作為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統銷(xiāo)售旺季，進(jìn)入“金九”已一旬左右，按往年的慣常的市場(chǎng)反應，這個(gè)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)本應呈現供需兩旺的局面，但從9月上旬的新盤(pán)供應看來(lái)，雖然在國貿舉行的房展會(huì )為項目的前期市場(chǎng)預熱提供了一個(gè)平臺，但上市新盤(pán)數量仍然不足。
●純新盤(pán)供應乏力
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計數據顯示，9月上旬開(kāi)盤(pán)個(gè)數共18個(gè)，新增供應面積近40萬(wàn)平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13687元/平方米。相比去年同期的開(kāi)盤(pán)個(gè)數減少了18%，供應面積減少了30%，開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲了18%。9月上旬的入市項目中除兩個(gè)別墅項目“龍湖滟瀾山”、“龍湖香醍漫步”為純新盤(pán)外，其他均為老項目后期，而去年同期共有4個(gè)純新項目入市。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，由于今年以來(lái)的新增供應不足導致了房?jì)r(jià)持續走高，在這一背景下，政府不斷出臺極具導向性的金融、保障性住房等方面的政策，而投資渠道的增加則對于部分以投資為目的的購房人起到了分流作用，在多方面因素的綜合作用下，購房需求得到抑制，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售平平。這種市場(chǎng)狀況反饋到開(kāi)發(fā)企業(yè)，又使得開(kāi)發(fā)企業(yè)由于市場(chǎng)前景不明，推盤(pán)信心不足，總供給仍然低于總需求，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，供需結構失衡、房?jì)r(jià)快速上漲。
●中小戶(hù)型項目供應增長(cháng)
受到宏觀(guān)調控政策影響，今年的市場(chǎng)供應也出現了可喜的變化，受“90/70”政策的影響，今年以中小戶(hù)型為主的項目數量穩步增長(cháng)。9月上旬，共有5個(gè)小戶(hù)型項目上市，占供盤(pán)個(gè)數的近三成，比去年同期的小戶(hù)型供應占比增加了5個(gè)百分點(diǎn)；開(kāi)盤(pán)項目的平均待售面積為131.1平方米，比去年同期減少了11%。
對此，趙晨明認為，“90/70”政策作用的效果逐步顯現到市場(chǎng)，有助于提高市場(chǎng)供給總套數，在2007年建設用地計劃供應量有所下降的情況下，在未來(lái)一段時(shí)間內可以有效提高土地的使用率，建設更多的適合于目前的國內經(jīng)濟水平和發(fā)展狀況的中小戶(hù)型項目，能夠滿(mǎn)足更多購房人的購房需求，對于引導合理消費、適度消費起到了積極的作用。但我們也應該看到，僅靠“90/70”政策難以實(shí)現通過(guò)增大有效供給來(lái)滿(mǎn)足住房需求的目的，城市人口的快速膨脹將迅速抵消增加的供應套數，中小戶(hù)型項目的增加帶來(lái)的單位面積居住人口的增加也會(huì )放大諸如交通、教育、醫療、商業(yè)等綜合配套上存在的瑕疵，產(chǎn)生新的社會(huì )問(wèn)題，這將是擺在政府面前亟待解決的新課題。
●住宅產(chǎn)品呈現高端化趨勢
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計數據顯示，9月上旬開(kāi)盤(pán)項目的物業(yè)類(lèi)型以高端產(chǎn)品為主，別墅、公寓類(lèi)型的開(kāi)盤(pán)個(gè)數達到了13個(gè)，占72%，而去年同期這一比例僅為50%，伴隨著(zhù)國內經(jīng)濟發(fā)展，商品房的客戶(hù)定位更多地針對位于金字塔頂端、具有較高消費能力的消費者，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也多服務(wù)于這部分客戶(hù)群體。這主要是受到政府保障性住房計劃落實(shí)的影響，包括今年出臺的24號文也在針對購房人的收入水平作出了更為細致的劃分，明確引導了購房人不同的消費選擇，促進(jìn)了商品房的高端定位，導致了市場(chǎng)供給產(chǎn)品的格局也在逐步向高端化發(fā)展。(邱旸)
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