發(fā)表評論 
編者按
“農業(yè)地產(chǎn)”，是中國社會(huì )發(fā)展進(jìn)程中出現的一種違規現象，開(kāi)發(fā)商在農村違規租地，建房售樓，卻以農業(yè)項目向政府申報，以掩飾自己的違規行為。
現象產(chǎn)生原因是，當全國各城市地價(jià)飛升時(shí)，鄉村土地成為資本的追逐對象。此前村民的宅基地被村干部開(kāi)發(fā)成小產(chǎn)權房出售，如今則是大片的耕地在城鄉統籌、都市農業(yè)等試驗中，被開(kāi)發(fā)商“租”用。
北京、大連、沈陽(yáng)、重慶等許多城市均出現農業(yè)地產(chǎn)現象。其背后的本質(zhì)是，擁有土地所有權的村集體在嘗試突破《土地管理法》為村集體使用土地的限制。這樣大面積的違規現象是否會(huì )對現有土地制度產(chǎn)生觸動(dòng)？
北京懷柔、順義、房山等郊區縣出現許多奇異、時(shí)髦的農業(yè)項目。它們多是些蔬菜大棚，每個(gè)大棚邊上都配備一棟別墅，有歐式尖頂風(fēng)格，也有平房農院式。
這些別墅向城市居民租售，并附送大棚，價(jià)格低廉得讓人怦然心動(dòng)，均價(jià)每平米一千五。而如今，在北京五環(huán)邊，要找到每平米低于一萬(wàn)元的期房已是非常困難。
別墅樓盤(pán)的名稱(chēng)一律披上綠色農業(yè)外衣，“農業(yè)園”、“種植園”，或是“農業(yè)科技開(kāi)發(fā)園”。
地產(chǎn)和農業(yè)，構成了一個(gè)巧妙組合。這類(lèi)組合不只發(fā)生在北京，大連、沈陽(yáng)、重慶、廣東等各地都不約而同地出現類(lèi)似項目。
重慶的一些開(kāi)發(fā)商直接將其稱(chēng)為農業(yè)地產(chǎn)，其操作方式多違法違規，村集體成為土地的供應商，依然沖擊現在土地制度，或將促動(dòng)現代土地產(chǎn)權改革。
城郊蔓延農業(yè)地產(chǎn)
無(wú)論是“農業(yè)地產(chǎn)”還是此前的“小產(chǎn)權房”，背后的實(shí)質(zhì)都是，村集體成為了政府之外的另一個(gè)“土地供應商”�！ �
長(cháng)久以來(lái)，中國的土地制度將農業(yè)和地產(chǎn)分作井水與河水，兩者互不侵犯。別墅、商品房只能建造在城市建設用地上。而村集體所有的農村土地只能用于耕作或村集體建設。
“農業(yè)地產(chǎn)”的出現，造成了對中國現有土地制度的一次沖擊。表面上改變的是，那些種糧、種菜、種果樹(shù)的土地上“種”出了別墅；而更意味深長(cháng)的是，村集體甚至村民也成為“土地供應商”。
小羅山村委會(huì )向開(kāi)發(fā)商出租了40余畝土地，使九典種植園的別墅群得以在懷柔的潮白河邊矗立。該村委會(huì )同時(shí)成為了這個(gè)項目的合伙人。
重慶白鶴村村民肖光復的地也租給了一家“農業(yè)地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)商，他每年可獲得稻谷千斤，合計800元。如果他去園區打工，每月還可領(lǐng)800元薪水。肖光復說(shuō)，如果按長(cháng)期計算，租地補償勝于國家征用的償付。征地一次性補償只有三四萬(wàn)，租地能解決工作生計，租期過(guò)后地還屬于村民自己。
愈來(lái)愈多的村民對土地利潤產(chǎn)出的觀(guān)念發(fā)生轉變。他們發(fā)現一畝耕地產(chǎn)千斤谷，值幾百元；如今，當蓋上一棟房后，最少可賣(mài)到二三十萬(wàn)。村集體在租地之余，自己也建房售樓。
這樣的轉變在某種程度上得到鄉鎮政府的默許。有時(shí)，他們會(huì )自制產(chǎn)權證，頒給由村委會(huì )開(kāi)發(fā)建設的樓房。相對于國家頒給城市建設用地上商品房的產(chǎn)權證，這些產(chǎn)權證不能在市場(chǎng)上公開(kāi)流通，人們稱(chēng)之為“小產(chǎn)權證”。
如今看來(lái)，村集體提供土地、投身地產(chǎn)的利益沖動(dòng)在全國有蔓延之勢。北京房山、通州、懷柔等郊區縣，別墅型小產(chǎn)權房云集。
來(lái)自一份北京的房屋中介統計報告顯示，2007年，北京“小產(chǎn)權房”項目的面積相當于可售房屋面積的1/3。
另一家房屋中介調查顯示，目前北京已售和在建的“小產(chǎn)權房”很快就會(huì )超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而北京市經(jīng)濟適用房和限價(jià)房未來(lái)三年的目標也只有2000萬(wàn)平方米。
不僅是北京，石家莊市開(kāi)發(fā)區宋營(yíng)鎮東仰陵村的“加洲陽(yáng)光”、南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”，均是規模龐大的小產(chǎn)權住宅區，面積達幾十萬(wàn)平方米。
由于這些樓房、別墅的土地是村集體提供，他們不收取土地出讓金和各種稅費，致使開(kāi)發(fā)成本低廉。有媒體曾計算過(guò)，小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)成本約是城市商品房的1/3。
所以，在這些土地上“種”出的樓房、別墅，房?jì)r(jià)之低讓人大跌眼鏡。
北京小羅山村的別墅，售價(jià)在20萬(wàn)到50萬(wàn)之間，而城市建設用地上的別墅價(jià)格是它的10倍。城里去鄉村購買(mǎi)的人，趨之若鶩。
宋洪軍想到農村找地建房。他是重慶嘉和日盛置業(yè)公司的策劃總監。他和重慶地產(chǎn)界的朋友都注意到，村集體向房地產(chǎn)界提供土地的現象日益普遍。他們期盼啟動(dòng)現代土地產(chǎn)權制度的改革。
農業(yè)地產(chǎn)的幾套外衣
在別墅邊上搭建溫室大棚，將地產(chǎn)項目申請為農業(yè)項目，村集體只有在這樣的形勢下才能繼續向城市開(kāi)發(fā)商提供土地，為自己謀得利益�！ �
《憲法》在1982年賦予了村集體的土地所有權，其中規定：“農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有�！�
但是村集體對使用土地的權力，也是受到限制的。
1999年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》，明確禁止，農民住宅向城市居民出售，
禁令之后，村集體不向外出售住宅，而改成向開(kāi)發(fā)商出租土地，建造小產(chǎn)權房。并且局勢愈演愈烈。
到了2007年，風(fēng)險值升到頂端。
2007年4月16日，北京房山青龍頭村85棟鄉產(chǎn)權別墅被拆，理由是違法占有耕地，另3名涉案人員被羈押。
去年6月，建設部發(fā)布風(fēng)險提示：小產(chǎn)權房不受法律保護。之后的11月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上，明確禁止城鎮居民購買(mǎi)小產(chǎn)權房。
姚莉最近常會(huì )感到不安。她在懷柔區小羅山村開(kāi)發(fā)的“九典種植園”，被指為小產(chǎn)權房，執法部門(mén)將其叫停。她擔心200萬(wàn)的投資將打水漂兒。
當村集體提供的土地變得愈來(lái)愈不安全時(shí)，“農業(yè)地產(chǎn)”的外衣翩然而至，這對于村集體這個(gè)土地所有者來(lái)說(shuō)，更像是個(gè)妥協(xié)。
妥協(xié)在短時(shí)間內形成一套系統。首先，樓盤(pán)銷(xiāo)售都不刊發(fā)媒體廣告，若在媒體上出現，也是“都市田園夢(mèng)”之類(lèi)的農業(yè)投資軟文。更多的是通過(guò)短信和街頭小傳單形式，招攬客戶(hù)。
其次，售樓處的小姐不宣稱(chēng)售房，而是強調租房，花費二三十萬(wàn)租用樓房二三十年。同時(shí)，別墅也有了一個(gè)花名———管護房，管護每個(gè)別墅配備的蔬菜大棚。
最后，也是最重要的，必須去當地的農業(yè)部門(mén)進(jìn)行項目申請。為了不讓自己的投資付之東流，姚莉目前正在向懷柔區政府申請“種植園”為農業(yè)項目。
在新農村建設、城鄉統籌等各種政策縫隙中，“農業(yè)地產(chǎn)”輕易找到生存空間。
“農業(yè)地產(chǎn)”在北京找到的政策縫隙是，北京于2006年要求下轄的區縣大力發(fā)展溫室大棚等設施農業(yè)，并提供資金補貼。而在重慶，則是城鄉統籌和都市農業(yè)讓“博士農業(yè)科技園”———溫室大棚配兩層別墅的地產(chǎn)項目，獲得市、區兩級重點(diǎn)農業(yè)項目。
綠民公司的李飛比姚莉幸運，他在順義開(kāi)發(fā)的綠民農業(yè)園，同樣是大棚配備管護房的形式，只是項目早已得到順義區政府的支持。
而在國土資源部有關(guān)人士看來(lái)，這些做法都屬違法，尤其是當農業(yè)地產(chǎn)占用大量耕地時(shí)。目前中國18億畝耕地紅線(xiàn)面臨失守之險。
2007年12月11日，國務(wù)院會(huì )議上指出，中國目前的土地資源處于緊缺狀態(tài)，禁止城鎮居民購買(mǎi)小產(chǎn)權房。
清華大學(xué)教授蔡繼明在《經(jīng)濟觀(guān)察報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，國務(wù)院做出這個(gè)規定是出于保護耕地考慮，但是不能因噎廢食。
不明朗的出路
對于如何處理那些已建成的“農業(yè)地產(chǎn)”，國土資源部政策法規司有關(guān)人士也沒(méi)有給出本報記者肯定回答�！ �
在蔡繼明看來(lái)，現有的土地交易現狀是不合理的。
他在受訪(fǎng)時(shí)指出，政府利用國家行政權力，用很低廉的價(jià)格獲得了土地，實(shí)際上真實(shí)的土地價(jià)值并沒(méi)有反映出來(lái)，同時(shí)又造成了收益分配的不合理。
而國土資源部一位人士說(shuō)，目前現行法律還跟不上，如果一旦放開(kāi)土地管理，對國家嚴控的18億畝耕地保護目標肯定造成嚴重威脅。
2007年末，曾任職于國務(wù)院房改辦的資深學(xué)者武建東說(shuō)，未來(lái)土地政策肯定趨嚴趨緊。國務(wù)院也計劃年末出臺有關(guān)農村集體建設用地方面政策的通知，至于以何種方式對外發(fā)布，還不清楚。
2008年1月8日，土地嚴政出臺，國務(wù)院辦公廳下發(fā)通知，明確要求“單位和個(gè)人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)�！�
對于如何處理那些已建成的“農業(yè)地產(chǎn)”，國土資源部政策法規司有關(guān)人士也沒(méi)有給出本報記者肯定回答。
北京某個(gè)農業(yè)項目的“售樓”小姐則向心有疑慮的購買(mǎi)者表達著(zhù)樂(lè )觀(guān)前途，“你想一想，政府怎么可能拆掉這么多已經(jīng)建好或者已經(jīng)入住的房子，這都是社會(huì )財富，如果拆掉，也是浪費啊。再說(shuō)一旦拆除肯定會(huì )引起社會(huì )不穩定的”。
鏈接
土地制度的三次重要變化
第一時(shí)期
1950年6月30日，頒布實(shí)施的《中華人民共和國土地改革法》形成了自耕農所有制。對擁有的土地“有權自由經(jīng)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)和出租”。
第二時(shí)期
1955年夏，新中國通過(guò)農業(yè)生產(chǎn)資料的社會(huì )主義改造和人民公社運動(dòng)，土地制度改造為集體所有制。
第三時(shí)期
1978年，鳳陽(yáng)小崗的“大包干”，揭開(kāi)了中國農村土地制度從單純集體所有向集體所有、家庭經(jīng)營(yíng)的兩權分離模式轉變。
2003年實(shí)施的《農村土地承包法》卻從法律層面體現了對于合法土地承包經(jīng)營(yíng)權的保護。
(記者 呂宗恕)
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
