今年的“金九銀十”階段，北京新房項目開(kāi)盤(pán)并沒(méi)有呈現往年的放量特征。雖然“金九”的開(kāi)盤(pán)項目數量有所增加，但由于銷(xiāo)售低迷，業(yè)內預計“銀十”將以平淡收尾。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心監測顯示，10月份北京新開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H為46個(gè)，不足9月開(kāi)盤(pán)數量的七成。
銷(xiāo)售下降導致趨向平淡
數據顯示，“金九”開(kāi)局的前三周，新開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數就達到了50余個(gè)，市場(chǎng)預計，在“十一”前的最近一周還將有10余新盤(pán)放量。因此9月份，北京新開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數、新增供應面積有望達到今年的最高峰，截至9月23日，已開(kāi)盤(pán)項目的供應面積接近100萬(wàn)平米。
但是樓市供應量的增加并未帶來(lái)銷(xiāo)售的上揚，截至9月23日，北京商品住宅日均銷(xiāo)售套數仍延續了8月的回落態(tài)勢，并進(jìn)一步下降。相比7月、8月日均銷(xiāo)售498、456套，9月僅為423套，環(huán)比下降了15%和7%。受此影響，“銀十”放量將趨于緩和，預計將有46個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，不足9月開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數的七成。
這些項目中，有23個(gè)為公寓項目，其中3個(gè)為酒店式公寓，而普通住宅預計將有19個(gè)。如果這些項目如期開(kāi)盤(pán)，那么今年將首次出現單月公寓放量高于普通住宅項目。統計顯示，這23個(gè)公寓項目，在各個(gè)環(huán)線(xiàn)區間均有所分布，其中五環(huán)外成為供應主力，預計有8個(gè)公寓項目開(kāi)盤(pán)，占35%。此外，22個(gè)項目中還有4個(gè)位于遠郊區，分別分布在昌平、密云、房山、通州四區。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，作為傳統的銷(xiāo)售旺季，9月和10月是開(kāi)發(fā)商推出新盤(pán)的黃金時(shí)段，為了搶占更多的市場(chǎng)份額，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，紛紛選擇提前上市，導致了9月的上市量有所放大。但房?jì)r(jià)過(guò)高，市場(chǎng)的消化量有限，因此9月份銷(xiāo)售情況并不理想。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商便減少上市項目以控制銷(xiāo)售節奏，延長(cháng)銷(xiāo)售周期。他指出，去年同期也出現過(guò)類(lèi)似現象，2006年9月開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數為59個(gè)，達到了去年的供應波峰；10月放量驟減，僅有31個(gè)項目入市。
小戶(hù)型近四成為純新盤(pán)
中大恒基統計數據顯示，10月份，北京小戶(hù)型項目供應穩步增加，預計將有16個(gè)中、小戶(hù)型項目上市，四成為純新盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)。其中包括位于宣武區的“錦上國際公寓”、密云的“至尊堡”等以70平米以下戶(hù)型為主，設計為超小戶(hù)型的項目上市。
業(yè)內專(zhuān)家指出，今年下半年小戶(hù)型項目加大供應量已成市場(chǎng)常態(tài)，隨著(zhù)“90平米/70%”政策逐步落實(shí)，小戶(hù)型項目的上市數量還將進(jìn)一步增加，包括受政策要求調整規劃的老項目后期也將出現更多的小戶(hù)型產(chǎn)品。
據了解，上市的中、小戶(hù)型項目多位于朝陽(yáng)區，各個(gè)環(huán)線(xiàn)區間均有所分布，七成項目的物業(yè)類(lèi)型為公寓，預計開(kāi)盤(pán)的整體均價(jià)為15156元/平米，其中位于五環(huán)外的2個(gè)項目的均價(jià)預計將分別達到13000元/平米和18000元/平米；而宣武區預計開(kāi)盤(pán)的“錦上國際公寓”項目位于二環(huán)內，開(kāi)盤(pán)均價(jià)將達到18000元/平米左右。
對此趙晨明認為，目前，朝陽(yáng)區房?jì)r(jià)明顯偏高，主要是由于該區域具有濃厚的商務(wù)氛圍，商務(wù)人士的大量集中導致對于區域內小戶(hù)型公寓的需求較為旺盛。而亞奧板塊作為朝陽(yáng)區商務(wù)活動(dòng)最活躍的地區之一，受奧運會(huì )的利好區域內的道路交通、居住環(huán)境、商務(wù)配套得到了完善和提升，相應地促進(jìn)了區域樓市價(jià)值的提升。(林喆)
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