型項目加大供應量漸漸已成為市場(chǎng)常態(tài)，這一方面是因為“90/70”政策的限制，但更重要的原因，趙晨明指出，還是在于市場(chǎng)上對小戶(hù)型龐大的需求，引導開(kāi)發(fā)商“棄大從小”�！跋嘈旁谝院�，小戶(hù)型項目數量還將進(jìn)一步增加，包括老項目后期，也會(huì )越來(lái)越多地關(guān)注小戶(hù)型產(chǎn)品的需求�！�
據了解，10月入市的中小戶(hù)型項目各個(gè)環(huán)線(xiàn)區間均有所分布，七成項目的物業(yè)類(lèi)型為公寓，預計開(kāi)盤(pán)的整體均價(jià)為15000元/平方米。而在區域上，朝陽(yáng)區不但顯現出樓市熱點(diǎn)的強勢，更體現出價(jià)格的強勢，位于朝陽(yáng)區四環(huán)外的兩個(gè)項目華發(fā)頤園二期和亞奧·觀(guān)典國際公寓二期酒店式公寓均價(jià)已躥升至14000元/平方米和18000元/平方米；與之對比，宣武區預計開(kāi)盤(pán)的錦上國際公寓位于二環(huán)內，開(kāi)盤(pán)均價(jià)預計僅為18000元/平方米。對此趙晨明指出，環(huán)線(xiàn)區間價(jià)格倒掛的現象凸顯了朝陽(yáng)區的區位價(jià)值，特別是亞奧板塊，受奧運會(huì )的利好，區域內的道路交通、居住環(huán)境、商務(wù)配套得到了完善和提升，極大促進(jìn)了區域樓市價(jià)值的提升。但過(guò)分倒掛所蘊含的投資風(fēng)險，也值得一些有投資需求的置業(yè)者有所警覺(jué)。
●公寓放量超越普通住宅
10月放量的另一大特點(diǎn)在于公寓項目終于超過(guò)了普通住宅。據統計，預計開(kāi)盤(pán)的項目中有23個(gè)為公寓項目，其中3個(gè)為酒店式公寓；而普通住宅預計只有19個(gè)項目在10月開(kāi)盤(pán)。如果這些公寓能夠如期開(kāi)盤(pán)，那么今年將首次出現單月公寓放量高于普通住宅項目的情況。
在這23個(gè)的公寓項目中，位于五環(huán)外的項目達到8個(gè)，甚至昌平、密云、房山、通州四區也都有新的公寓入市，這與以往多數公寓位于四環(huán)內、最遠不超過(guò)五環(huán)的情況有了很大改變。趙晨明認為，如今購房人選擇購買(mǎi)居所已不僅僅停留在居住功能這一項上，購買(mǎi)人群越來(lái)越成熟和理性，甄選住宅的標準逐步細化，物業(yè)的舒適度、服務(wù)性也作為選擇購房的重要標準。為了迎合購房需求的變化，開(kāi)發(fā)商提升了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設計和服務(wù)標準，使得公寓項目改變了以往多位于市中心的繁華地帶、主要客戶(hù)為高端消費群體的定位，更多的服務(wù)于普通購房人，從而造成了公寓放量同步整體樓市趨向郊區化發(fā)展的現象。(高彤)
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