10月底，科華北路某大廈，一家不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司開(kāi)始啟動(dòng)運作。進(jìn)出這里的人，除了公司員工外，還有來(lái)自不同地區、有著(zhù)不同職業(yè)背景的人，他們有一個(gè)共同的目的———合作建房。
實(shí)際上，合作建房在成都并不是一個(gè)新鮮事物，兩年前，石雙成等人便在成都發(fā)起合作建房，但還沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段便因種種原因出現分歧，最后不了了之。時(shí)隔兩年，合作建房卷土重來(lái)，但合作建房所面臨的種種問(wèn)題———拿地、資金、監管等，始終橫亙在面前。再度風(fēng)起的個(gè)人合作建房能否真正開(kāi)花結果？新的模式能否真正破冰？
卷土重來(lái)熱情高漲有近200人參與
這個(gè)新開(kāi)張的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司規模不大，300多平方米的寫(xiě)字樓，注冊資金只有100萬(wàn)元，員工20多人，不過(guò)各種部門(mén)齊全，負責人方華的職務(wù)是總經(jīng)理。
方華說(shuō)，早在幾年前他已經(jīng)在成都擁有了20多套房子，之所以加入到個(gè)人建房行列中來(lái)，一是因為一直都有的“大同家園”情結，二是想親歷見(jiàn)證中國住房歷史的新篇章。
公司的法人是因在個(gè)人合作建房領(lǐng)域有所突破的溫州人趙智強。方華說(shuō)，從2003年，有人提出合作建房開(kāi)始，他一直在關(guān)注這方面的信息，看到趙智強運用“溫州模式”拿到地后，激動(dòng)不已，“按照這個(gè)方向走下去，成功應該近在咫尺�！�
2005年2月，趙智強以溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì )的名義出面組織個(gè)人合作建房，參與者需要預存20萬(wàn)元—30萬(wàn)元的資金，委托當地一家銀行監管。拿地、建設事宜委托給了當地一個(gè)縣級小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。最后，趙智強等在溫州市城郊拿到了一塊地。2006年11月15日，趙智強從溫州市國土資源局拿到國有土地使用權出讓成交確認書(shū)，成為全國首例正式獲得土地的個(gè)人合作建房者。
“溫州可以成功，成都也應該沒(méi)有問(wèn)題�！狈饺A等人和趙智強取得聯(lián)系，于7月份成立合作建房公司�！罢絾�(dòng)一個(gè)多星期，在沒(méi)有任何宣傳推廣的情況下，目前已經(jīng)有近200人參與合作建房了�！�
前車(chē)之鑒熱鬧一時(shí)最終偃旗息鼓
實(shí)際上，合作建房在成都并不是一件新鮮事物。
2005年1月16日，石雙成等人召集成立了“成都市個(gè)人合作建房項目組委會(huì )”，大家為未來(lái)的項目取了一個(gè)響亮的名字———“大同家園”�！按笸覉@”合作者們的第一次聚會(huì )上，一位名叫唐文宣的響應者的到來(lái)，把大家的熱情推到了頂點(diǎn)。
唐文宣是四川遠景建筑園林設計院院長(cháng)。他表示，除了將在設計規劃中發(fā)揮自身優(yōu)勢，還將無(wú)償為組委會(huì )提供辦公場(chǎng)地和聯(lián)系電話(huà)，唐文宣隨即也成了領(lǐng)頭人之一。有了初具雛形的“組委會(huì )”，尤其是有了報名點(diǎn)這個(gè)“根據地”，“大同家園”仿佛已觸手可及。一時(shí)間，前來(lái)咨詢(xún)和報名的人絡(luò )繹不絕，當天就超過(guò)了500人。石雙成根據當時(shí)報名的火爆態(tài)勢估計，報名者超過(guò)1000人那是遲早的事，而“大同家園”項目初步定為修建20層電梯住宅，分四個(gè)單元，每單元每層修建8戶(hù)，共640戶(hù)。
2005年2月，經(jīng)組委會(huì )研究通過(guò)，石雙成又在馬鞍北路的星座公司增設了一個(gè)報名點(diǎn)。不過(guò)，分點(diǎn)報名也為合作建房埋下了隱患，兩個(gè)主角間沒(méi)能協(xié)調好關(guān)系，加上其他一些原因，雙方分道揚鑣，并慢慢偃旗息鼓。
四大瓶頸
已有突破相中九眼橋地塊
對于合作建房來(lái)說(shuō)，拿地、資金監管、成本控制、質(zhì)量把關(guān)四大難關(guān)始終橫亙在面前。
方華對突破四大瓶頸顯得信心十足———我們在“溫州模式”上，又結合成都本地特點(diǎn)，研究出更為貼切的成都模式：公司作為發(fā)起人，與律師事務(wù)所共同委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作建房項目的開(kāi)發(fā)。在項目實(shí)施過(guò)程中，銀行、房地產(chǎn)評估單位、設計單位、工程造價(jià)單位、工程管理單位、審計單位等合作建房參與單位相互監督、相互制約，從而確保工程質(zhì)量、工期和成本目標。
“我們先期不準備通過(guò)參加競買(mǎi)拿地�！睂τ谧罴值哪玫貑�(wèn)題，方華說(shuō)，將找手頭有地，但因資金等問(wèn)題一直沒(méi)有進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作。他透露，根據前期調查，成都土地二級市場(chǎng)儲量豐富，10畝—20畝的小型地塊很多，且大部分集中在二環(huán)路之內�！拔覀冋伊�10多家，現在比較有意向合作的就有三四家，其中九眼橋地帶有塊地最理想，如果沒(méi)有意外的話(huà)，這個(gè)項目月內就可以正式啟動(dòng)了�！�
“把錢(qián)交給你，你們會(huì )不會(huì )跑掉？”這樣的擔心不但參與者會(huì )有，政府也會(huì )有。弄不好，個(gè)人集資建房就可能涉嫌非法集資和集資詐騙。方華坦言，這確實(shí)是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。因此，從一開(kāi)始便引入銀行作為合作對象，參與者以自己的名義存入專(zhuān)款，使用時(shí)發(fā)起人、律師事務(wù)所、委托的開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)共同預留的支付印鑒，只能采取轉賬的形式使用專(zhuān)款，通過(guò)多方監管確保資金安全使用。
客戶(hù)篩選
月收入4000 適合加入我們
“按照我們的預算，九眼橋片區的項目實(shí)施下來(lái)，至少比周?chē)焚|(zhì)商品房便宜30%�！蓖跣�，擔任公司策劃總監，之前曾在媒體和房地產(chǎn)公司就職。
合作建房?jì)r(jià)格為什么能便宜下來(lái)？王旭說(shuō)，商品房是建好后再推廣，而合作建房則是在已經(jīng)確定購房人的情況下再運作，因而所產(chǎn)生的成本大大不同。和開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房比較，合作建房主要能在融資、營(yíng)銷(xiāo)推廣、合理利潤三個(gè)方面節省費用。其中，在包括土地等的融資環(huán)節可以節省10%；營(yíng)銷(xiāo)推廣至少省3%—4%；合理利潤方面，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤在30%以上，這里僅以他們的利潤為20%看，也遠比合作建房7%的合理支出多出13%。三個(gè)方面加起來(lái)，同地段、同品質(zhì)合作建房至少可節省30%以上的成本。
王旭透露，九眼橋項目如果順利啟動(dòng)，預計價(jià)格為5000元每平方米，而目前周邊的價(jià)格在8000元左右，加上后期返還的商業(yè)部分收益，最后價(jià)格只有4000元左右，便宜了將近一半。
不過(guò)，如果想參加合作建房，以5000元每平方米計算，購買(mǎi)100平方米的房子，那么，先期仍然需要18萬(wàn)元左右的購地款，待封頂后，辦理20年銀行按揭貸款，每個(gè)月月供也將在2000元左右。對于普通市民來(lái)說(shuō)，依然是個(gè)沉重的負擔。
“有錢(qián)人，根本不需要；低收入者，有政府各種住房保障體系保障�！狈饺A直言，這次合作建房針對的客戶(hù)人群主要是中收入者，“家庭月收入4000左右的，適合加入我們的合作建房大軍�！�
前景分析
參與客戶(hù)都想來(lái)賺一筆
方華等人以公司之名再度掀起個(gè)人合作建房浪潮，按照合作建房流程，整個(gè)過(guò)程將分為四個(gè)部分：建房人加入階段、項目獲取階段、項目建設階段、交房階段。
目前尚處于第一個(gè)階段———建房人加入階段。方華說(shuō)，在加入階段，最重要的是，合作建房人在公司指定的有合作協(xié)議的銀行，自己開(kāi)戶(hù)并存入1萬(wàn)元。據該銀行相關(guān)工作人員介紹，目前確實(shí)已經(jīng)有100多人到銀行進(jìn)行了開(kāi)戶(hù)，表明參加合作建房，但是銀行方尚未與該公司簽訂任何合作協(xié)議。
在已經(jīng)加入的這些建房人中，不乏有投資意愿的購房者。26歲的劉小姐，得知有公司正在組建合作建房大軍，并可能拿下九眼橋附近地塊，便加入其中。劉小姐并非買(mǎi)不起房的一類(lèi)人，加入合作建房，只是看中了地塊的路段和小區的價(jià)位。在雙楠小區附近有一套住房的顧先生直言：“現在房?jì)r(jià)那么高，如果真的這么便宜就買(mǎi)下來(lái)了，倒可以賺上一筆�！�
項目尚未進(jìn)行，便已經(jīng)出現這樣的具體問(wèn)題，方華說(shuō)，合作建房實(shí)際上仍然是商品房，建房人取得兩證后怎么處置是他們自己的事情，公司只能規定參與過(guò)一次合作建房后不能再參與。
各界聲音難以改變樓市現狀
成都金房集團董事長(cháng)王曉白：從經(jīng)濟學(xué)角度來(lái)看，個(gè)人合作建房顯然是一條違背市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化分工的倒退之路。個(gè)人合作建房現象是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的特殊時(shí)期的產(chǎn)物，不代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，就算成功，對整個(gè)業(yè)界影響也不大。
省社科院經(jīng)濟研究員陳武元：個(gè)人合作建房畢竟是民間組織行為，參與者眾多，實(shí)際操作過(guò)程中極易出現失控局面。從全國的個(gè)人合作建房實(shí)踐來(lái)看，大連的個(gè)人合作建房被叫停了、長(cháng)春的偃旗息鼓了、深圳的個(gè)人合作建房最終走了一條收購二手公寓樓的“捷徑”、鄭州的個(gè)人合作建房初戰受挫。而被認為合作建房破冰的溫州來(lái)看，從拿地到現在已經(jīng)快一年，卻沒(méi)有發(fā)現有什么進(jìn)展。目前，個(gè)人合作建房尚處在國家政策和法律的真空地帶，其取得土地后的進(jìn)一步行為能否被國家政策容許也有待觀(guān)察。（羅向明 陳亞琴）
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