“不溫不火”可以說(shuō)是截至目前2007年北京樓市的一個(gè)縮影，雖然偶有起伏，但大的市場(chǎng)趨勢卻并未發(fā)生明顯的變化。而九十兩月作為傳統中一年里最后的銷(xiāo)售旺季，基本上也會(huì )是全年樓市里最后的熱點(diǎn)�！叭绻@兩個(gè)月的進(jìn)度滿(mǎn)足不了開(kāi)盤(pán)需要的話(huà)，那估計就會(huì )等到明年再說(shuō)了�！币晃婚_(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。
正是在這樣的市場(chǎng)背景下，9月成為了不少準備今年入市樓盤(pán)較為確定的亮相時(shí)間。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心統計，9月預計將有56個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)；特別是在純新盤(pán)方面，有32個(gè)項目打算在月內開(kāi)賣(mài)。而在這所有項目當中，前幾個(gè)月始終處于低迷的小戶(hù)型放量有明顯增加，達到20個(gè)。
●小戶(hù)型放量姍姍來(lái)遲
年初被寄予厚望的小戶(hù)型樓盤(pán)供應量在蟄伏了近一年后終于在最后一個(gè)銷(xiāo)售季呈現出了一些起色，開(kāi)盤(pán)項目預計達到20個(gè)，占全部開(kāi)盤(pán)數量的35.7%。如果按環(huán)線(xiàn)位置劃分，五環(huán)內小戶(hù)型預計開(kāi)盤(pán)項目占比為4成，五環(huán)外該比例為6成，交通網(wǎng)絡(luò )的快速發(fā)展成熟和郊區縣相對較低的房?jì)r(jià)是吸引首次置業(yè)者購買(mǎi)郊區小戶(hù)型住宅的重要因素。
在所有區縣中，朝陽(yáng)區開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型項目數量居首，同時(shí)主要購買(mǎi)群體定位為在CBD工作群，因此相比其他城區，朝陽(yáng)區小戶(hù)型項目不僅推出的新盤(pán)多，銷(xiāo)售進(jìn)度也相對較快。除此之外，大興區9月份預計入市的5個(gè)項目均為小戶(hù)型，緩解了亦莊開(kāi)發(fā)區住宅產(chǎn)品稀缺造成的供需矛盾。
不過(guò)據記者觀(guān)察，雖然小戶(hù)型項目數量有所增加，但規模較大的社區卻非常有限，多數都是僅有幾百套房的中小社區。而且，除了大興、亦莊等郊區的小戶(hù)型能以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)之外，其他樓盤(pán)的單價(jià)大多在12000元/平方米以上，特別是一些位置較好的小戶(hù)型以及酒店式公寓項目，更是處于普通購房人難以接受的價(jià)格區間。因此，指望這些小戶(hù)型真正給市場(chǎng)的供需關(guān)系帶來(lái)一些轉機的想法并不現實(shí)。
●公寓、別墅再掀高峰
在9月預計開(kāi)盤(pán)的項目中，普通住宅大約有21個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總數的37.5%；公寓項目開(kāi)盤(pán)個(gè)數預計達到24個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總數的42.9%，其中純新盤(pán)占到四分之三。值得一提的是，9月有望入市的公寓項目中，約有1/4位于二環(huán)以?xún)�，受區域及產(chǎn)品定位影響，這些項目主要針對的領(lǐng)域應該為投資市場(chǎng)。
別墅方面，繼上一個(gè)別墅上市高峰5月之后，9月預計開(kāi)盤(pán)的別墅項目達到9個(gè)，且多為新項目。其中除昌平區預計上市的別墅項目“湯HOUSE”二期、新盤(pán)“丹青語(yǔ)堂”兩項目的單價(jià)約在萬(wàn)元左右之外，其他位于中央別墅區、香山別墅區等擬開(kāi)盤(pán)的別墅項目?jì)r(jià)格則普遍較高。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)董事長(cháng)劉益良認為，進(jìn)入秋季，北京城較好的氣候環(huán)境也會(huì )給樓市帶來(lái)一定程度的利好。特別是以自然和人文景觀(guān)為賣(mài)點(diǎn)的別墅項目，也會(huì )借這一景色最美的時(shí)段推出一部分產(chǎn)品。與以往不同的是，今年秋季市場(chǎng)上，物美價(jià)廉的“經(jīng)濟型別墅”有所減少，更多的則是價(jià)位和面積走高的高端別墅。自身的定位以及價(jià)格的區域決定了他們不會(huì )在銷(xiāo)售量上特別驚人，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )急于銷(xiāo)售進(jìn)度。因此，產(chǎn)品的展示、品牌的拓展和市場(chǎng)的培養是這些別墅更看重的方面。
●城市東、北部開(kāi)盤(pán)密集
9月份入市的項目主要集中在京城東、北部地區，純新盤(pán)入市也主要分布于該方位。朝陽(yáng)、昌平兩區域9月份新增供應占開(kāi)盤(pán)總數比約為42.9%，其中朝陽(yáng)區放量大戶(hù)的地位仍不可撼動(dòng)，開(kāi)盤(pán)個(gè)數預計達到18個(gè)，昌平區預計6個(gè)項目開(kāi)盤(pán)。
而南城的樓市則保持了近幾個(gè)月穩步上升的態(tài)勢，豐臺和大興9月份開(kāi)盤(pán)個(gè)數位居前列，兩個(gè)區占比約為開(kāi)盤(pán)總數的21.4%。地鐵改造推動(dòng)交通迅速改善，相對較低的價(jià)格，亦莊開(kāi)發(fā)區未來(lái)重點(diǎn)建設規劃，都使得南城成為京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的新興熱點(diǎn)。
相比之下，通州區9月份開(kāi)盤(pán)項目數量則進(jìn)一步顯現頹勢，目前僅有一個(gè)樓盤(pán)表示準備9月銷(xiāo)售。在這當中，通州區地鐵概念的透支，2005、2006兩年地鐵八通線(xiàn)沿線(xiàn)暫時(shí)沒(méi)有土地供應導致沿線(xiàn)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)減少，以及可持續供應項目逐漸進(jìn)入尾聲都是通州樓市走低的原因。不過(guò)，由于通州區屬于奧運會(huì )后重點(diǎn)建設的新城，加上地鐵6號線(xiàn)的規劃建設將彌補八通線(xiàn)輻射范圍的不足，都將推動(dòng)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可持續發(fā)展的步伐。(高彤)
