作為全國首例以個(gè)人集資建房為開(kāi)發(fā)模式，并成功“拿地”的溫州個(gè)人合作建房項目，最近發(fā)生了“質(zhì)變”。11月8日，溫州市經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )經(jīng)濟發(fā)展局有關(guān)負責人向本報表示，今年10月30日，該項目已獲得政府部門(mén)的“項目立項批復”，但“附加條件”是項目去掉“個(gè)人合作建房”名義，轉而按商品房開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，開(kāi)發(fā)后的商品房將向社會(huì )公開(kāi)銷(xiāo)售，256名會(huì )員為項目投資股東，按投資比例分紅。
有個(gè)人合作建房人士認為，這種性質(zhì)的轉變意味著(zhù)溫州市個(gè)人合作建房徹底失敗，256名會(huì )員由 “消費者”質(zhì)變?yōu)椤伴_(kāi)發(fā)商”，且不能保證能買(mǎi)到自己出錢(qián)造的商品房，這與其“自己買(mǎi)地、成本造價(jià)、自己消費”初衷完全背離。實(shí)際上，迄今為止惟一拿地的溫州個(gè)人合作建房項目，其命運已直接關(guān)系到全國各地個(gè)人合作建房的“去向”問(wèn)題。
至此，四年前誕生于北京、一年前在溫州實(shí)踐的個(gè)人合作建房模式最終還是走上了商品房開(kāi)發(fā)模式。
會(huì )員質(zhì)變“開(kāi)發(fā)商”
“立項已經(jīng)批了，這是一個(gè)普通的商品房開(kāi)發(fā)項目，已經(jīng)不叫‘個(gè)人合作建房’了�！北驹�8日，溫州市經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )經(jīng)濟發(fā)展局副局長(cháng)林瀅峰，語(yǔ)速急促地說(shuō)完這句話(huà)后就掛斷了電話(huà)。記者從內部人士處獲悉，林瀅峰是溫州市政府指定的該項目 “監管負責人”。
在正元公司溫州第一項目部負責人王鑒輝看來(lái)，該項目之所以能獲得立項批復，關(guān)鍵是該項目能滿(mǎn)足政府提出的三個(gè)要求。王說(shuō)，為這項目立項獲批，溫州市政府三位主要領(lǐng)導先后批示，主要內容有三個(gè)意思：按商品房模式開(kāi)發(fā)；政府派專(zhuān)人跟蹤監管；不搞新聞炒作。
事實(shí)上，在“延時(shí)”多月的項目立項批復背后，溫州個(gè)人合作建房“已不能再堅持”，會(huì )員反映很強烈�！八麄兡芡系闷�，我們拖不起呀！”會(huì )員張先生說(shuō)。據了解，為籌集土地出讓資金，溫州個(gè)人合作建房很多會(huì )員都借了不少錢(qián)。
會(huì )員張先生說(shuō)，10月份各會(huì )員簽訂了一份“只有單方”的協(xié)議書(shū)，要求會(huì )員同意項目按商品房模式開(kāi)發(fā)，承諾商品房公開(kāi)銷(xiāo)售等，“聽(tīng)說(shuō)政府部門(mén)已經(jīng)發(fā)話(huà)了，只有這樣做才能給予立項�！惫�，該“協(xié)議書(shū)”簽訂不久，項目立項獲得批復。據負責辦理該項目工作的溫州市經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )經(jīng)濟發(fā)展局發(fā)展綜合處主任科員韋寶龍介紹，這協(xié)議是正元公司溫州第一項目部與256名會(huì )員簽訂的協(xié)議書(shū)。
與此同時(shí)，“商品房開(kāi)發(fā)”模式開(kāi)始取代“個(gè)人合作建房”模式。正元公司董事長(cháng)林行勤7日向本報表示，根據溫州市政府的口頭要求，這項目按商品房開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，房子向社會(huì )公開(kāi)銷(xiāo)售，256名會(huì )員成為項目公司——瑞安市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司溫州第一項目部的投資股東，按投資比例分紅。
韋寶龍8日接受本報采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，溫州個(gè)人合作建房存在違法行為，所以政府才引導按商品房模式開(kāi)發(fā)，主要表現在個(gè)人合作建房的牽頭單位——溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì )不具有集資建房的資格，“其他違法行為倒沒(méi)有”。
此外，溫州個(gè)人合作建房受到了“超常規”監管。據內部人士獲悉，溫州個(gè)人合作建房牽頭人趙智強給有關(guān)部門(mén)寫(xiě)過(guò)“承諾書(shū)”，主要內容是“不在媒體上做宣傳了”。后來(lái)甚至還被“勒令”不得外出從事個(gè)人合作建房的活動(dòng)。也許是這些因素，記者多次聯(lián)系采訪(fǎng)趙智強，他卻一反常態(tài)保持沉默。
據會(huì )員透露，該開(kāi)發(fā)區管委會(huì )經(jīng)濟發(fā)展局有關(guān)負責人曾在公開(kāi)場(chǎng)合表態(tài)，“如果你們還宣傳這項目，我們可以在任何一個(gè)環(huán)節把你們這項目夭折掉�！笔聦�(shí)上，立項只是項目審批第一步，接下來(lái)還有土地、房產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節，每個(gè)環(huán)節都必須與政府有關(guān)部門(mén)發(fā)生關(guān)系。
從一系列的跡象可以看出，溫州個(gè)人合作建房項目無(wú)論從名義上，還是從本質(zhì)上都已經(jīng)發(fā)生了巨大變化�！斑@不是什么個(gè)人合作建房了，”北京個(gè)人合作建房牽頭人之一孟憲生認為，溫州個(gè)人合作建房開(kāi)發(fā)主體、銷(xiāo)售方式等環(huán)節已經(jīng)發(fā)生顛覆性變化。
低價(jià)優(yōu)勢無(wú)存
“作為商品房開(kāi)發(fā)項目，其房源必將納入市場(chǎng)銷(xiāo)售體系，這極有可能會(huì )使個(gè)人合作建房的成本優(yōu)勢不復存在�！庇袠I(yè)界人士對溫州個(gè)人合作建房前景表示擔憂(yōu)。
去年11月溫州個(gè)人合作建房拿地時(shí)，預計房屋建成后成本價(jià)為5300元/平方米，周邊樓盤(pán)價(jià)為10000元/平方米，低于市場(chǎng)價(jià)30%，因自己出錢(qián)、自己消費，這成本沒(méi)有考慮所得稅問(wèn)題。
如今，該地塊周邊樓盤(pán)價(jià)為20000元/平方米左右。如果納入銷(xiāo)售體系，因房屋公開(kāi)售價(jià)與成本價(jià)兩者之間的巨大差距，這必將產(chǎn)生一筆不菲的所得稅費用，使得如今的成本價(jià)與當時(shí)周邊樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)相差無(wú)幾。
事實(shí)上，各地個(gè)人合作建房參與者眾多，主要還是對高房?jì)r(jià)的一種反抗。去年年底，央視《東方時(shí)空》在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上進(jìn)行了一個(gè)民意調查，結果顯示95%的人支持個(gè)人合作建房，90%的人表示支持的原因是目前房?jì)r(jià)過(guò)高。
“個(gè)人合作建房的產(chǎn)生，主要與地方政府的行政作為有關(guān)，”浙江五聯(lián)律師事務(wù)所張東偉律師認為，一方面地方政府不斷出臺政策推動(dòng)商品房?jì)r(jià)上漲；另一方面為了謀取更大的經(jīng)濟利益，為了實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市的戰略決策，地方政府對我國早就出臺的對城市中低收入階層的個(gè)人合作建房的優(yōu)惠政策傾斜和相關(guān)政策規定不予以實(shí)施。
張東偉同時(shí)認為，個(gè)人合作建房在理論上是可行的，但在現實(shí)操作中難度極大、且存在一定風(fēng)險，比如會(huì )員管理、資金監管、成本控制等。一旦某個(gè)環(huán)節操作不當，個(gè)人合作建房就極有可能出現問(wèn)題。武漢個(gè)人合作建房牽頭人連巨生認為，政府應出臺相關(guān)政策，規范個(gè)人合作建房。
“一旦個(gè)人合作建房成功，它必將對現有的管理體系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構形成沖擊，”浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(cháng)趙杭生認為，在管理體系上，與傳統意義合作建房不一樣的個(gè)人合作建房，缺少相關(guān)法律、法規監管；在房地產(chǎn)結構上，廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、商品房已充分考慮了各個(gè)層面收入群體住房要求。
不得不看到這種現實(shí)，在房?jì)r(jià)一輪輪高漲下，目前全國各地個(gè)人合作建房仍在開(kāi)展，而參與者基本上為中產(chǎn)收入群體，他們沒(méi)有資格買(mǎi)經(jīng)濟適用房，也沒(méi)有能力去買(mǎi)商品房，如何解決這部分“夾心層”的住房問(wèn)題仍值得探討。
背景：4年合作建房路
2003年12月，北京的于凌罡在互聯(lián)網(wǎng)上率先提出合作建房，響應者眾多。一時(shí)間，沈陽(yáng)、廣州、深圳等地個(gè)人合作建房似乎成風(fēng)起云涌之勢。在最關(guān)鍵的拿地問(wèn)題上，溫州個(gè)人合作建房后來(lái)居上，率先突破。2006年11月15日，溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“正元公司”)以1.0458億元的價(jià)格，取得了位于該市經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區內龍灣區蒲州街道 “江前三產(chǎn)安置地塊”的開(kāi)發(fā)權，至此全國個(gè)人合作建房首次在溫州“成功拿地”。
在當時(shí)看來(lái)，溫州個(gè)人合作建房“成功拿地”，意味著(zhù)全國首個(gè)個(gè)人合作建房進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。在此影響下，全國各地個(gè)人合作建房信心倍增，涌現出第二波個(gè)人合作建房熱潮。
然而，正當無(wú)數人將目光投向溫州，思考個(gè)人合作建房的“溫州模式”能否推廣時(shí)，當地政府卻潑來(lái)一盆冷水——2006年12月中旬，時(shí)任溫州市房管局局長(cháng)胡立同稱(chēng)，溫州個(gè)人合作建房項目存在“違規操作”、“欺詐嫌疑”。
隨后胡立同否認了“欺詐說(shuō)”。溫州分管城建的副市長(cháng)葉際仁明確表態(tài)，政府不會(huì )打壓，亂扣帽子是不對的，隨便指責欺詐是不對的。面對個(gè)人合作建房這個(gè)新生事物，溫州市政府部門(mén)普遍持謹慎的態(tài)度。
今年4月，溫州市政府就個(gè)人合作建房項目成立了“領(lǐng)導小組”，由溫州市常務(wù)副市長(cháng)徐紀平擔任組長(cháng)，其他成員包括各職能部門(mén)有關(guān)負責人。一般來(lái)說(shuō)，只有重大項目或事件，市政府才會(huì )專(zhuān)門(mén)成立“領(lǐng)導小組”，可見(jiàn)個(gè)人合作建房受重視程度之高。盡管如此，該項目立項仍遲遲未獲批復，直至今年10月30日。(陳周錫)
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